別記様式第三 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
日の出 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日の出 13-1 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　足立　和男   TEL.
鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 2,100  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
6.4 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 純
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 西多摩郡日の出町大字平井字谷ノ入４０５２番１
 ②地積(㎡) 6,978  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
一部土砂警戒
台形 山林（雑木林）
 市街化区域の住宅地に
近接する雑木林の多い
地域		 水道、下水 秋川

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  300 ｍ、西　    0 ｍ、南　    0 ｍ、北　  200 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     7,000 ㎡程度、形状　　台形      、方位・傾斜度(　南  　)向　12 °
④地域的特性 特記

事項		 宅地地域に近接しており僅か
に土砂災害警戒区域に指定さ
れている。		 道

路		 西方至近に幅員約２
ｍ市道が南北に走る		 交通

施設		 秋川駅北方

2.3km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
一部土砂警戒
⑤地域要因の将
　来予測		 市街化区域住宅地に隣接する雑木林を中心とする都市近郊林地である。開発要因は低く、当面は現状を維持する
と予測する。
(3)最有効使用の判定 現況の雑木林地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,100 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は日の出町及び周辺市町村を含む都市近郊林地地域で、西多摩地域の他八王子市方面も含まれる。需要者は
同一需給圏内に地縁性をもつ個人、社会福祉法人、公共団体等が中心となるが、林業目的の需要者は少ない。市街化区
域に近接しているため、その付随的利用も考慮できる。市場参加者の動向としては、一般宅地と異なり、市街化調整区
域での利用を考慮した需要者である。規模や立地条件等により、需要内容は様々で、価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の都市近郊林地地域の実際の取引事例を収集比較検討したものである。林業収益は実態に合
わず収益価格は適用できない。控除法は、開発の想定が現実的でなく、また開発の際の土地価格はきわめて低く、想定
内容によって大きく変わるため信頼性が劣る。本件では取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を採用し
、さらに前年価格や周辺標準地基準地との均衡も得ていると判断し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[ 青梅 13-1                   ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      1,660 円／㎡		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.3]		 [ 100.0]
100		 　　2,130 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,110 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -0.5 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 コロナ禍の影響は薄れ、経済活動は回復基調。一般
宅地の地価はやや回復基調にあるが、林地において
はこの影響は見られない。

都市近郊林地として主立った地域要因の変動はない
。


個別的要因に変動はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　  +3.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
３　試算価格算定内訳 日の出 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a ＡＤＣ６Ｋ

-801		 青梅市


 森林の
土地所
有権		   不整形 西2.5m道路
｢調区｣
b ＯＫＡ６Ｋ

-951		 あきる野市


 森林の
土地所
有権		   不整形 北2.5m道路
｢調区｣ 地森計 都
立公(普通)
c ＮＫＺ６Ｋ

-951		 青梅市


 森林の
土地所
有権		   不整形 西0.6m市道
｢調区｣ 国立公(普
通)
d ＮＫＺ６Ｋ

-952		 あきる野市


 森林の
土地所
有権		   不整形 接面道路無
｢調区｣ 地森計 都
立公(普通)
e ＡＤＣ６Ｋ

-952		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ長方形 北東2m道路
｢調区｣ 地森計
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
2,824  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  95.0]
2,964 		 100
[ 127.2]
2,330 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
2,330 
b (　            ) 
1,781  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[  90.0]
1,951 		 100
[ 100.0]
1,951 
1,950 
c (　            ) 
2,232  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[  90.0]
2,445 		 100
[ 123.1]
1,986 
1,990 
d (　            ) 
1,361  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  97.0]
1,390 		 100
[  74.3]
1,871 
1,870 
e (　            ) 
2,225  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]
2,221 		 100
[ 108.2]
2,053 
2,050 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　 -0.04		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 自然　　　　  -5.0 宅地化　　　 +30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.04		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -10.0 交通・接近　  +1.0 自然　　　　 +10.0 宅地化　　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　 -0.04		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -10.0 交通・接近　  +8.0 自然　　　　  -5.0 宅地化　　　 +20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　 -0.04		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -25.0
行政　　　　   0.0 その他　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月
　 -0.04		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      2,100 円／㎡]
日の出 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
　(③+④) X np (円／㎡)
 n:       月 p:       ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
市街化調整区域林地で宅地転換や造成は非現実的で、また宅地転換を想定したとしても、造成費等の想定要素の如何により林地価格が大きく
変わるため、精度としても劣る。
日の出 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 市街化の影響を受けている林地で林業経営に基づく収益価格とは関連性が希薄で、また宅
地転用の可能性も低いため、収益還元法は適用できない。
４　不動産ＩＤ
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西多摩郡日の出町大字平井字谷ノ入４０５２番１
 0131000501195-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第三 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月4日　提出
日の出 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日の出 13-1 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　中澤　信行   TEL.
鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 2,080  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月2日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
6.4 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 西多摩郡日の出町大字平井字谷ノ入４０５２番１
 ②地積(㎡) 6,978  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
一部土砂警戒
台形 山林（雑木林）
 市街化区域の住宅地に
近接する雑木林の多い
地域		 水道、下水 秋川

