令和6年1月15日　提出 新島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新島 -1 東京都 島しょ 氏名  不動産鑑定士　冨田　建   TEL.

鑑定評価額 4,650,000 円  １㎡当たりの価格 7,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新島村本村１丁目４３３番 ｢本村１－３－５｣ ②地積 　(㎡) 646   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｂ1 村の中心近くの中規 模一般住宅が多い住 宅地域 南5m村道 水道、下水 新島港 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新島の中心集落である本村地 区の住宅地域 街 路 ５ｍ村道 交通 施設 新島港北東方 1.4km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当面は地域環境の変動等はないと見受けられるが、島全体の人口減少や高齢化、島内経済の縮小等を勘案するに 、地価上昇は期待できない。一方で地価が十分に低廉なため価格動向は横ばいもしくは微減で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新島の中心集落たる本村地区の住宅地域及びその周辺と判定する。主な市場参加者は本村地区で住宅を求 める個人と思料されるがその絶対数は僅少で、他に公共団体による需要も散見される。取引総額は建物を考慮外とした 土地それ自体で数百万円程度が上限との市況で、島内では縁故取引が多い背景もあり中心価格帯の指摘は難しい。十分 に価格水準が低廉な一方で島内の人口減少や経済の弱さを勘案するに価格動向は横ばいまたは微減で推移と予測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の試算結果は、同一需給圏内において得られた規範性を認め得る取引事例に基づくため高い説得力・精度を認 め得る。一方で、新島村では賃貸市場が形成されておらず収益価格の試算は事実上難しい状況である。これらの点及び 新島村では人口減少傾向かつ島内経済の弱さが指摘される点、不動産取引件数が近年において僅少な点をも勘案の上で 、比準価格に基づき過去の村内の公示価格等の推移をも考慮し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新島村では不動産取引件数も僅少かつ人口減 少傾向で、ここ数年の島内経済の弱さもあり 、土地の取引価格水準は上昇が期待できない 状況にある。 新島村の住宅地の中では比較的需要が強い地 域であるが、島内経済の弱さや住宅需要の乏 しさを勘案するに価格動向は横ばいまたは微 減と思料する。 価格形成に影響を及ぼす画地条件の変動等の 要素は認め得ない。また、個別的要因につき 特記事項等は見受けられなかった。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％