別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
日の出 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日の出 9-1 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　盛田　直浩   TEL.
鑑定評価額 252,000,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.0 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西多摩郡日の出町大字平井字三吉野下原３５番６外
 ②地積
　(㎡)		 2,376  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(70,200)

1:1		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 中規模の工場と倉庫
が多く、ＩＣに近い
工業地域		 北8m町道 水道、下水 秋川

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 倉庫・工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  48.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 圏央道「日の出ＩＣ」まで約
８００ｍ		 街

路		 ８ｍ町道 交通

施設		 秋川駅北西方

1.2km		 法令

規制		 工業
(70,200)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 地域の特性に影響を与える要因は認められず、当面は現状を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫・工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西多摩地域の工業地域一帯のほか隣接県の圏央道ＩＣ周辺の工業地域である。主たる需要者は、地元法
人、物流事業者が想定される。圏央道の整備による利便性の向上や物流適地に対する需要増等を背景として、需要はか
なり強いと思われる。土地取引については画地規模や立地条件等の個別的要因により一律でないため、需要の中心とな
る価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は自己の事業所利用を目的とする取引が主であり、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。同
族会社間での取引を含めても賃貸されている工場、事業所等の物件は少なく、土地価格に見合う家賃設定は困難であり
、賃貸市場は極めて未成熟なため収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東京瑞穂 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     79,300 円／㎡		 [107.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.7]		 [100.0]
100		 106,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は概ね安定的であり、景気が回復基調の
なか、不動産取引は比較的堅調になったが、
利便性等の優劣により地価の二極化が顕著で
ある。

工業団地として熟成しており、地域要因に特
段の変動は見られない。



隣地併合により地積増、間口大となったが単
価に影響はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日の出 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＲＴ６Ｋ

-212		 西多摩郡瑞穂町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m町道、
中間画地
準工
高度地区2種
(58,151)
b ＭＲＴ６Ｋ

-228		 青梅市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西16m市道、
中間画地
工業
特別用途地区
(70,200)
c ＯＳＴ６Ｋ

-222		 西多摩郡瑞穂町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北9m町道、
中間画地
工業

(70,200)
d ＯＫＡ６Ｋ

-222		 あきる野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m市道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
e ＹＭＧ６Ｋ

-4		 羽村市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西8m市道、
中間画地
工業
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
113,647  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
123,193 		 100
[ 114.0]
108,064 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
108,000 
b (　           ) 
111,500  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
117,521 		 100
[ 123.6]
95,082 
95,100 
c (　           ) 
73,747  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
101,033 		 100
[  96.0]
105,243 
105,000 
d (　           ) 
73,698  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
81,215 		 100
[  79.6]
102,029 
102,000 
e (　           ) 
129,969  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
155,657 		 100
[ 143.6]
108,396 
108,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    106,000 円／㎡]  



日の出 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は、中規模の自社工場が多い地域で、安定した賃貸市場は成立しておらず、収益性と不動産価格の関連
性は低い。よって、収益から土地価格を算出することは非現実的であり、収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 日の出 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西多摩郡日の出町大字平井字三吉野下原３５番６
 0131000488234-0000
2 　西多摩郡日の出町大字平井字三吉野下原３５番７
 0131000488235-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月4日　提出
日の出 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日の出 9-1 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　中澤　信行   TEL.
鑑定評価額 252,000,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月2日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.0 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西多摩郡日の出町大字平井字三吉野下原３５番６外
 ②地積
　(㎡)		 2,376  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(70,200)

1:1		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 中規模の工場と倉庫
が多く、ＩＣに近い
工業地域		 北8m町道 水道、下水 秋川

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 倉庫・工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 圏央道「日の出ＩＣ」まで約
８００ｍ		 街

路		 ８ｍ町道 交通

施設		 秋川駅北西方

1.2km		 法令

規制		 工業
(70,200)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の工場と倉庫を中心としたＩＣに近い工業団地として、ほぼ熟成しており、今後も現状を維持していくも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西多摩、北多摩西部、八王子市、埼玉県入間市や飯能市等の工業地域等である。需要者は物流をはじめ
として工業系の中小事業者まで考えられる。当該工業団地は日の出ＩＣに近い点など立地にも恵まれており、工業系用
地の需要は根強く、地価は上昇傾向と思われる。同一団地内での取引は稀であり、土地の規模も様々であるため、中心
価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域等においては自用物件としての取引が中心であり、収益目的の取引は少ないため、収益方式の適用は断念した
。取引事例比較法において採用した事例は広域に及んだが、市場性を反映しており、規範性は高い。したがって、本件
においては市場の取引実態を反映した比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東京瑞穂 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     79,300 円／㎡		 [107.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.7]		 [100.0]
100		 106,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部で足踏みも見られるが、緩やかに
回復している。日の出町の人口は微減傾向で
あるが、工業地の不動産取引は好調である。


ほぼ熟成している工業団地であり、特段の地
域要因の変化はない。底堅い需要を受けて、
地価は上昇傾向である。


隣地を併合し、地積が増え、間口が広くなっ
たが、土地単価への影響は無いものと判断し
た。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日の出 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＫＡ６Ｋ

-222		 あきる野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m市道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
b ＡＤＣ６Ｋ

-11		 青梅市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西8m市道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
c ＯＳＴ６Ｋ

-222		 西多摩郡瑞穂町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北9m町道、
中間画地
工業

(70,200)
d ＯＫＡ６Ｋ

-203		 武蔵村山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.6m市道
、中間画地
工業

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
73,698  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
81,215 		 100
[  77.6]
104,659 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
105,000 
b (　           ) 
98,990  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
111,309 		 100
[  99.0]
112,433 
112,000 
c (　           ) 
73,747  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
101,033 		 100
[ 100.0]
101,033 
101,000 
d (　           ) 
95,648  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
102,411 		 100
[  97.7]
104,822 
105,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    106,000 円／㎡]  



日の出 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は、中小規模の自社工場が多い地域で、安定した賃貸市場は成立しておらず、収益性と不動産価格の関
連性は低い。よって、収益から土地価格を算出することは非現実的であり、収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 日の出 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西多摩郡日の出町大字平井字三吉野下原３５番６
 0131000488234-0000
2 　西多摩郡日の出町大字平井字三吉野下原３５番７
 0131000488235-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考