令和6年1月10日　提出 日の出 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日の出 -3 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　黒木　中   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 98,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西多摩郡日の出町大字平井字東本宿２０２４番７ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,100) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ートが見られる住宅 地域 北6.5m町道 水道、下水 武蔵増戸 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位北、６．５ ｍ町道 交通 施設 武蔵増戸駅北方 850m 法令 規制 ２低専 (50,100) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域としてほぼ成熟しており、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移す るものと予測する。地価はやや強含みで推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ五日市線・青梅線・八高線の沿線である西多摩地域の住宅地域。主な需要者は、同一需給圏に地縁 を有する居住者または勤労者で、圏外からの転入者は少ない。駅徒歩圏に位置し、地勢も平坦で生活利便施設にも接近 している等、住環境が良好であるため、日の出町内における競争力はやや優れる。好調な住宅需要等の影響から、地価 はやや強含みである。新築戸建住宅の中心価格帯は、総額２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、居住の快適性に着目した自用の取引が殆どである。アパート等も散見さ れるが、土地の所有者によるものが大半で、賃貸市場は未成熟である。よって、収益還元法は非適用とした。比準価格 は周辺類似地域に存する取引事例を採用し、取引の実態を反映した実証的で説得力のあるものである。したがって、比 準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　あきる野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    120,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [102.0] 100 [121.1] [100.0] 100 98,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復している。世界情勢や円 安による建築資材等の物価上昇の影響もあり 、不動産取引の総額は上昇傾向にある。 主だった地域要因の変動はない。地価はやや 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％