別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜鶴見 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 5-9 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　長尾　ゆき子   TEL.
鑑定評価額 44,400,000 円  １㎡当たりの価格 324,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区下末吉１丁目１０１１番２
｢下末吉１－８－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 137  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,300)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ4		 中層店舗付共同住宅
、店舗兼住宅が多い
商業地域		 東22m市道 水道、ガス、下水 鶴見

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    10 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道沿いに店舗付マンション
や事業所等が混在する路線商
業地域。車両交通量は多い。		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 鶴見駅北方

1.2km		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層店舗付マンションや小規模な事業所等が多い幹線道路沿いの商業地域。向いは森永製菓工場等で繁華性はや
や劣る。マンション適地を中心に需要は高まっており、容積率を活かした利用が進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    272,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鶴見区及び周辺区の国道や県道等幹線道路沿いの路線商業地域。最寄り駅からやや距離があるため、市場
の中心となる需要者は地縁的選好性のある各種法人事業者や賃貸マンション等の開発を手がける不動産業者等である。
車輌交通量は多い路線商業地域で、昨今は容積率を活かした賃貸マンションやビル等が散見される。商業地の取引は少
なく中心となる価格帯は把握しにくいが、概ね１㎡あたり３５～５０万円台と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域の繁華性はやや劣るため、店舗の収益性は難しいものの住宅の賃料水準は安定している。中心となる需要者の
うち不動産業者等は収益性に着目し判断を行うことから、収益価格が指標とされる。一方、自用目的で取得する事業者
も散見され、取引市場の価格水準により価格形成がなされる地域でもある。よって、本件では市場の実態を反映する比
準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    357,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[100.0]		 100
[115.5]		 [100.0]
100		 326,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    313,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇や円安等経済情勢の先行きが不透明
だが、不動産市場は、昨今は堅調に推移して
いる。各種用途や地域によっては更に需要が
高まっている。

幹線道路沿いの商業地域で繁華性はあまり高
くない。店舗収益は横ばいだが、賃貸マンシ
ョン等容積を活かせる画地の需要は高まって
いる。

車両交通量の多い幹線道路沿いで、店舗立地
等は普通程度であるが、この１年では特段の
変化は見られない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０７
-6		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東23m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
b １０６０４
０８
-2		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m県道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
c １０６０４
１３Ｄ
-11		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東13m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高15m
(70,200)
d １０６０４
０７
-23		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東23m県道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
e １０６０４
０５Ｄ
-10		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南36m市道、
西15m、角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
294,031  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
300,794 		 100
[ 100.0]
300,794 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
301,000 
b (　           ) 
317,464  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
326,670 		 100
[  96.0]
340,281 
340,000 
c (　           ) 
306,748  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
307,344 		 100
[  87.5]
351,250 
351,000 
d (　           ) 
407,202  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
416,568 		 100
[  97.2]
428,568 
429,000 
e (　           ) 
318,809  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
315,714 		 100
[  93.1]
339,113 
339,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    330,000 円／㎡]  



横浜鶴見 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,121,742 
2,159,899 
7,961,843 
6,401,360 
1,560,483 		 （　0.9556）
1,491,198 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     37,279,950 円　　　　（　    272,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 113.00 ＲＣ4 402.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   300 ％   300 ％   137 ㎡      8.8 m x   17.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建ての店舗付マンションを想定。１階は店舗、２～４階は約４０㎡程度の２ＤＫを想定。駐車場はない。 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
113.00 
85.0 
96.05 
3,167 
304,190 		 5.0  1,520,950 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
113.00 
90.0 
101.70 
2,217 
225,469 		 1.0  225,469 
1.0  225,469 

 3～ 3		 住宅
88.00 
90.0 
79.20 
2,217 
175,586 		 1.0  175,586 
1.0  175,586 

 4～ 4		 住宅
88.00 
90.0 
79.20 
2,217 
175,586 		 1.0  175,586 
1.0  175,586 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
402.00 
88.6 
356.15 

880,831 		 2,097,591 
576,641 
⑨年額支払賃料        880,831 円　×　12ヶ月　＝　      10,569,972 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     356.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,569,972 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       739,898 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,830,074 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,097,591 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,508 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          576,641 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         272,160 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,121,742 円　　　　（　        73,881 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０７
Ｔ
　　　　-23		 1,680  
(   1,672) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 67.2]		 100
[ 90.0]
3,086 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,180 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,167 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０７
Ｔ
　　　　-24		 2,078  
(   2,005) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 78.0]		 100
[ 90.0]
3,289 
c １０６０４０７
Ｔ
　　　　-26		 2,894  
(   2,798) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,095 
横浜鶴見 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 596,400 円  　　　　     99,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 422,799 円  　　　       10,569,972　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       97,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      844,900 円  　　　　     99,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        99,400 円  　　　　     99,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        99,400 円  　　　　     99,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,159,899 円　（　　　　　　        15,766 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 99,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     402.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0601 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,401,360 円  
（　　　　　        46,725 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,121,742 円      
②総費用 2,159,899 円      
③純収益　①－② 7,961,843 円      
④建物等に帰属する純収益 6,401,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,560,483 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,491,198 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,885 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,279,950 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     272,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜鶴見 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市鶴見区下末吉一丁目１０１１番２
 0205000333100-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜鶴見 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 5-9 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　孝義   TEL.
鑑定評価額 44,400,000 円  １㎡当たりの価格 324,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区下末吉１丁目１０１１番２
｢下末吉１－８－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 137  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,300)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ4		 中層店舗付共同住宅
、店舗兼住宅が多い
商業地域		 東22m市道 水道、ガス、下水 鶴見

