別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜鶴見 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 9-3 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　横田　隆浩   TEL.
鑑定評価額 206,000,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区駒岡２丁目５７５番
｢駒岡２－７－７｣		 ②地積
　(㎡)		 859  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(70,200)

1:2.5		 工場兼事務所

Ｓ2		 工場、倉庫等が建ち
並ぶ工業地域
 東8m市道 水道、下水 綱島

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 低層倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  47.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 環状２号線背後の工業地域 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 綱島駅南東方

2.2km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 工場、倉庫等が建ち並ぶ内陸型工場地域である。最寄駅からは離れるものの、大型利便施設等も周辺に複数ある
ことから、住宅系用途での利用もみられ、徐々にではあるが、住宅用途への転換が進んでいくものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    244,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    166,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鶴見区、周辺区及び川崎市の工場、倉庫等の存する工業地の集積である。需要者は従来より地縁的選好性
を有する中小企業、個人事業者等であり、自用目的が中心である。工場跡地は戸建住宅分譲用地としての利用もあり、
ディベロッパー等の開発業者の参入もみられる。工場、倉庫としての中心価格帯は、規模、立地等により様々ではある
が、２０万円／㎡から３０万／㎡にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自社工場等を中心とする工業地域で、取引の主体は自用目的の取引である。倉庫等の賃貸もみられるが、収益還元法で
は倉庫兼事務所の建築を想定し、周辺の賃貸事例から賃料等を算出しているものの、賃料の算定に想定要素が強く、収
益価格の説得力は劣るものと判断した。したがって、現実的かつ実証性を有し、市場性を反映する比準価格を標準とし
て、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    223,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.8]		 [100.0]
100		 240,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    235,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況全般としては、投資意欲や所有意
欲が増しつつあるが、長期金利の上昇等懸念
材料もみられる。


工場、倉庫等を中心とする工業地域であるが
、住宅用途の建物も増えつつあり、混在化が
進んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.1
環境　　　　　　  -2.2
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０５
-37		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
b １０６０４
１１
-5		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.2m市道、
中間画地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
c １０６０４
０８
-9		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西11.4m市
道、中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
d １０６０４
１１
-4		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南2.8m市道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
緑化地域
(59,155)
e １０６０４
０９Ｄ
-10		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東3m私道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
366,708  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
369,642 		 100
[ 149.7]
246,922 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
247,000 
b (　           ) 
244,444  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
248,355 		 100
[  99.7]
249,102 
249,000 
c (　           ) 
354,644  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
360,740 		 100
[ 137.4]
262,547 
263,000 
d (　           ) 
256,043  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
307,252 		 100
[ 122.3]
251,228 
251,000 
e (　           ) 
145,671  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
147,710 		 100
[  63.0]
234,460 
234,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +56.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +46.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    244,000 円／㎡]  



横浜鶴見 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,478,624 
3,872,524 
17,606,100 
10,987,200 
6,618,900 		 （　0.9492）
6,282,660 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    142,787,727 円　　　　（　    166,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 470.00 Ｓ2 940.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防
高度5種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   859 ㎡     18.2 m x   47.3 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階を倉庫、２階一部事務所とした一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫兼事務所
940.00 
100.0 
940.00 
1,955 
1,837,700 		 6.0  11,026,200 
1.0  1,837,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
940.00 
100.0 
940.00 

1,837,700 		 11,026,200 
1,837,700 
⑨年額支払賃料      1,837,700 円　×　12ヶ月　＝　      22,052,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     940.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,052,400 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,543,668 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,508,732 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,026,200 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         102,544 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,837,700 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         867,348 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,478,624 円　　　　（　        25,004 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０１
Ｔ
　　　　-19		 1,669  
(   1,534) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,952 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,047 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,955 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０１
Ｔ
　　　　-20		 2,076  
(   1,987) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,142 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜鶴見 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 504,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 220,524 円  　　　       22,052,400　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,384,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,428,000 円  　　　　    168,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       168,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       168,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,872,524 円　（　　　　　　         4,508 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9492    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 168,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 174,000 円／㎡　×　     940.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 50 ％　＋　0.0669 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,987,200 円  
（　　　　　        12,791 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,478,624 円      
②総費用 3,872,524 円      
③純収益　①－② 17,606,100 円      
④建物等に帰属する純収益 10,987,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,618,900 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,282,660 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,314 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    142,787,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     166,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜鶴見 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市鶴見区駒岡二丁目５７５番
 0205000306323-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜鶴見 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 9-3 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　松原　壮太郎   TEL.
鑑定評価額 208,000,000 円  １㎡当たりの価格 242,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区駒岡２丁目５７５番
｢駒岡２－７－７｣		 ②地積
　(㎡)		 859  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(70,200)

