令和6年1月14日　提出 横浜鶴見 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜鶴見 -20 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　和田　伸也   TEL.

鑑定評価額 604,000,000 円  １㎡当たりの価格 440,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 330,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市鶴見区鶴見中央２丁目１８９４番 ｢鶴見中央２－１４－２８｣ ②地積 　(㎡) 1,373   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度5種最高20m (70,200) 1:1 共同住宅 ＲＣ6 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 南西9m市道 水道、ガス、下水 鶴見 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   170 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 中層共同住宅地として成熟が 進む住宅地域 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 鶴見駅北東方 700m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度5種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、マンション、事業所等が混在する住宅地域であるが、利便性等が良好であるため、今後は中層共同住 宅地として成熟が進むものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    455,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              435,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市・川崎市等の比較的利便性に優れる地域で、特に東京都心へ通勤１時間圏・最寄り駅から徒歩圏 の地域と強い代替競争関係にある。中心となる需要者は、マンションを計画する大手・中堅の不動産会社等である。駅 徒歩圏かつ都心への接近性や利便性が高いマンション適地の供給は限定的な状況が継続しており、開発素地の需要は底 堅く、取得競争等から一部では高値での取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算したもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、開 発法による価格は対象標準地のマンション素地としての投資採算性を示している。両価格はともに、対象標準地の市場 特性を十分に踏まえた上で試算したものであり、比準価格はマンション素地としての投資採算性をも反映していること から、両価格を相互に関連付け、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    407,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は持ち直しているが、設備投資は足 踏みがみられる。雇用情勢は改善の一方、消 費者物価は緩やかに上昇し、海外景気の下振 れに注意が必要。 利便性等が良好であり、今後もマンション適 地としての利用が進むものと考える。マンシ ョン素地需要は旺盛で、地価は上昇。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.1 ％  ％