別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜鶴見 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 9-1 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　田中　恵利子   TEL.
鑑定評価額 271,000,000 円  １㎡当たりの価格 230,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区江ケ崎町字三田３１２番１外
｢江ケ崎町９－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(70,200)

1:2.5		 工場

 中小工場、倉庫等が
建ち並ぶ工業地域
 東7.2m市道 水道、下水 矢向

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 市道７．２ｍ 交通

施設		 矢向駅南西方

1.5km		 法令

規制		 工業
(70,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は内陸型の工業地域である。工業地域としては熟成した地域であり、今後も同様の用途で推移するもの
と予想した。臨海部の物流施設が多い工業地域とは市況は異なるが、内陸型工業地域の需要は堅調である。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    236,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    188,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市北部、隣接する川崎市内の工業地域の圏域である。主たる需要者は幹線道路へのアクセスも優れ
るため、中小規模の地元に地縁のある法人、個人事業主が中心である。その背後の地域では戸建住宅、マンション地へ
の移行も見られる地域である。需要の中心価格帯は、立地条件、画地規模、用途などで開差が生じてはいるが、２０～
３０万円／㎡程度が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は鶴見区、隣接する川崎市内の工業地の取引事例を収集し求めた価格で規範性が高く説得力を有する。周辺地
域で貸工場、倉庫なども散見されるが、需要の中心は自己使用目的での取引である。賃貸市場の弱含みを反映して、地
価に見合う賃料水準に至らないケースも見られ、収益価格は比準価格に比べやや低位に試算された。本件では比準価格
を標準に、収益価格を関連付けて、単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    223,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ感染症の５類移行で景気は回復基
調にある。一方で物価の上昇や金融情勢の変
動を踏まえ、今後は不動産市況に十分に注視
する必要がある。

内陸型工業地として熟成した工業地域である
。都心に近い鶴見区及びその周辺市区の工業
地への需要は底堅い。地価は微増傾向にある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０８
１４１０９
-15267		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8.1m市道、
西8m、角地
準工
高度5種最高20m
b １０６０４
１２
-21		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.1m私道、
中間画地
工業
高度地区5種
(70,200)
c １０６０４
１１
-5		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.2m市道、
中間画地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
d １０６０４
０５Ｄ
-9		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北9m市道、
西6m、準角地
工専

(70,200)
e １２２１０
１４１３１
-7755		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南11m市道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
302,725  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
298,610 		 100
[ 115.3]
258,985 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
259,000 
b (　           ) 
236,351  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
248,047 		 100
[ 107.1]
231,603 
232,000 
c (　           ) 
244,444  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
249,333 		 100
[ 103.5]
240,901 
241,000 
d (　           ) 
182,103  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
189,652 		 100
[  89.3]
212,376 
212,000 
e (　           ) 
313,696  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
345,693 		 100
[ 137.9]
250,684 
251,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    236,000 円／㎡]  



横浜鶴見 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,244,972 
3,226,600 
23,018,372 
13,004,700 
10,013,672 		 （　0.9499）
9,511,987 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    221,209,000 円　　　　（　    188,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 650.00 Ｓ2 1,300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防
高度5種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,178 ㎡     21.0 m x   55.0 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階まで工場を想定。駐車場は賃料に含む。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場
1,300.00 
100.0 
1,300.00 
1,800 
2,340,000 		 6.0  14,040,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,300.00 
100.0 
1,300.00 

2,340,000 		 14,040,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,340,000 円　×　12ヶ月　＝　      28,080,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,080,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,965,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,114,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,040,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         130,572 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,244,972 円　　　　（　        22,279 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０１
Ｔ
　　　　-20		 2,076  
(   1,987) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[117.6]		 100
[100.0]
1,858 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,809 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０１
Ｔ
　　　　-19		 1,669  
(   1,534) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.9]		 100
[100.0]
1,675 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜鶴見 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 603,000 円  　　　　    201,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 280,800 円  　　　       28,080,000　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,770,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      170,800 円  　　　　    201,000,000　×　　  50.0 ％　×　   1.70 /1000
④損害保険料       201,000 円  　　　　    201,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       201,000 円  　　　　    201,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,226,600 円　（　　　　　　         2,739 円／㎡）　　（経費率　　  12.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9499    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 201,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　   1,300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 50 ％　＋　0.0662 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,004,700 円  
（　　　　　        11,040 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,244,972 円      
②総費用 3,226,600 円      
③純収益　①－② 23,018,372 円      
④建物等に帰属する純収益 13,004,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,013,672 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,511,987 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,075 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    221,209,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     188,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜鶴見 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市鶴見区江ヶ崎町字三田３１２番１
 0205000272961-0000
2 　横浜市鶴見区江ヶ崎町字三田３１２番２
 0205001115126-0000
3 　横浜市鶴見区江ヶ崎町字三田３１２番３
 0205001210802-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜鶴見 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 9-1 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　長尾　ゆき子   TEL.
鑑定評価額 271,000,000 円  １㎡当たりの価格 230,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区江ケ崎町字三田３１２番１外
｢江ケ崎町９－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(70,200)

