別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜鶴見 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 5-12 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　長尾　ゆき子   TEL.
鑑定評価額 366,000,000 円  １㎡当たりの価格 367,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区尻手２丁目５６番１
｢尻手２－６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 998  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(70,200)
台形
1:1.2		 店舗

Ｓ2		 営業所、店舗、共同
住宅等が混在する商
業地域		 北西23m国道 水道、ガス、下水 尻手

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       998 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道１号沿いの路線商業地域
。車両交通量は多い。一部都
市計画道路予定地がある。		 街

路		 ２３ｍ国道 交通

施設		 尻手駅南方

500m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１号沿いにディーラーや低層店舗、賃貸マンション等が混在する商業地域。今後は容積率を活かした店舗付
マンション等の利用が進むものと予測する。需要は高まっており地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    375,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    264,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鶴見区及び隣接区内で国道１号線等幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は幹線道路沿いで店舗経営を手
がける事業者や不動産業者が中心で、最寄り駅から徒歩圏でもあることから賃貸マンション経営目的の不動産業者や個
人等も含まれる。車両交通量は多く、店舗収益も回復しており、需要は高まっている。商業地の取引は少なく中心とな
る価格帯は見いだしがたいが、概ね１㎡あたり４０～５０万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は国道沿いで交通量が多く、繁華性は普通程度であるが、店舗等の収益は回復し、中心となる需要者のうち不
動産業者等は収益性に着目し判断を行うことから、収益価格が指標とされる。一方、自用目的やマンション開発目的で
取得する事業者もあり、取引市場により価格形成がなされる地域でもある。よって、本件では市場の実態を反映する比
準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    351,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇や円安等経済情勢の先行きが不透明
だが、不動産市場は、昨今は堅調に推移して
いる。各種用途や地域によっては更に需要が
高まっている。

国道沿いの車両交通量の多い路線商業地域で
、店舗等の需要は高まっており、マンション
適地の需要も相まって地価は上昇傾向にある
。

交通量は多く繁華性は普通程度で、店舗立地
についてこの１年では特段の変化は見られな
い。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
１３
-29		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東25m市道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
b １０６０４
１１
-32		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西30m国道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
c １０６０４
０４Ｄ
-14		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東22m国道、
南西4m、角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
d １０６０４
０８
-2		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m県道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e １０６０４
０７Ｄ
-21		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 北東11m市道、
南西4m、
二方路
１住居
高度4種最高20m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
391,906  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
399,744 		 100
[ 101.0]
395,786 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
396,000 
b (　           ) 
395,095  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
431,693 		 100
[ 112.2]
384,753 
385,000 
c (　           ) 
422,738  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
458,284 		 100
[ 122.2]
375,028 
375,000 
d (　           ) 
317,464  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
326,670 		 100
[  94.5]
345,683 
346,000 
e (　           ) 
243,644  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
313,601 		 100
[  83.7]
374,673 
375,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    375,000 円／㎡]  



横浜鶴見 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,970,624 
9,531,440 
33,439,184 
22,411,200 
11,027,984 		 （　0.9556）
10,538,342 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    263,458,550 円　　　　（　    264,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 ＲＣ3 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度5種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   998 ㎡     31.0 m x   35.0 m  前面道路：国道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建ての沿道サービス型の低層店舗の一括貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 店舗一棟貸しを想定するため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 店舗
1,500.00 
100.0 
1,500.00 
2,527 
3,790,500 		 6.0  22,743,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
100.0 
1,500.00 

3,790,500 		 22,743,000 
0 
⑨年額支払賃料      3,790,500 円　×　12ヶ月　＝　      45,486,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,486,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,729,160 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,756,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,743,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         213,784 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,970,624 円　　　　（　        43,057 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０７
Ｔ
　　　　-27		 3,524  
(   3,243) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[131.3]		 100
[100.0]
2,684 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,540 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,527 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０７
Ｔ
　　　　-26		 2,894  
(   2,798) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[114.4]		 100
[100.0]
2,530 
c １０６０４０１
Ｔ
　　　　-13		 2,533  
(   2,457) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,412 
横浜鶴見 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,088,000 円  　　　　    348,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,819,440 円  　　　       45,486,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,970,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,958,000 円  　　　　    348,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       348,000 円  　　　　    348,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       348,000 円  　　　　    348,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,531,440 円　（　　　　　　         9,551 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 348,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0601 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,411,200 円  
（　　　　　        22,456 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,970,624 円      
②総費用 9,531,440 円      
③純収益　①－② 33,439,184 円      
④建物等に帰属する純収益 22,411,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,027,984 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,538,342 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,559 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    263,458,550 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     264,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜鶴見 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市鶴見区尻手二丁目５６番１
 0205000332047-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜鶴見 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 5-12 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　横田　隆浩   TEL.
鑑定評価額 366,000,000 円  １㎡当たりの価格 367,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区尻手２丁目５６番１
｢尻手２－６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 998  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(70,200)
台形
1:1.2		 店舗