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    10 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 森永工場の向かい側に所在す
る路線商業地域。車両通行量
は多い。		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 鶴見駅北方

1.2km		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路に面するが、周辺には小規模な店舗付共同住宅が多く、向かい側は森永工場や住宅展示場等で商業繁華
性はやや劣る。格別な変動要因はなく当分の間は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    268,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鶴見区及び隣接する神奈川区、港北区、川崎区、幸区内の路線商業地域及び近隣商業地域。最寄り駅か
らやや距離があるため、地縁的選好性のある個人事業主や法人事業者が需要の中心である。賃貸目的で購入する場合は
不動産業者等の需要も見込まれる。古くからの路線商業地域であるが、昨今は容積率を活かしたビルや共同住宅等への
転換が散見される。個別性による価格変動が大きく、取引市場での中心価格帯の判定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗、共同住宅等の賃貸物件が多い地域で、需要者のうち不動産業者等は収益性に着目し判断を行うことから、その収
益性は取引価格に大きく影響を与える傾向にある。一方、自用目的で取得する事業者もあり、取引市場の価格水準によ
り価格形成がなされる地域でもある。したがって、収益価格との関連にも留意しつつ、市場の実態を反映する比準価格
を重視するものとし、代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    357,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[100.0]		 100
[116.4]		 [100.0]
100		 324,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    313,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策の修正があったものの金融緩和は継
続しており、新型コロナ５類移行の影響もあ
って景気は緩やかに回復している。不動産需
要は回復基調。

経済活動の回復による収益性向上の期待感が
あり需要は堅調で、地価はやや上昇と判断し
た。容積率を活かした共同住宅地としての需
要も認められる。

個別的要因に変動はみられない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０７
-6		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東23m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
b １０６０４
０３
-17		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東27m国道、
北東8m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
c １０６０４
０７Ｄ
-9		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m市道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
d １０６０４
０８
-2		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m県道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
294,031  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
300,794 		 100
[ 100.0]
300,794 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
301,000 
b (　           ) 
350,479  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 123.6]
298,588 		 100
[ 108.9]
274,185 
274,000 
c (　           ) 
312,891  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
324,781 		 100
[  94.0]
345,512 
346,000 
d (　           ) 
317,464  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
323,496 		 100
[  94.1]
343,779 
344,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +23.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    330,000 円／㎡]  



横浜鶴見 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,023,085 
2,140,803 
7,882,282 
6,343,400 
1,538,882 		 （　0.9556）
1,470,556 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     36,763,900 円　　　　（　    268,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 113.00 ＲＣ4 402.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   300 ％   300 ％   137 ㎡      8.8 m x   17.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸市場の需給動向等を考慮して、中層の店舗兼共同住宅（１階フロア貸しの店舗、２階以上２ＤＫほか、７戸）を想定 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 共用部分を考慮し、標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
113.00 
85.0 
96.05 
3,209 
308,224 		 5.0  1,541,120 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
113.00 
90.0 
101.70 
2,150 
218,655 		 1.0  218,655 
1.0  218,655 

 3～ 3		 住宅
88.00 
90.0 
79.20 
2,182 
172,814 		 1.0  172,814 
1.0  172,814 

 4～ 4		 住宅
88.00 
90.0 
79.20 
2,182 
172,814 		 1.0  172,814 
1.0  172,814 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
402.00 
88.6 
356.15 

872,507 		 2,105,403 
564,283 
⑨年額支払賃料        872,507 円　×　12ヶ月　＝　      10,470,084 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     356.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,470,084 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       732,906 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,737,178 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,105,403 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,580 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          564,283 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         266,327 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,023,085 円　　　　（　        73,161 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４１１
Ｔ
　　　　-11		 4,075  
(   3,847) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[128.7]		 100
[100.0]
3,598 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,222 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,209 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０１
Ｔ
　　　　-13		 2,533  
(   2,457) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 94.7]		 100
[100.0]
2,845 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜鶴見 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 591,000 円  　　　　     98,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 418,803 円  　　　       10,470,084　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       96,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      837,200 円  　　　　     98,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        98,500 円  　　　　     98,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,500 円  　　　　     98,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,140,803 円　（　　　　　　        15,626 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 238,000 円／㎡　×　     402.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0601 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,343,400 円  
（　　　　　        46,302 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,023,085 円      
②総費用 2,140,803 円      
③純収益　①－② 7,882,282 円      
④建物等に帰属する純収益 6,343,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,538,882 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,470,556 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,734 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,763,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     268,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜鶴見 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市鶴見区下末吉一丁目１０１１番２
 0205000333100-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考