別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜鶴見 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 5-8 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　峰崎　泰生   TEL.
鑑定評価額 33,300,000 円  １㎡当たりの価格 347,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区本町通１丁目４番６
 ②地積
　(㎡)		 96  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗等が多く見
られる商業地域
 南西15m市道 水道、ガス、下水 京急鶴見

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        96 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小規模店舗等が建ち並ぶ商業
地域。		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 京急鶴見駅南東方

650m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅よりやや離れた日用品店舗・飲食店等が建ち並ぶ商業地域であるが、店舗の集積度は低減傾向がみられ、
今後は容積率に着目したマンション等への高度利用化も進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    355,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    305,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏は鶴見区や隣接する神奈川区の他、川崎市川崎区外周部の近隣商業地域。②主たる需要者は店舗兼住宅と
して自用する個人事業者や地場法人の他、店舗兼共同住宅等の賃貸経営を行う投資家も需要者となる。③店舗の商況は
やや厳しいが、マンション需要は分譲・賃貸とも堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。④取引価格は需要者の
収益見通しにより個別性はあるが、中心価格帯は３０万円／㎡～４５万円／㎡程度、但し高値取引も散見される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は鶴見区内の商業地域の事例より比準している。得られた価格にはばらつきがあるが、より信頼性の高い事例
を中心に試算することで信頼性の高い価格が求められた。近隣地域は賃貸マンションの需要も認められ、想定賃料、費
用や利回りについて吟味の上試算された収益価格の信頼性も高い。以上を踏まえ比準価格を標準に、収益価格による検
証を行い、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    357,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[100.0]		 100
[109.1]		 [100.0]
100		 346,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    341,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安傾向や物価高騰、建築費高騰の懸念はあ
るものの、マンション需要や投資需要は依然
堅調であり土地需要は底堅い。


近隣地域の店舗の商況はやや厳しさも認めら
れるが共同住宅需要は堅調に推移している。
地域要因の大きな変動は特に見られない。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
１１
-35		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西30m国道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
b １０６０４
０５Ｄ
-5		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西2.2m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,240)
c １０６０４
０８
-11		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
d １０６０４
０７
-6		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東23m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e １０６０４
０２
-22		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4.8m市道
、中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,192)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
354,997  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
360,677 		 100
[  98.6]
365,798 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
366,000 
b (　           ) 
240,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
244,080 		 100
[  67.8]
360,000 
360,000 
c (　           ) 
367,132  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
371,170 		 100
[  85.6]
433,610 
434,000 
d (　           ) 
294,031  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
297,559 		 100
[  88.3]
336,986 
337,000 
e (　           ) 
467,247  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
467,247 		 100
[ 101.3]
461,251 
461,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -20.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    355,000 円／㎡]  



横浜鶴見 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,546,387 
1,833,391 
6,712,996 
5,486,880 
1,226,116 		 （　0.9556）
1,171,676 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     29,291,900 円　　　　（　    305,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 75.83 ＲＣ5 324.43
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   96 ㎡      8.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗はフロア貸し。住宅はファミリータイプで、平均専有面積は概ね５７㎡前後。駐車場なし。 ⑦有効率　  90.5 ％
の理由		 中層店舗兼共同住宅としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.83 
85.5 
64.83 
3,383 
219,320 		 6.0  1,315,920 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
62.15 
92.0 
57.18 
2,199 
125,739 		 2.0  251,478 
1.0  125,739 

 3～ 3		 住宅
62.15 
92.0 
57.18 
2,267 
129,627 		 2.0  259,254 
1.0  129,627 

 4～ 4		 住宅
62.15 
92.0 
57.18 
2,267 
129,627 		 2.0  259,254 
1.0  129,627 

 5～ 5		 住宅
62.15 
92.0 
57.18 
2,267 
129,627 		 2.0  259,254 
1.0  129,627 

計
324.43 
90.5 
293.55 

733,940 		 2,345,160 
514,620 
⑨年額支払賃料        733,940 円　×　12ヶ月　＝　       8,807,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     293.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,807,280 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       528,437 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,278,843 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,345,160 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,045 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          514,620 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         245,499 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,546,387 円　　　　（　        89,025 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４１１
Ｔ
　　　　-11		 4,075  
(   3,847) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
3,651 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,383 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４１１
Ｔ
　　　　-9		 3,549  
(   3,257) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,292 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜鶴見 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 511,200 円  　　　　     85,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 352,291 円  　　　        8,807,280　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       75,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      724,200 円  　　　　     85,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,200 円  　　　　     85,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,200 円  　　　　     85,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,833,391 円　（　　　　　　        19,098 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     324.43 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0601 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,486,880 円  
（　　　　　        57,155 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,546,387 円      
②総費用 1,833,391 円      
③純収益　①－② 6,712,996 円      
④建物等に帰属する純収益 5,486,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,226,116 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,171,676 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,205 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,291,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     305,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜鶴見 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市鶴見区本町通一丁目４番６
 0205000398628-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜鶴見 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 5-8 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　田中　恵利子   TEL.
鑑定評価額 33,200,000 円  １㎡当たりの価格 346,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区本町通１丁目４番６
 ②地積
　(㎡)		 96  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗等が多く見
られる商業地域
 南西15m市道 水道、ガス、下水 京急鶴見