Ｓ2		 営業所、店舗、共同
住宅等が混在する商
業地域		 北西23m国道 水道、ガス、下水 尻手

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       998 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道１号沿いの路線商業地。
一部都市計画道路予定地が存
する。		 街

路		 ２３ｍ国道 交通

施設		 尻手駅南方

500m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１号線沿いの路線商業地域であるが、駅徒歩圏でもあることから、マンション用地としての用途の多様性も
認められる。今後は容積率を活用した高度利用が進むものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    373,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    264,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鶴見区及び周辺区の幹線道路沿いの路線商業地の集積である。需要者の中心はロードサイド店舗を経営
する自動車関連、コンビニエンスストア等の事業者を中心とするが、駅徒歩圏に位置することから、分譲マンション用
地としての需要も認められる。取引の中心となる価格帯は、規模や立地条件により格差が大きく、取引市場での中心価
格帯の判定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地はロードサイド店舗を中心とする路線商業地域である。比準価格は取引の実態を反映した価格で、実証性かつ現
実性の高い点で説得力を有する。収益価格は現実の賃貸事例に基づき試算したものの、新築物件の賃貸は少なく、その
試算過程に想定要素が多く含まれることから説得力はやや劣るものと判断した。したがって、比準価格を標準として、
収益価格を比較考量し、さらに周辺の標準地との均衡にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    351,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況全般としては、投資意欲や所有意
欲が増しつつあるが、長期金利の上昇等懸念
材料もみられる。


路線商業地域から分譲マンション等高度利用
が見込まれる地域であるが、急激な変化はみ
られず推移しており、地価も上昇傾向が続い
ている。

個別的要因に特段の影響は認められない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０７
-23		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東23m県道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
b １０６０４
０８
-2		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m県道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
c １０６０４
０４Ｄ
-8		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9.3m市道
、南東6.5m、
角地
近商
高度地区6種
(100,300)
d １０６０４
０７
-6		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東23m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
407,202  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
416,975 		 100
[ 108.8]
383,249 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
383,000 
b (　           ) 
317,464  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
321,591 		 100
[  89.7]
358,518 
359,000 
c (　           ) 
294,551  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
297,125 		 100
[  85.6]
347,109 
347,000 
d (　           ) 
294,031  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
301,088 		 100
[  85.9]
350,510 
351,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    373,000 円／㎡]  



横浜鶴見 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,228,965 
9,832,120 
34,396,845 
23,377,200 
11,019,645 		 （　0.9556）
10,530,373 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    263,259,325 円　　　　（　    264,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 ＲＣ3 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度5種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   998 ㎡     31.0 m x   35.0 m  前面道路：国道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建の路線商業店舗で、一括貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定するため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 店舗
1,500.00 
100.0 
1,500.00 
2,601 
3,901,500 		 6.0  23,409,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
100.0 
1,500.00 

3,901,500 		 23,409,000 
0 
⑨年額支払賃料      3,901,500 円　×　12ヶ月　＝　      46,818,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,818,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,809,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,008,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,409,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         220,045 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,228,965 円　　　　（　        44,318 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０１
Ｔ
　　　　-13		 2,533  
(   2,457) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,462 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,614 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,601 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０７
Ｔ
　　　　-27		 3,524  
(   3,243) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,766 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜鶴見 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,178,000 円  　　　　    363,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,872,720 円  　　　       46,818,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,969,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,085,500 円  　　　　    363,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       363,000 円  　　　　    363,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       363,000 円  　　　　    363,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,832,120 円　（　　　　　　         9,852 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 363,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0601 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,377,200 円  
（　　　　　        23,424 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,228,965 円      
②総費用 9,832,120 円      
③純収益　①－② 34,396,845 円      
④建物等に帰属する純収益 23,377,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,019,645 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,530,373 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,551 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    263,259,325 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     264,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜鶴見 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市鶴見区尻手二丁目５６番１
 0205000332047-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考