別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜鶴見 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 5-2 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　冨来　功   TEL.
鑑定評価額 549,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区豊岡町２４９番３
｢豊岡町２－４｣		 ②地積
　(㎡)		 416  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,600)
台形
1.5:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ6F1B		 中層の店舗事務所ビ
ルが建ち並ぶ駅前商
業地域		 南15m市道、三方路 水道、ガス、下水 鶴見

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 鶴見駅西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗ビル等が多い商業地域で、格別の変動要因はなく当分は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,360,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,220,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜、川崎市内で、ＪＲ京浜東北・根岸線、南武線、京急本線及び東急東横線沿線の駅に近い商業地域
である。需要者は、賃貸経営を行う事業者及び法人や個人の投資家などが中心である。新型コロナの５類感染症移行等
により社会経済活動が本格的な回復傾向にあり、これが地価動向に影響を及ぼしている。需給の中心となる価格帯は、
土地価格で１㎡あたり１００万円台以上である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、鶴見駅西口駅前で店舗事務所ビルが建ち並ぶ地域である。比準価格は、土地取引の実態を反映した価格で
、手法の各過程は適切であり規範性が高い。収益価格は、賃貸条件、収支項目、還元利回り等手法の各過程は適切であ
り、標準地の収益性を十分に反映しており信頼性が高い。本件では、両試算価格の規範性はほぼ同程度と判断し、比準
価格と収益価格にほぼ同等のウェイトを置き、代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    708,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[102.0]		 100
[ 56.0]		 [103.0]
100		 1,330,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類感染症移行等により、社会
経済活動が本格的な回復傾向にあり、これが
不動産の需給動向に及ぼす影響を注視する必
要がある。

鶴見駅西口の駅前商業地域で、社会経済活動
が本格的に回復してきている影響から、地価
は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -44.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０７Ｄ
-2		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西4.7m市道
、北東4.2m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,282)
b １０６０４
０７Ｄ
-3		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9.1m市道
、南東4m、
準角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
c １０６０４
１１
-29		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.1m市道
、北西4m、
角地
商業
高度7種最高31m
街づくり協議地区
(100,446)
d １０６０４
０５
-9		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東14.8m市
道、中間画地
準工
高度5種最高20m
(60,200)
e １０６０４
１３
-14		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西8m市道、
南西6m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
897,165  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
928,522 		 100
[  71.1]
1,305,938 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,350,000 
b (　           ) 
857,973  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
885,461 		 100
[  67.4]
1,313,740 
1,350,000 
c (　           ) 
1,081,594  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,066,893 		 100
[  80.3]
1,328,634 
1,370,000 
d (　           ) 
638,387  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
660,731 		 100
[  51.7]
1,278,010 
1,320,000 
e (　           ) 
795,917  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
792,127 		 100
[  56.8]
1,394,590 
1,440,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,360,000 円／㎡]  



横浜鶴見 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

106,944,081 
25,280,620 
81,663,461 
61,110,000 
20,553,461 		 （　0.9364）
19,246,261 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    506,480,553 円　　　　（　  1,220,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 390.00 ＲＣ6F1B 2,730.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   600 ％   600 ％   416 ㎡     24.2 m x   15.9 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～４階店舗、５～６階事務所、地下１階駐車場。 ⑦有効率　  68.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
390.00 
70.0 
273.00 
7,041 
1,922,193 		 10.0  19,221,930 
0.0  0 

 2～ 4		 店舗
390.00 
80.0 
312.00 
5,140 
1,603,680 		 8.0  12,829,440 
0.0  0 

 5～ 6		 事務所
390.00 
85.0 
331.50 
3,873 
1,283,900 		 6.0  7,703,400 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
390.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,730.00 
68.6 
1,872.00 

9,301,033 		 73,117,050 
0 
⑨年額支払賃料      9,301,033 円　×　12ヶ月　＝　     111,612,396 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,872.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       111,612,396 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       3,900,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     9,240,992 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 106,271,404 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        73,117,050 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         672,677 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     106,944,081 円　　　　（　       257,077 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０６
Ｔ
　　　　-504		 5,758  
(   5,572) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
7,056 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,041 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０６
Ｔ
　　　　-505		 4,461  
(   4,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 65.0]		 100
[100.0]
7,224 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜鶴見 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,820,000 円  　　　　    970,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 5,775,620 円  　　　      115,512,396　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,500,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,245,000 円  　　　　    970,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       970,000 円  　　　　    970,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       970,000 円  　　　　    970,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      25,280,620 円　（　　　　　　        60,771 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 970,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　   2,730.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0587 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 61,110,000 円  
（　　　　　       146,899 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 106,944,081 円      
②総費用 25,280,620 円      
③純収益　①－② 81,663,461 円      
④建物等に帰属する純収益 61,110,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 20,553,461 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,246,261 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       46,265 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    506,480,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,220,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜鶴見 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市鶴見区豊岡町２４９番３
 0205000362186-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜鶴見 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 5-2 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　田中　恵利子   TEL.
鑑定評価額 549,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区豊岡町２４９番３
｢豊岡町２－４｣		 ②地積
　(㎡)		 416  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,600)
台形
1.5:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ6F1B		 中層の店舗事務所ビ
ルが建ち並ぶ駅前商
業地域		 南15m市道、三方路 水道、ガス、下水 鶴見

