別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜鶴見 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 5-3 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　松原　壮太郎   TEL.
鑑定評価額 185,000,000 円  １㎡当たりの価格 735,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区鶴見中央４丁目１６番３外
｢鶴見中央４－１６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 252  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,600)

1:3		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北西13.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 京急鶴見

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ベルロードツルミ（つるみ銀
座）商店街		 街

路		 １３．５ｍ市道 交通

施設		 京急鶴見駅南方

80m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗ビル、店舗兼共同住宅ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、当面は小規模小売店舗や飲食店等を
中心として熟成度を高めていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    747,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    623,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市内及び隣接する川崎市などを中心とした最寄駅から徒歩圏内の普通商業地域。需要者は貸店舗ビル
等の経営を行う中堅又は中小の不動産会社、店舗ビル等として自己使用を目的とする一般事業会社、飲食店舗や小売店
舗としての利用を目論む個人事業主等が中心となるが、画地規模によってはマンションデベロッパーも見られる。取引
される価格はまちまちであり、中心となる価格帯を見出しにくいが、立地条件等を反映した個別性の強いものが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は京急鶴見駅東口に所在する中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域である。比準価格は適切な商業地の取
引事例から求められた価格で市場実勢を反映し、規範性が高い。一方、収益価格は賃貸事例に基づいて適正な賃料を設
定することによって求められ、対象標準地の収益性を表している。価格の調整にあたっては、規範性が高い比準価格を
標準としつつ、収益価格も十分に関連付け、更に周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    708,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鶴見（県） 5-6             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    720,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかな回復基調にある中、オフィス
街を中心とした商業地では、潤沢な投資資金
や比較的低位な平均空室率を背景に堅調に推
移している。

中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地とし
て熟成しており、需要は比較的堅調である。



個別的要因の変動は特にみられない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％ +2.1 ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
１２Ｄ
-15		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9m市道、
北5m、準角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
b １０６０４
１１
-32		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西30m国道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
c １０６０４
１３
-29		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東25m市道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
d １０６０４
０６
-502		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
e １０６０４
０６
-510		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
457,076  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
484,859 		 100
[  66.2]
732,415 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
747,000 
b (　           ) 
395,095  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
450,748 		 100
[  61.3]
735,315 
750,000 
c (　           ) 
391,906  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
402,879 		 100
[  55.2]
729,853 
744,000 
d (　           ) 
730,268  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
774,814 		 100
[ 101.5]
763,364 
779,000 
e (　           ) 
525,376  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
551,645 		 100
[  78.0]
707,237 
721,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -0.7 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.8 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.4 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.1 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    747,000 円／㎡]  



横浜鶴見 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,044,729 
5,614,006 
21,430,723 
15,033,200 
6,397,523 		 （　0.9563）
6,117,951 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    156,870,538 円　　　　（　    623,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 198.00 ＲＣ5 843.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   600 ％   600 ％   252 ㎡      9.5 m x   26.5 m  前面道路：市道     　  13.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用から１階～２階は店舗（２階一部居宅）、３階以上２ＤＫタイプ（専有面積約５０㎡）を想定した。駐車場なし。 ⑦有効率　  90.3 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
198.00 
85.0 
168.30 
4,630 
779,229 		 5.0  3,896,145 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
198.00 
85.0 
168.30 
3,240 
545,292 		 5.0  2,726,460 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
149.00 
95.0 
141.55 
2,410 
341,136 		 1.0  341,136 
1.0  341,136 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
843.00 
90.3 
761.25 

2,347,929 		 7,646,013 
1,023,408 
⑨年額支払賃料      2,347,929 円　×　12ヶ月　＝　      28,175,148 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     761.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,175,148 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,690,509 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,484,639 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,646,013 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          71,873 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,023,408 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         488,217 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,044,729 円　　　　（　       107,320 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０１
Ｔ
　　　　-10		 3,769  
(   3,650) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
4,959 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,649 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,630 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０１
Ｔ
　　　　-11		 3,643  
(   3,558) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
4,511 
c １０６０４０１
Ｔ
　　　　-12		 3,546  
(   3,432) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,147 
横浜鶴見 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,416,000 円  　　　　    236,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,127,006 円  　　　       28,175,148　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      593,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,006,000 円  　　　　    236,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       236,000 円  　　　　    236,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       236,000 円  　　　　    236,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,614,006 円　（　　　　　　        22,278 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 236,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 272,000 円／㎡　×　     843.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,033,200 円  
（　　　　　        59,656 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,044,729 円      
②総費用 5,614,006 円      
③純収益　①－② 21,430,723 円      
④建物等に帰属する純収益 15,033,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,397,523 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,117,951 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,278 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    156,870,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     623,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜鶴見 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市鶴見区鶴見中央四丁目１６番３
 0205000351529-0000
2 　横浜市鶴見区鶴見中央四丁目１６番４
 0205000351530-0000
3 　横浜市鶴見区鶴見中央四丁目１６番５
 0205000351531-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜鶴見 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 5-3 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　長尾　ゆき子   TEL.
鑑定評価額 185,000,000 円  １㎡当たりの価格 735,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区鶴見中央４丁目１６番３外
｢鶴見中央４－１６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 252  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,600)

