鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
横浜鶴見 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 -18

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　松原　壮太郎

TEL.

鑑定評価額

1,660,000,000 円

１㎡当たりの価格

390,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区尻手１丁目２５６番２｢尻手１－１－８｣				②地積　(㎡)	4,263 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m (70,200)
	台形 1:1	共同住宅ＲＣ7	中高層マンション等が多い住宅地域	北東9.2m市道	水道、ガス、下水	八丁畷 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 50 ｍ、南 110 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

分譲マンション用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 79.0 ｍ、奥行　約　　 75.0 ｍ、規模　　 4,263 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．２ｍ市道

交通

施設

八丁畷駅北西方

800m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

大中規模のマンション等が多い住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

分譲マンション用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 398,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 358,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市及び隣接する川崎市で、最寄駅から徒歩圏内に所在する中層共同住宅地域である。需要者は東京方
面や横浜中心部へ通勤する一次取得者層をターゲットとするマンションデベロッパーが中心となる。交通利便性や生活
利便性が良好な最寄駅徒歩圏内においては、マンション素地の需要は依然底堅い状態にある。取引される価格は個別的
事情や地域性を反映し、まちまちであるが、㎡あたり概ね３００～５００千円程度が需要の中心となる価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地が所在する近隣地域は最寄駅から徒歩圏内の中高層マンションが多い地域であり、主たる需要者は大手不動
産会社、マンションデベロッパーが中心となる。よって、価格の調整に際しては、マンション素地取引事例等を比準し
て求められ、実証的かつ市場性を反映した比準価格と、マンションデベロッパー等の投資採算性を反映した開発法によ
る価格とを共に重視することが妥当と判断、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 407,000 円／㎡

[108.1]
100

100
[100.0]

100
[113.4]

[100.0]
100

388,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    361,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気が緩やかな回復基調にある中、生活利便
性の高い地域を中心に住宅地の需要は好調さ
を維持している。今後は金利動向等に注意が
必要である。

最寄駅から徒歩圏内のマンション適地である
。好調なマンション販売市場を背景にマンシ
ョン素地に対する需要も底堅い動きとなって
いる。

個別的要因の変動は特にみられない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６０４１２ -8	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西5m市道、北東4m、角地		１住居高度4種最高20m (80,200)
b	１０６０４０２ -28	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	不整形	西3.4m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m 都市計画道路 (70,160)
c	１０６０４１３ -17	横浜市神奈川区		建付地	（　）	不整形	南西4.3m市道、北西6m、二方路		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０６０４０４ -28	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	不整形	東4m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (80,200)
e	１０６０４０４ -34	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北22m国道、南2.5m、二方路		近商高度6種最高20m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 322,924	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	318,926	100 [ 81.5]	391,320	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	391,000
b	(　 ) 319,594	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	346,171	100 [ 85.6]	404,405		404,000
c	(　 ) 467,569	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	471,695	100 [ 117.6]	401,101		401,000
d	(　 ) 348,128	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	371,947	100 [ 91.9]	404,730		405,000
e	(　 ) 545,825	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	563,837	100 [ 140.2]	402,166		402,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.8	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.9	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.2	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.2	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 398,000 円／㎡]

横浜鶴見 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲用マンションを想定し開発法を採用したため、収益還元法は適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

標準地の最有効使用が分譲マンションの敷地であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
4,632,028,506	3,104,100,374	12	760,000	7,350.00	330,000	9,233.10
⑧開発法による価格	1,527,928,132 円　　　　（　 358,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 -18　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
4,263 ㎡	㎡		㎡		㎡	4,263.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,812.51 ㎡	9,233.10 ㎡	8,525.48 ㎡	707.62 ㎡	7,350.00 ㎡	ＲＣ・7F ( 105 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 42.5 ％）	（ 216.6 ％）	（ 200.0 ％）	（ 16.6 ％）	（ 79.60 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	79.0 ｍ 75.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		9.2 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

760,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 760,000 円／㎡　　×　　 7,350.00 ㎡　　＝　　　　 5,586,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 5,586,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 330,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 339,900 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 339,900 円／㎡　　×　　　 9,233.10 ㎡　　＝　　　　 3,138,330,690 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発許可基準より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 5,586,000,000 円　　×　　　　　 9 ％　　＝　　　　 502,740,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,641,070,690 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	502,740,000 円	( 9 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 432,255,852 円
	販売総額(2期)	4,524,660,000 円	( 81 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 3,745,966,014 円
	販売総額(3期)	558,600,000 円	( 10 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 453,806,640 円
収入合計		－	－	－	－	4,632,028,506 円
支出	建築工事費(1期)	313,833,069 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 290,986,022 円
	建築工事費(2期)	313,833,069 円	( 10 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 274,980,535 円
	建築工事費(3期)	2,510,664,552 円	( 80 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 2,078,579,183 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	301,644,000 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 285,023,416 円
	販売管理費(2期)	201,096,000 円	( 40 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 174,531,218 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	3,104,100,374 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	4,632,028,506 円　　－　　　　　　 3,104,100,374 円　　＝　　　　　 1,527,928,132 円 358,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

横浜鶴見 -18　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市鶴見区尻手一丁目２５６番２	0205001154949-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
横浜鶴見 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 -18

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　横田　隆浩

TEL.

