令和6年1月15日　提出 新島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新島 5-1 東京都 島しょ 氏名  不動産鑑定士　冨田　建   TEL.

鑑定評価額 6,360,000 円  １㎡当たりの価格 8,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新島村本村１丁目２３８番 ｢本村１－７－１１｣ ②地積 　(㎡) 739   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1.2:1 店舗兼住宅 ＲＣ2 飲食店、店舗等が見 られる村役場に近い 商業地域 南6m村道、西側道 水道、下水 新島港 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       730 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新島の中心集落である本村地 区の中心部の商業地域 街 路 ６ｍ村道 交通 施設 新島港北東方 1.6km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 来島者数がコロナ禍発生以前ほどには回復せず観光等による繁華性が乏しい現況に加え、人口減少等もあり商業 地の地価上昇は期待できない。一方で地価が十分に低廉なため価格動向は横ばいまたは微減で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 側道セットバック　　　　　　　　  -1.1 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新島村本村の商業地域もしくは商住混在地域を中心にその周辺を含む範囲と判定する。主な市場参加者は 村内に縁故を有する事業者と思料され、他に公共団体による需要も散見される。取引総額は建物を考慮外とした土地そ れ自体で数百万円程度が上限との市況で、島内での縁故取引も多い背景もあり中心価格帯の指摘は難しい。十分に価格 水準が低廉な一方で島内での人口減少や経済の弱さを勘案するに価格動向は横ばいまたは微減で推移と予測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 新島村では投資収益物件の市場が形成されておらず賃料水準や還元利回り等の査定も困難であるため、対象標準地は商 業地の地点ではあるが収益価格の試算は事実上困難である。また、この状況ゆえ市場参加者も収益価格に依拠はせず比 準価格に基づき意思決定すると思料される。以上の背景を勘案し、本件では比準価格に基づき、島内の不動産取引動向 、他の公示地等の動向や過去の公示価格の変動の推移等をも考慮の上で鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 繁華性の衰退、来島者数の回復が万全ではな い一方で地価が十分に低廉な点を勘案すると 、島内の商業地の土地価格は横ばいまたは下 落傾向と言える。 来島者数の回復が不十分な点、島内の商業地 の繁華性の衰退等の一方で地価が十分に低廉 なため、地域の価格動向は横ばいまたは下落 傾向と言える。 価格形成に影響する画地条件の変動等は見受 けられず、個別的要因に関し特記事項等はな いと思料された。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％