1:2.5		 工場

 中小工場、倉庫等が
建ち並ぶ工業地域
 東7.2m市道 水道、下水 矢向

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．２ｍ　市道 交通

施設		 矢向駅南西方

1.5km		 法令

規制		 工業
(70,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は内陸型の工場や倉庫地域としてほぼ熟成しているが、住宅地へ移行する画地も散見される。中小規模
の工場や倉庫の業績は業種により格差があるが、倉庫や工場地の需要は高く、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    235,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    169,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市北部及び川崎市内に存する工場・倉庫地域の存する圏域。利便性に優れ、街路条件も概ね良好な
地域であることから、需要は高まっている。需要者は地縁的選好性のある法人あるいは中小事業者が中心。倉庫や中小
工場が多いが、住宅地に移行される画地も散見され、地元不動産業者も需要者となっている。取引にあたっては個別性
が強いため把握が困難であるが、中心となる価格帯は、概ね平米あたり２５～４０万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域では貸工場や倉庫等も散見されるが、収益物件としての取引は少ない。需要者は自用目的で取引することが多
く、工場・倉庫地としての利便性や街路条件等を重視し判断している。このため、市場参加者は市場での取引価格を指
標として行動することが多い。よって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格は比較考量し、類似する標準地との
バランスを考慮しながら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    223,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇や円安等経済情勢の先行きが不透明
だが、不動産市場は、昨今は堅調に推移して
いる。各種用途や地域によっては更に需要が
高まっている。

鶴見区内で利便性の良好な中小工場・倉庫地
域としてほぼ熟成している。住宅地への移行
も散見されるが、需要は高まり地価は上昇傾
向にある。

接面道路等工場や倉庫等の立地としては標準
的で、この１年では特段の変化は見られない
。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０５Ｄ
-9		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北9m市道、
西6m、準角地
工専

(70,200)
b １０６０４
１１
-5		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.2m市道、
中間画地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
c １０６０４
１１Ｄ
-510		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西12.8m市
道、
北西6.5m、
二方路
工業
高度5種最高20m
(70,200)
d １０６０４
１２
-21		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.1m私道、
中間画地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
182,103  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
198,122 		 100
[  84.6]
234,187 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
234,000 
b (　           ) 
244,444  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
249,333 		 100
[ 109.1]
228,536 
229,000 
c (　           ) 
303,032  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
366,490 		 100
[ 155.4]
235,837 
236,000 
d (　           ) 
236,351  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
247,072 		 100
[ 102.4]
241,281 
241,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    235,000 円／㎡]  



横浜鶴見 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,455,791 
5,248,274 
24,207,517 
15,204,500 
9,003,017 		 （　0.9499）
8,551,966 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    198,882,930 円　　　　（　    169,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 680.00 Ｓ2 1,360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防
高度5種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,178 ㎡     21.0 m x   55.0 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 敷地規模等を考慮のうえ、２階建の工場の一棟貸しを想定。駐車場代は賃料に含む。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場
1,360.00 
100.0 
1,360.00 
1,892 
2,573,120 		 5.0  12,865,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,360.00 
100.0 
1,360.00 

2,573,120 		 12,865,600 
0 
⑨年額支払賃料      2,573,120 円　×　12ヶ月　＝　      30,877,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,877,440 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,543,872 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,333,568 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,865,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         122,223 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,455,791 円　　　　（　        25,005 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０７
Ｔ
　　　　-30		 2,076  
(   1,987) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,887 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,892 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０７
Ｔ
　　　　-33		 2,572  
(   2,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
2,058 
c １０６０４０２
Ｔ
　　　　-1		 2,269  
(   2,201) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,815 
横浜鶴見 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 705,000 円  　　　　    235,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 308,774 円  　　　       30,877,440　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,767,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,997,500 円  　　　　    235,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       235,000 円  　　　　    235,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       235,000 円  　　　　    235,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,248,274 円　（　　　　　　         4,455 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9499    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 235,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　   1,360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 50 ％　＋　0.0662 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,204,500 円  
（　　　　　        12,907 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,455,791 円      
②総費用 5,248,274 円      
③純収益　①－② 24,207,517 円      
④建物等に帰属する純収益 15,204,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,003,017 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,551,966 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,260 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    198,882,930 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     169,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜鶴見 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市鶴見区江ヶ崎町字三田３１２番１
 0205000272961-0000
2 　横浜市鶴見区江ヶ崎町字三田３１２番２
 0205001115126-0000
3 　横浜市鶴見区江ヶ崎町字三田３１２番３
 0205001210802-0000
4 　
5 　
6 　
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備考