令和6年1月15日　提出 八丈 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八丈 5-1 東京都 島しょ 氏名  不動産鑑定士　瀬崎　幹久   TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八丈町三根３４９番１ ②地積 　(㎡) 586   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 不整形 1:1.2 店舗兼住宅 ＬＳ3 飲食店、小売店舗等 がある都道沿いの商 業地域 東13.5m都道 水道 三根出張所停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３．５ｍ都道 交通 施設 三根出張所停近接 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 都道沿いに飲食や小売の店舗併用住宅等が見られる商業地域であり、しばらくは現状を維持するものと予測する 。地価水準は、緩やかに持ち直している景気を反映して概ね横這い傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は島内の都道を中心とした幹線道路沿道の商業地域である。需要者の中心は、島内住民とその関係者が中心 である。島内への観光客数はコロナ禍前の水準に戻りつつあるものの、長らく続く人口減と高齢化の進展により、道路 拡幅等の公共団体による買収に比べ民間による不動産取引は少なく、市場の中心価格帯の把握は困難である。取引の多 くは土地建物一体として行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 島内の都道を中心とした幹線道路沿道の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し採用することで実証的な比準 価格が得られた。一方、賃貸市場が未成熟のため、収益還元法の適用は断念した。従って、比準価格を標準に、島内の 他の標準地の公示価格及び基準地の標準価格との均衡、単価と総額との関連などに留意して、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 島内の人口は減少傾向が続いている。景気は ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあっ て、緩やかに持ち直しており、来島者も回復 しつつある。 都道沿いに店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域 であり、地域要因に特段の変動要因は認めら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％