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        96 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小規模小売店舗の建ち並ぶ商
店街		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 京急鶴見駅南東方

650m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 日用品の小売店舗が建ち並ぶ商店街に位置する。このところ、商況は乏しくなりつつあり、店舗集積度は低下し
つつある。今後は共同住宅への建替が進む地域と推測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    353,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    272,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鶴見区を中心とした隣接する神奈川区、川崎市川崎区、幸区内の普通商業地域である。賃貸目的で購入す
る場合は地元企業、個人投資家、不動産業者等が考えられる。更地の取引はやや少ないが、高度利用可能な容積率にっ
着目してまとまった規模の土地に関しては中層店舗付マンションへの需要は堅調である。需要の中心的な価格帯は㎡あ
たり３０～４５万円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏の商業地域、近隣商業地域の取引事例より試算されたもので、取引の実態を反映した実証的で説
得力が認められる。一方、対象標準地は商業地であるため需要者は収益性に基づく取引が多いことから、収益性の観点
から求めた収益価格は一定の説得力は認められる。対象標準地の価格決定に当たっては、比準価格をやや重視し、収益
価格を関連づけて、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    357,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[100.0]		 100
[110.3]		 [100.0]
100		 342,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    341,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ感染症の５類移行で景気は回復基
調にある。一方で物価の上昇や金融情勢の変
動を踏まえ、今後は不動産市況に十分に注視
する必要がある。

旧来型の商店街の一角にあり、今後は店舗付
き共同住宅地として移行することが予測され
る。地価は微増傾向にある。


個別的要因に変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
１１
-9		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西30m国道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,400)
b １０６０４
０８
-2		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m県道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
c １０６０４
０４Ｄ
-11		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東25m市道、
南6m、角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
d １０６０４
１１Ｄ
-507		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西8m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
312,578  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
383,184 		 100
[ 110.2]
347,717 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
348,000 
b (　           ) 
317,464  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
323,496 		 100
[  94.5]
342,324 
342,000 
c (　           ) 
380,351  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
375,280 		 100
[ 103.4]
362,940 
363,000 
d (　           ) 
283,557  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
307,235 		 100
[  86.1]
356,835 
357,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    353,000 円／㎡]  



横浜鶴見 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,853,212 
1,822,321 
7,030,891 
5,936,850 
1,094,041 		 （　0.9556）
1,045,466 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     26,136,650 円　　　　（　    272,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 75.00 ＲＣ5 324.43
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   96 ㎡      8.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階までは共同住宅を想定。住宅部分はファミリータイプ（専有面積５７㎡）を想定した。 ⑦有効率　  90.4 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.83 
85.0 
64.46 
3,400 
219,164 		 6.0  1,314,984 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
62.15 
92.0 
57.18 
2,312 
132,200 		 2.0  264,400 
1.0  132,200 

 3～ 5		 居宅
62.15 
92.0 
57.18 
2,380 
136,088 		 1.0  136,088 
1.0  136,088 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
324.43 
90.4 
293.18 

759,628 		 1,987,648 
540,464 
⑨年額支払賃料        759,628 円　×　12ヶ月　＝　       9,115,536 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     293.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,115,536 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       455,777 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,659,759 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,987,648 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,883 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          540,464 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         174,570 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,853,212 円　　　　（　        92,221 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０９
Ｔ
　　　　-9		 2,709  
(   2,628) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 83.6]		 100
[100.0]
3,341 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,417 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４１１
Ｔ
　　　　-8		 3,769  
(   3,650) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[114.2]		 100
[100.0]
3,474 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜鶴見 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 501,000 円  　　　　     83,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 364,621 円  　　　        9,115,536　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       80,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      709,700 円  　　　　     83,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,500 円  　　　　     83,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,500 円  　　　　     83,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,822,321 円　（　　　　　　        18,983 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     324.43 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0792 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,936,850 円  
（　　　　　        61,842 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,853,212 円      
②総費用 1,822,321 円      
③純収益　①－② 7,030,891 円      
④建物等に帰属する純収益 5,936,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,094,041 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,045,466 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,890 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,136,650 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     272,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜鶴見 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市鶴見区本町通一丁目４番６
 0205000398628-0000
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備考