令和6年1月15日　提出 東京大島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東京大島 5-1 東京都 島しょ 氏名  不動産鑑定士　堂下　裕史   TEL.

鑑定評価額 5,110,000 円  １㎡当たりの価格 39,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島町元町１丁目９番４ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） 高度地区2種 土砂災害警戒区域 (90,400) 1.5:1 店舗兼住宅 ＲＣ4 土産店等が多い元町 港前の商業地域 西（駅前広場）都道 水道 元町港駅前広場接面 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 港前広場都道 交通 施設 元町港駅前広場接面 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  高度地区2種 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当分の間は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大島町の中心部である元町地区の商業地域と判定され、需要者は島内事業者が中心と把握される。これま で土砂災害復興事業による用地買収や代替地の土地需要も見られたが、これら事業が終焉したことや、コロナ禍により 減少していた来島者数は回復傾向にあるもコロナ禍前の水準には至っておらず、人口減少や高齢化の進行にも歯止めが かからないことから地価は弱含みである。多様な利用が可能な商業地であり中心価格帯は定まっていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は島内の賃貸市場が未成熟であるため、積算価格は標準地が既成集落内の宅地のため試算を断念した。比準価 格は主に同一需給圏内である元町地区における商業地の取引事例から規範性の認められるものを採択して求めたもので 、信頼性と説得力を有する価格である。よって、比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で減少していた来島者数は回復傾向 にあるがコロナ禍前の水準には至っておらず 、大島町では人口の減少及び高齢化の進行が 続いている。 元町港に近い島内で最も繁華性の高い地域で 、地域要因に大きな変動はないが、上記一般 的要因により地価は下落基調で推移した。 形状、規模ともに標準的であり、市場での競 争力に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％