別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜鶴見 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 -4 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　保坂　泰久   TEL.
鑑定評価額 40,700,000 円  １㎡当たりの価格 304,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区向井町１丁目３３番１外
 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)
台形
1:1		 住宅

Ｗ3		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 北7.9m市道 水道、ガス、下水 京急鶴見

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.7 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       134 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い。 街

路		 基準方位　北　７．
９ｍ市道		 交通

施設		 京急鶴見駅南東方

900m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅へ徒歩圏で利便性が比較的良好な一般住宅地域であり、特に、変動する要因は無く、当面現状を維持する
と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    309,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    222,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鶴見区内の一般住宅地域だ。需要者の中心は都心や横浜市内に通勤するサラリーマン層。２次取得者だけ
でなく１次取得者もいる。周辺地域には幹線道が縦横に接続し核となる商店街はないものの、日用品を扱う店舗街はあ
り、利便性は概ね良好で、需要は比較的堅調と言える。市場の中心価格帯は、新築戸建で５０００万円前後程度と判断
される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の現実の取引を基に試算される市場実態を示す実証的な価格なのに対して、収益価格は標準
地の収益力を示す価格である。本地域では、共同住宅等が散見されるが、収益価格は想定要素が多い反面、需要の中心
は、自己使用目的である戸建住宅である点は本地域にも該当する。そこで、比準価格を中心として収益価格を考量して
、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    298,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鶴見（県） -6              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    301,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型肺炎は収束しつつあり、景気には好影響
である。地価は超金融緩和により、強含む状
況が継続すると判断する。


駅徒歩圏の一般住宅を中心とする住宅地域で
、利便性等は比較的良好なので、需要は比較
的堅調である。


個別的要因に変動は無い。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％ +1.0 ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０２
-28		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西3.4m市道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
都市計画道路
(70,160)
b １０６０４
０８
-13		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北11m市道、
東6.3m、南4m、
三方路
準工
高度5種最高20m
(80,200)
c １０６０４
０５Ｄ
-21		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北2.8m市道、
東3.4m、角地
準住居
高度4種最高20m
(80,160)
d １０６０４
０５
-32		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4.5m私道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,180)
e １０６０４
０５
-2		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北8m市道、
西6m、二方路
１住居
高度4種最高20m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
319,594  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
340,900 		 100
[ 100.8]
338,194 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
338,000 
b (　           ) 
255,154  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.8]
257,685 		 100
[  87.0]
296,190 
296,000 
c (　           ) 
240,177  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
234,814 		 100
[  74.8]
313,922 
314,000 
d (　           ) 
236,035  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
243,672 		 100
[  83.3]
292,523 
293,000 
e (　           ) 
241,055  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
238,455 		 100
[  78.7]
302,992 
303,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    309,000 円／㎡]  



横浜鶴見 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり造成事例を収集できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,932,334 
896,014 
4,036,320 
2,755,760 
1,280,560 		 （　0.9735）
1,246,625 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     29,681,548 円　　　　（　    222,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 67.00 ＬＳ3 201.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   134 ㎡     11.7 m x   12.5 m  前面道路：市道     　   7.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 用途規制や近隣の利用状況から軽量鉄骨造３階建共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外側階段を想定するため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
67.00 
100.0 
67.00 
1,900 
127,300 		 1.0  127,300 
1.0  127,300 

 2～ 2		 共同住宅
67.00 
100.0 
67.00 
1,970 
131,990 		 1.0  131,990 
1.0  131,990 

 3～ 3		 共同住宅
67.00 
100.0 
67.00 
1,970 
131,990 		 1.0  131,990 
1.0  131,990 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
201.00 
100.0 
201.00 

391,280 		 391,280 
391,280 
⑨年額支払賃料        391,280 円　×　12ヶ月　＝　       4,695,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     201.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,695,360 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       197,414 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,737,946 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           391,280 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,756 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          391,280 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         190,632 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,932,334 円　　　　（　        36,808 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０９
Ｔ
　　　　-2		 3,427  
(   3,427) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[145.0]		 100
[100.0]
2,363 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,055 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,970 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０４０５
Ｔ
　　　　-2		 2,035  
(   1,949) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,938 
c １０６０４０５
Ｔ
　　　　-30		 2,000  
(   1,917) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,980 
横浜鶴見 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 196,000 円  　　　　     39,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 197,414 円  　　　        4,935,360　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      333,200 円  　　　　     39,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        39,200 円  　　　　     39,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,200 円  　　　　     39,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         896,014 円　（　　　　　　         6,687 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     201.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,755,760 円  
（　　　　　        20,565 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,932,334 円      
②総費用 896,014 円      
③純収益　①－② 4,036,320 円      
④建物等に帰属する純収益 2,755,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,280,560 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,246,625 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,303 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,681,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     222,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜鶴見 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市鶴見区向井町一丁目３３番１
 0205000401051-0000
2 　横浜市鶴見区向井町一丁目３３番５
 0205000401055-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜鶴見 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 -4 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　岩田　正男   TEL.
鑑定評価額 40,700,000 円  １㎡当たりの価格 304,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区向井町１丁目３３番１外
 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)
台形
1:1		 住宅