1:3		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北西13.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 京急鶴見

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 京急鶴見駅東側の商店街（ベ
ルロードツルミ）		 街

路		 １３．５ｍ　市道 交通

施設		 京急鶴見駅南方

80m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗事務所ビルや店舗付共同住宅が建ち並ぶ駅前商店街であり、店舗収益も概ね回復し、需要は高まっ
ている。周辺地域では容積率を活かした賃貸マンションが増え、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    745,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    633,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京浜急行線及びＪＲ京浜東北線各駅前や東急東横線・ＪＲ南武線等の沿線で鶴見区や隣接区に存する駅前
商業地域。需要者は当該地域に地縁のある不動産業者や個人投資家等が中心である。ＪＲ鶴見駅東口で顧客の回遊性が
みられ、商店街の人通りは多い。商業地の取引件数は少なく、需要の中心となる価格帯は見出すことは難しいが、駅前
商業地としての希少性は高く、周辺ではマンション適地を中心に高値の取引も散見されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 鶴見駅東口の駅前商店街で、賃貸市場も概ね成熟しており、収益性に着目した収益物件としての取引も散見される。一
方、駅前希少性を重視して取引市場により価格形成がなされる地域でもある。市場参加者の需要者は賃貸ビルから得ら
れる収益性とともに、駅前商業地の希少性にも着目して行動することから、本件では比準価格と収益価格を関連づけて
、周辺標準地とのバランスをも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    708,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鶴見（県） 5-6             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    720,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇や円安等経済情勢の先行きが不透明
だが、不動産市場は、昨今は堅調に推移して
いる。各種用途や地域によっては更に需要が
高まっている。

駅至近の繁華性がある商業地域で、収益性は
概ね回復して需要は高まっている。地価は上
昇傾向となっている。


繁華性のある通りに接面し、店舗立地に優れ
るが、この１年では特段の変化は見られない
。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％ +2.1 ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
１１
-29		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.1m市道
、北西4m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,446)
b １０６０４
０５
-16		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.7m市道、
東4.5m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,282)
c １０６０４
１３
-14		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西8m市道、
南西6m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
d １０６０４
１２Ｄ
-15		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9m市道、
北5m、準角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,081,594  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,066,893 		 100
[  82.9]
1,286,964 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,310,000 
b (　           ) 
491,179  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
510,866 		 100
[  69.0]
740,386 
755,000 
c (　           ) 
795,917  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
785,305 		 100
[ 105.8]
742,254 
757,000 
d (　           ) 
457,076  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
472,312 		 100
[  67.7]
697,654 
712,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    745,000 円／㎡]  



横浜鶴見 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,484,915 
5,926,729 
22,558,186 
16,052,400 
6,505,786 		 （　0.9563）
6,221,483 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    159,525,205 円　　　　（　    633,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 198.00 ＲＣ5 843.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   600 ％   600 ％   252 ㎡      9.5 m x   26.5 m  前面道路：市道     　  13.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は店舗。３から５階は２ＤＫ（約４７㎡）が９戸。駐車場はない ⑦有効率　  90.3 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
198.00 
85.0 
168.30 
4,780 
804,474 		 5.0  4,022,370 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
198.00 
85.0 
168.30 
3,489 
587,199 		 5.0  2,935,995 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
149.00 
95.0 
141.55 
2,486 
351,893 		 1.0  351,893 
1.0  351,893 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
843.00 
90.3 
761.25 

2,447,352 		 8,014,044 
1,055,679 
⑨年額支払賃料      2,447,352 円　×　12ヶ月　＝　      29,368,224 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     761.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,368,224 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,468,411 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,899,813 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,014,044 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,133 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,055,679 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         508,969 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,484,915 円　　　　（　       113,035 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０７
Ｔ
　　　　-19		 5,227  
(   4,995) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
4,978 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,780 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０７
Ｔ
　　　　-25		 3,546  
(   3,432) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 77.6]		 100
[100.0]
4,570 
c １０６０４０２
Ｔ
　　　　-9		 5,883  
(   5,746) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[118.8]		 100
[100.0]
4,952 
横浜鶴見 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,512,000 円  　　　　    252,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,174,729 円  　　　       29,368,224　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      594,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,142,000 円  　　　　    252,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       252,000 円  　　　　    252,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       252,000 円  　　　　    252,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,926,729 円　（　　　　　　        23,519 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 252,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     843.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,052,400 円  
（　　　　　        63,700 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,484,915 円      
②総費用 5,926,729 円      
③純収益　①－② 22,558,186 円      
④建物等に帰属する純収益 16,052,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,505,786 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,221,483 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,688 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    159,525,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     633,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜鶴見 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市鶴見区鶴見中央四丁目１６番３
 0205000351529-0000
2 　横浜市鶴見区鶴見中央四丁目１６番４
 0205000351530-0000
3 　横浜市鶴見区鶴見中央四丁目１６番５
 0205000351531-0000
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備考