1:2.5		 工場兼事務所

Ｓ2		 工場、倉庫等が建ち
並ぶ工業地域
 東8m市道 水道、下水 綱島

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 低層倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  47.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 環状２号線背後の工業地域 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 綱島駅南東方

2.2km		 法令

規制		 工業
(70,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 工場、倉庫等が建ち並ぶ内陸型工業地域である。最寄駅からやや遠いものの、周辺隣接地域に大型商業施設があ
り、生活利便性が比較的良好であることから、今後は徐々に住宅系用途への転換が進んでいくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    255,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    174,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鶴見区及び神奈川区、港北区、緑区などの周辺区に所在する工業地域。需要者は地縁的選好性を有する個
人事業主、中小・中堅の一般企業、物流・配送事業者等が中心となる。最寄駅からやや遠いものの、生活利便性が比較
的良好であることから、戸建住宅分譲開発業者の参入もみられる。需要者の用途、立地条件、街路条件、画地規模など
により、大きな差異があるものの、㎡あたり概ね２００千円～３００千円程度が市場における中心的な価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は倉庫、工場等が建ち並ぶ工業地域である。収益価格は対象標準地に倉庫兼事務所の建築を想定し、賃貸事例
に基づいて適正な賃料を設定することによって求められ、対象標準地の収益性を表している。一方、比準価格は適切な
工業地の取引事例から求められた価格で市場実勢を反映し、規範性が高い。価格の調整に際しては、市場性を反映した
比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    223,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.9]		 [100.0]
100		 242,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    235,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかな回復基調にある中、内陸型工
業地では、実需のほか、住宅地化の傾向も見
られるなど、需要は底堅く存在する。


工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であるが、
一部で住宅地化の傾向も見受けられる。地価
は上昇傾向にて推移するものと思料する。


個別的要因の変動は特にみられない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.1
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
１２
-21		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.1m私道、
中間画地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
b １０６０４
１１
-5		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.2m市道、
中間画地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
c １０６０４
０５Ｄ
-9		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北9m市道、
西6m、準角地
工専

(70,200)
d １０６０４
１１Ｄ
-510		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西12.8m市
道、
北西6.5m、
二方路
工業
高度5種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
236,351  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
245,516 		 100
[  96.1]
255,480 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
255,000 
b (　           ) 
244,444  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
249,333 		 100
[  97.3]
256,252 
256,000 
c (　           ) 
182,103  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
183,888 		 100
[  91.9]
200,096 
200,000 
d (　           ) 
303,032  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
346,130 		 100
[ 123.3]
280,722 
281,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.9 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  -0.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.8 交通・接近　 +16.5 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    255,000 円／㎡]  



横浜鶴見 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,758,594 
3,691,948 
17,066,646 
10,137,000 
6,929,646 		 （　0.9492）
6,577,620 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    149,491,364 円　　　　（　    174,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 470.00 Ｓ2 940.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防
高度5種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   859 ㎡     18.2 m x   47.3 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用から１～２階倉庫、２階一部事務所の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫兼事務所
940.00 
100.0 
940.00 
1,910 
1,795,400 		 6.0  10,772,400 
1.0  1,795,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
940.00 
100.0 
940.00 

1,795,400 		 10,772,400 
1,795,400 
⑨年額支払賃料      1,795,400 円　×　12ヶ月　＝　      21,544,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     940.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,544,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,723,584 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,821,216 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,772,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          99,106 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,795,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         838,272 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,758,594 円　　　　（　        24,166 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０１
Ｔ
　　　　-19		 1,669  
(   1,534) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,757 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,910 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０１
Ｔ
　　　　-20		 2,076  
(   1,987) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,307 
c １０６０４０１
Ｔ
　　　　-21		 2,178  
(   2,112) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,293 
横浜鶴見 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 465,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 215,448 円  　　　       21,544,800　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,384,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,317,500 円  　　　　    155,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       155,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       155,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,691,948 円　（　　　　　　         4,298 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9492    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 155,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     940.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 50 ％　＋　0.0669 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,137,000 円  
（　　　　　        11,801 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,758,594 円      
②総費用 3,691,948 円      
③純収益　①－② 17,066,646 円      
④建物等に帰属する純収益 10,137,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,929,646 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,577,620 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,657 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    149,491,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     174,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜鶴見 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市鶴見区駒岡二丁目５７５番
 0205000306323-0000
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