令和6年1月4日　提出 日の出 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日の出 -6 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　中澤　信行   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 91,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月2日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西多摩郡日の出町大字平井字三吉野清坊６８６番１２ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗等が 混在する都道沿いの 住宅地域 北18m都道 水道、下水 武蔵引田 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ都道 交通 施設 武蔵引田駅北東方 1.5km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 店舗も混在する一般住宅を中心とした幹線道路沿いの地域であるが、将来的には住宅のウエイトが高まっていく ものと予測する。今後は住宅需要が弱まり、地価は弱含みに向かうものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ武蔵引田駅、武蔵増戸駅、武蔵五日市駅等を最寄りとする住宅地域である。需要者は同一需給圏内 居住者及び西多摩、北多摩西部等への通勤者が中心となる。日の出町では宅地開発は殆ど見られなくなっている。堅調 であった住宅需要も陰りを見せ始めている。土地は１，１００万円程度、新築の戸建住宅は２，５００万円程度と思わ れる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした幹線道路沿いの住宅地域であり、店舗等は散見されるがアパート等の賃貸住宅は殆ど 見られず、賃貸市場は未成熟で収益目的の取引は極めて少ないため、収益方式の適用は断念した。自用の戸建住宅建設 のための土地取引又は自用の土地建物一体としての戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、本件においては 市場の取引実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　あきる野 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,700 円／㎡ [101.0] 100 100 [102.0] 100 [ 75.4] [100.0] 100 91,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部で足踏みも見られるが、緩やかに 回復している。日の出町の人口は微減傾向で あり、不動産取引は鈍化が見られ出している 。 一般住宅を中心とした幹線道路沿いの住宅地 域であり、主だった地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％