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  300 ｍ、西　    0 ｍ、南　    0 ｍ、北　  200 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     7,000 ㎡程度、形状　　台形      、方位・傾斜度(　南  　)向　12 °
④地域的特性 特記

事項		 土砂災害特別警戒区域にごく
一部かかる。		 道

路		 西方約３ｍに幅員２
．１ｍ舗装町道が存
する。		 交通

施設		 秋川駅北方

2.3km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
一部土砂警戒
⑤地域要因の将
　来予測		 市街化区域の住宅地域に近接する雑木林地地域であるが、周辺地域において宅地需要はやや弱く、宅地開発等は
殆ど見られず、宅地への転換の可能性は低い。今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 現況の雑木林地としての利用 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,080 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は、東京都西部及び埼玉県西部の現況林地地域である。需要者は、資材置場等を必要とする事業者、森林保
護を目的とする団体や個人、社会福祉法人、公共団体等であり、宅地開発業者等の参入は稀である。住宅地域に近接す
るが、宅地の需要はやや弱く、事業用地等としての取引が稀に見られる程度である。地価は概ね弱含みとなっている。
日の出町東部の現況林地の価格帯は㎡当り１，８００円から２，３００円程度と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の現実の林地取引事例から試算され、補修正等も適正に行われており、実証的かつ説得力の
ある価格である。木材価格は上昇前の水準に戻り低水準で、補助金無しでの採算確保は困難であり、収益価格の採用は
見送った。また、控除後価格は地域的にも宅地化が非現実的であり、価格が顕在化しないため採用しない。本件におい
ては、比準価格を重視し、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[ 青梅 13-1                   ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      1,660 円／㎡		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.3]		 [ 100.0]
100		 　　2,080 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,110 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -1.4 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 日の出町の人口は微減傾向。町内の開発許可では、
市街化区域内の宅地開発は減少しており、林地の開
発は余り見られない。

住宅地域に近接するが、特段の地域要因の変動はな
い。


個別的要因に変動はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　  +3.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
３　試算価格算定内訳 日の出 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a ＮＫＺ６Ｋ

-952		 あきる野市


 森林   不整形 接面道路無
｢調区｣ 地森計 都
立公(普通)
b ＯＫＡ６Ｋ

-951		 あきる野市


 森林   不整形 北2.5m道路
｢調区｣ 地森計 都
立公(普通)
c ＩＳＩ６Ｋ

-952		 青梅市


 森林   ほぼ台形 南西6m市道
１住居
d ＡＤＣ６Ｋ

-801		 青梅市


 森林の
土地所
有権		   不整形 西2.5m道路
｢調区｣
e  
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
1,361  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]
1,349 		 100
[  61.8]
2,183 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
2,180 
b (　            ) 
1,781  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]
1,756 		 100
[  85.7]
2,049 
2,050 
c (　            ) 
1,502  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]
1,482 		 100
[  91.6]
1,618 
1,620 
d (　            ) 
2,824  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  95.0]
2,964 		 100
[ 117.0]
2,533 
2,530 
e (　            ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　 -0.04		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 自然　　　　  -5.0 宅地化　　　 -30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.04		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 自然　　　　  +5.0 宅地化　　　 -20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　 -0.04		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 自然　　　　 -25.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　 -0.04		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 自然　　　　 -10.0 宅地化　　　 +25.0
行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　       交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　      
行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      2,080 円／㎡]
日の出 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
　(③+④) X np (円／㎡)
 n:       月 p:       ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
控除法は非適用のため
日の出 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 ウッドショックも終息し木材価格は低水準であり、純収益を生み出すことが困難である。
また、宅地の需要も弱く、転用も非現実的であるので非適用とした。
４　不動産ＩＤ
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西多摩郡日の出町大字平井字谷ノ入４０５２番１
 0131000501195-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考