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 小売店舗、飲食店が多い鶴見
駅西口の駅前商業地域		 街

路		 市道１５ｍ 交通

施設		 鶴見駅西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ鶴見駅西口の商業地域。駅至近で商業繁華性が高い。地域内で大きな変動要
因は見られず、今後も現状のまま推移するものと予想した。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,360,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,190,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鶴見区、神奈川区、港北区、川崎市川崎区、幸区内の駅徒歩圏の商業地域である。需要者は自己利用目
的の個人、法人、飲食店や小売業を営む事業者等多方面の需要者が考えられる。賃貸目的で購入する場合は不動産業者
や個人投資家も考えられる。また鶴見駅至近の商業地で希少性は高く需要者は資本力を有する投資法人も想定できる。
近年、鶴見駅前の商業地の取引は少なく需要の中心となる価格帯は見出すことは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏の商業地の取引事例より試算されたもので、取引の実態を反映した実証的で説得力が認められる
。一方、対象標準地の想定される主たる需要者は収益性に基づく取引が多いことから、収益性の観点から求めた収益価
格は一定の説得力は認められる。対象標準地の価格決定に当たっては、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけて
、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    708,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[102.0]		 100
[ 58.0]		 [103.0]
100		 1,280,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ感染症の５類移行で景気は回復基
調にある。一方で物価の上昇や金融情勢の変
動を踏まえ、今後は不動産市況に十分に注視
する必要がある。

鶴見駅西口の比較的繁華性が高い商業地域で
需要は希少性もあり堅調である。地価は今後
も上昇基調にあるものと予測した。


個別的要因に変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
１１
-29		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.1m市道
、北西4m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,446)
b １２３０７
１４１３１
-9056		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
c １０６０４
０１Ｄ
-1		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
d １０６０４
０５Ｄ
-4		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
南6m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,081,594  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,066,893 		 100
[  86.5]
1,233,402 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,270,000 
b (　           ) 
1,769,271  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,979,814 		 100
[ 137.1]
1,444,066 
1,490,000 
c (　           ) 
1,357,589  		 100
[ 100.0]		 [ 112.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
1,561,227 		 100
[ 124.4]
1,255,006 
1,290,000 
d (　           ) 
1,434,476  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,433,083 		 100
[ 105.4]
1,359,661 
1,400,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,360,000 円／㎡]  



横浜鶴見 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

97,662,473 
17,266,885 
80,395,588 
60,228,000 
20,167,588 		 （　0.9364）
18,884,929 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    496,971,816 円　　　　（　  1,190,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 390.00 ＲＣ6F1B 2,730.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   600 ％   600 ％   416 ㎡     24.2 m x   15.9 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～４階は店舗、５～６階は事務所を想定。地下１階は駐車場（１２台）を想定した。 ⑦有効率　  66.4 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
390.00 
70.0 
273.00 
7,000 
1,911,000 		 10.0  19,110,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
390.00 
75.0 
292.50 
5,110 
1,494,675 		 10.0  14,946,750 
0.0  0 

 3～ 4		 店舗
390.00 
80.0 
312.00 
3,850 
1,201,200 		 8.0  9,609,600 
0.0  0 

 5～ 6		 事務所
390.00 
80.0 
312.00 
3,850 
1,201,200 		 6.0  7,207,200 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
390.00 
 
 
 
 		    
   

計
2,730.00 
66.4 
1,813.50 

8,210,475 		 67,690,350 
0 
⑨年額支払賃料      8,210,475 円　×　12ヶ月　＝　      98,525,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,813.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        98,525,700 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     5,106,285 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 97,019,415 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        67,690,350 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         643,058 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      97,662,473 円　　　　（　       234,766 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０６
Ｔ
　　　　-504		 5,758  
(   5,572) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 97.0]		 100
[113.0]		 100
[ 90.0]
7,296 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,058 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０７
Ｔ
　　　　-22		 4,461  
(   4,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 74.3]		 100
[ 90.0]
6,671 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜鶴見 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,736,000 円  　　　　    956,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 5,106,285 円  　　　      102,125,700　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,700,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      812,600 円  　　　　    956,000,000　×　　  50.0 ％　×　   1.70 /1000
④損害保険料       956,000 円  　　　　    956,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       956,000 円  　　　　    956,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,266,885 円　（　　　　　　        41,507 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 956,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   2,730.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0587 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 60,228,000 円  
（　　　　　       144,779 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 97,662,473 円      
②総費用 17,266,885 円      
③純収益　①－② 80,395,588 円      
④建物等に帰属する純収益 60,228,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 20,167,588 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,884,929 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       45,396 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    496,971,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,190,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜鶴見 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市鶴見区豊岡町２４９番３
 0205000362186-0000
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備考