Ｗ3		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 北7.9m市道 水道、ガス、下水 京急鶴見

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 鶴見川堤防に近い住宅地域 街

路		 基準方位　北７．９
ｍ市道		 交通

施設		 京急鶴見駅南東方

900m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 鶴見駅徒歩圏の平坦な住宅地域である。住宅地域として特段の変動要因は見られず、当面の間、現状のまま維持
するものと予想する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    312,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    214,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鶴見区のうちＪＲ京浜東北線及び京急線沿線の既存住宅地域である。需要者は東京都心、横浜市中心部
へ通勤する一次取得者、買換層が中心で、川崎方面からの転入者も見られる。都心へのアクセスも良好で、駅徒歩圏で
かつ平坦であるため、住宅需要は安定している。更地の取引は少なく、地積の小さい総額を抑えた建売住宅の販売も多
く見られる。需要の中心価格帯としては新築戸建住宅で総額４０００万後半～５０００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅を主体とする既存の住宅地域で、アパート等も見られるが収益目的の土地取引は少なく、自己使用目的が取引
の中心である。収益価格は投資採算性に見合った賃料水準を満たさず低位に試算された。本件では、同一需給圏内で取
引事例を収集し、各補修正も適正に行い、試算された比準価格の信頼度が高いものと判断できるので、比準価格を標準
に、収益価格を比較考量し、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    298,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鶴見（県） -6              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    301,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 感染症５類の移行等に伴い社会活動、経済活
動等は回復傾向にあり、不動産に対する需要
も緩やかな増加傾向にある。


戸建住宅を主体とした地域である。地域要因
に格別の変動要因はなく当分は現状を維持す
ると予測する。地価については微増傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％ +1.0 ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
１１Ｄ
-511		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北8m市道、
西8m、角地
準住居
高度4種最高20m
緑化地域
(80,200)
b １０６０４
１１
-1		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北7.3m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
緑化地域
(70,200)
c １０６０４
０８
-10		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西2.7m市道、
中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
d １０６０４
０２
-28		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西3.4m市道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
都市計画道路
(70,160)
e １０６０４
１１
-16		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 西8.5m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
緑化地域
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
286,681  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
281,949 		 100
[  98.9]
285,085 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
285,000 
b (　           ) 
322,525  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
327,363 		 100
[ 107.1]
305,661 
306,000 
c (　           ) 
256,059  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
257,327 		 100
[  82.8]
310,781 
311,000 
d (　           ) 
319,594  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
337,571 		 100
[ 100.7]
335,224 
335,000 
e (　           ) 
324,682  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
324,682 		 100
[ 100.5]
323,067 
323,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +6.1 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    312,000 円／㎡]  



横浜鶴見 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,976,616 
913,683 
4,062,933 
2,826,060 
1,236,873 		 （　0.9735）
1,204,096 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     28,668,952 円　　　　（　    214,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 67.00 ＬＳ3 201.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   134 ㎡     11.7 m x   12.5 m  前面道路：市道     　   7.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（単身者もしくは小規模家族向け）で専有面積３３㎡程度、計６戸、平置駐車場２台を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
67.00 
100.0 
67.00 
1,867 
125,089 		 1.0  125,089 
1.0  125,089 

 2～ 2		 住宅
67.00 
100.0 
67.00 
1,965 
131,655 		 1.0  131,655 
1.0  131,655 

 3～ 3		 住宅
67.00 
100.0 
67.00 
2,063 
138,221 		 1.0  138,221 
1.0  138,221 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
201.00 
100.0 
201.00 

394,965 		 394,965 
394,965 
⑨年額支払賃料        394,965 円　×　12ヶ月　＝　       4,739,580 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     201.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,739,580 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       199,183 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,780,397 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           394,965 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,792 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          394,965 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         192,427 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,976,616 円　　　　（　        37,139 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０１
Ｔ
　　　　-6		 1,925  
(   1,923) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,925 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,965 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０４０１
Ｔ
　　　　-16		 2,223  
(   2,131) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,117 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜鶴見 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 201,000 円  　　　　     40,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 199,183 円  　　　        4,979,580　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      341,700 円  　　　　     40,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,200 円  　　　　     40,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,200 円  　　　　     40,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         913,683 円　（　　　　　　         6,819 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     201.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,826,060 円  
（　　　　　        21,090 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,976,616 円      
②総費用 913,683 円      
③純収益　①－② 4,062,933 円      
④建物等に帰属する純収益 2,826,060 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,236,873 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,204,096 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,986 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,668,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     214,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜鶴見 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市鶴見区向井町一丁目３３番１
 0205000401051-0000
2 　横浜市鶴見区向井町一丁目３３番５
 0205000401055-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考