鑑定評価額

1,660,000,000 円

１㎡当たりの価格

390,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区尻手１丁目２５６番２｢尻手１－１－８｣				②地積　(㎡)	4,263 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m (70,200)
	台形 1:1	共同住宅ＲＣ7	中高層マンション等が多い住宅地域	北東9.2m市道	水道、ガス、下水	八丁畷 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 50 ｍ、南 110 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

分譲マンション用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 79.0 ｍ、奥行　約　　 75.0 ｍ、規模　　 4,263 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

９．２ｍ市道

交通

施設

八丁畷駅北西方

800m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

大中規模のマンション等が多い住宅地域であり、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

分譲マンション用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 396,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 352,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ京浜東北線、京急本線、及び南武線沿線で、鶴見区、神奈川区、西区に至る圏域の住宅地域である
。需要者は東京方面に通勤するサラリーマン層が中心で、同一需給圏外からの転入もあり、一次取得者、二次取得者と
もにみられる。新型コロナウィルス影響が薄れ、経済活動が回復傾向にあり、これが地価動向に影響を及ぼしている。
マンション適地は規模・形状等により価格にばらつきがあり、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場より生起した現実の取引事例により試算される実証的な価格である。採用した取引事例はいずれも対
象不動産と代替性を有するものである。開発法による価格は、対象不動産の主たる需要者である開発業者が対象不動産
をマンション分譲することを想定した場合における投資採算性を反映した試算価格である。以上より市場性を反映した
比準価格と開発法による価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 407,000 円／㎡

[108.1]
100

100
[102.0]

100
[110.6]

[100.0]
100

390,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市況全般としては、投資意欲や所有意
欲が増しつつあるが、長期金利の上昇等懸念
材料もみられる。

マンション需要は堅調な状態が続いている。
地域要因に大きな変動は見られない。

個別的要因に変動は特段ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +9.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６０４０４Ｄ -17	横浜市神奈川区		建付地	（　）	不整形	南東6m市道、北東4m、南西2.6m、三方路		１低専高度地区1種 (70,100)
b	１０６０４０９ -11	横浜市神奈川区		更地	（　）	不整形	東8m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０６０４１２ -8	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西5m市道、北東4m、角地		１住居高度地区4種 (80,200)
d	１０６０４０７ -26	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	南東6m市道、北東5m、北西5.5m、三方路		１低専高度1種最高10m (70,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 497,797	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	531,223	100 [ 123.0]	431,889	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	432,000
b	(　 ) 374,735	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	428,863	100 [ 106.9]	401,181		401,000
c	(　 ) 322,924	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	310,930	100 [ 77.8]	399,653		400,000
d	(　 ) 220,997	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.3]	284,784	100 [ 73.5]	387,461		387,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -21.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 396,000 円／㎡]

横浜鶴見 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲用マンションを想定し開発法を採用したため、収益還元法は適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
4,692,976,250	3,190,284,896	12	770,000	7,350.00	340,000	9,233.10
⑧開発法による価格	1,502,691,354 円　　　　（　 352,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 -18　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
4,263 ㎡	㎡		㎡		㎡	4,263.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,812.51 ㎡	9,233.10 ㎡	8,525.48 ㎡	707.62 ㎡	7,350.00 ㎡	ＲＣ・7F ( 105 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 42.5 ％）	（ 216.6 ％）	（ 200.0 ％）	（ 16.6 ％）	（ 79.60 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	79.0 ｍ 75.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		9.2 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

770,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例比較法等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 770,000 円／㎡　　×　　 7,350.00 ㎡　　＝　　　　 5,659,500,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 5,659,500,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 340,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 350,200 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 350,200 円／㎡　　×　　　 9,233.10 ㎡　　＝　　　　 3,233,431,620 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発許可基準より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 5,659,500,000 円　　×　　　　　 9 ％　　＝　　　　 509,355,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,742,786,620 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	509,355,000 円	( 9 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 437,943,429 円
	販売総額(2期)	4,584,195,000 円	( 81 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 3,795,255,041 円
	販売総額(3期)	565,950,000 円	( 10 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 459,777,780 円
収入合計		－	－	－	－	4,692,976,250 円
支出	建築工事費(1期)	323,343,162 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 299,803,780 円
	建築工事費(2期)	323,343,162 円	( 10 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 283,313,279 円
	建築工事費(3期)	2,586,745,296 円	( 80 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 2,141,566,431 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	305,613,000 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 288,773,724 円
	販売管理費(2期)	203,742,000 円	( 40 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 176,827,682 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	3,190,284,896 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	4,692,976,250 円　　－　　　　　　 3,190,284,896 円　　＝　　　　　 1,502,691,354 円 352,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

横浜鶴見 -18　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市鶴見区尻手一丁目２５６番２	0205001154949-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考