別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月4日　提出
東京瑞穂 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京瑞穂 5-2 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　山陰　良徳   TEL.
鑑定評価額 35,500,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西多摩郡瑞穂町大字箱根ケ崎字狭山２９５番４
 ②地積
　(㎡)		 267  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
第２種低層住居専
高度地区3種

(96,387)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 小規模小売店舗等が
多い駅前商業地域
 北東（駅前広場）都道、南東側道 水道、下水 箱根ケ崎駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 駅前広場接面　都道 交通

施設		 箱根ケ崎駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前広場の整備により商業施設の集積が期待されるが、当面は現状のままで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
容積率　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     72,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ八高線及びＪＲ青梅線沿線を中心に多摩地域全域の最寄り駅に近接する駅前商業地や路線商業地域
である。主たる需要者は、比較的資本力がある個人や地縁性を有する中小規模の事業者及び不動産業者等である。ター
ミナル駅に近い商業地は希少性が認められるものの郊外の小規模商業地は飲食店舗等を中心に新規需給は少なく不均衡
な状態にある。価格水準は立地条件や業種、画地規模により大きく異なる傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、箱根ケ崎駅前に近接する近隣商業地域である。自用・賃貸の利用が混在しているが、商業収益性を確保で
きる賃料水準の形成が困難なため、収益価格はやや低位に試算された。自用目的の取引が中心であることから、市場性
を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、周辺の駅前近隣商業地の価格整合性や地価変動のほか、代表標
準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　羽村 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    181,000 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[143.2]		 [103.0]
100		 133,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍を経て不動産需要は回復基調にある
が、生活様式の変化や実需の不動産取引の推
移動向に留意が必要である。


店舗併用住宅を中心とする近隣商業地域で、
地域要因に特段の変動はない。



地域の標準的使用に適合し、市場競争力は概
ね普通程度である。個別的変動は特に認めら
れない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +57.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東京瑞穂 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＫＡ６Ｋ

-205		 西多摩郡瑞穂町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西30m都道、
北東6m、
二方路
準住居
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
b ＨＭＮ６Ｋ

-217		 羽村市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
c ＭＴＩ６Ｋ

-202		 福生市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、角地
商業

(100,360)
d ＭＴＩ６Ｋ

-203		 羽村市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東16m市道、
北西6m、
二方路
近商
高度地区3種
(90,300)
e ＭＴＩ６Ｋ

-21		 福生市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西3.5m市道
、中間画地
商業
地区計画等
(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
93,509  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
93,326 		 100
[  77.5]
120,421 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
124,000 
b (　           ) 
228,482  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
210,411 		 100
[ 156.6]
134,362 
138,000 
c (　           ) 
210,639  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
207,980 		 100
[ 156.6]
132,810 
137,000 
d (　           ) 
221,622  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
227,000 		 100
[ 163.1]
139,178 
143,000 
e (　           ) 
205,422  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
208,742 		 100
[ 133.5]
156,361 
161,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    133,000 円／㎡]  



東京瑞穂 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,592,265 
2,800,358 
10,791,907 
9,884,000 
907,907 		 （　0.9745）
884,755 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     19,233,804 円　　　　（　     72,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東京瑞穂 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 220.00 Ｓ3 660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
第２種低層住居専
高度地区3種		 96 ％   400 ％   387 ％   267 ㎡     12.8 m x   20.3 m  前面道路：都道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上はファミリータイプ（約５２㎡）の共同住宅を想定 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 同種建物の状況等から標準的と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
85.0 
187.00 
2,653 
496,111 		 3.0  1,488,333 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
220.00 
95.0 
209.00 
1,658 
346,522 		 1.0  346,522 
1.0  346,522 

 3～ 3		 居宅
220.00 
95.0 
209.00 
1,708 
356,972 		 1.0  356,972 
1.0  356,972 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
660.00 
91.7 
605.00 

1,199,605 		 2,191,827 
703,494 
⑨年額支払賃料      1,199,605 円　×　12ヶ月　＝　      14,395,260 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     605.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,395,260 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,151,621 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,243,639 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,191,827 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,165 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          703,494 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         328,461 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,592,265 円　　　　（　        50,907 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＭＫ６Ｋ
　　　　-504		 1,626  
(   1,625) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,765 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,730 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,658 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＭＫ６Ｋ
　　　　-505		 1,635  
(   1,634) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,720 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東京瑞穂 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 840,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 431,858 円  　　　       14,395,260　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       79,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,169,000 円  　　　　    140,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       140,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       140,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,800,358 円　（　　　　　　        10,488 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 140,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 206,000 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0682 ×  35 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,884,000 円  
（　　　　　        37,019 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,592,265 円      
②総費用 2,800,358 円      
③純収益　①－② 10,791,907 円      
④建物等に帰属する純収益 9,884,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 907,907 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 884,755 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,314 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,233,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      72,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東京瑞穂 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西多摩郡瑞穂町大字箱根ケ崎字狭山２９５番４
 0131000193620-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月5日　提出
東京瑞穂 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京瑞穂 5-2 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　濱野　俊宏   TEL.
鑑定評価額 35,500,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西多摩郡瑞穂町大字箱根ケ崎字狭山２９５番４
 ②地積
　(㎡)		 267  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
第２種低層住居専
高度地区3種

(96,387)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 小規模小売店舗等が
多い駅前商業地域
 北東（駅前広場）都道、南東側道 水道、下水 箱根ケ崎駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 （駅前広場接面）都
道		 交通

施設		 箱根ケ崎駅駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前広場に接面するが、商業集積度に変化はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
容積率　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     73,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西多摩地域を中心とした多摩地区の駅周辺商業地域又は幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は
当該地域に地縁を有する中小事業者または個人投資家等が中心となる。駅前に立地し、飲食店舗を中心とした近隣型の
店舗需要が認められ、不動産の需要を下支えする要因となっているが、需要はさほど強くない。市場の中心となる価格
帯は、駅前商業地域の物件供給が極めて少ないことから把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏を広域的に捉え、多摩地域に存する商業地もしくは商住混在地の取引事例を収集・選択して、比準価格を試
算した。一方、収益価格については、商業地等では本来は重視されるべきものであるが、近年の賃貸市場の低迷から来
る賃料の下げ圧力、建築コストの増大により、低位に求められた。以上から、代表標準地との均衡に留意しつつ、収益
価格については参考に留め、市場の実勢を反映した比準価格をもって、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　羽村 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    181,000 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[143.2]		 [103.0]
100		 133,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍を経て、社会経済活動が正常化した
現在においては、不動産市況は底堅く推移し
ている。


特段の変動はなく、地価は若干の上昇傾向で
推移している。



特段の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +57.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東京瑞穂 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＭＮ６Ｋ

-16		 西多摩郡瑞穂町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東30m都道、
南東9m、角地
工業

(80,200)
b ＭＴＩ６Ｋ

-22		 羽村市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m都道、
北東6m、角地
２中専
高度地区2種
(80,200)
c ＭＲＴ６Ｋ

-27		 青梅市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ＫＲＫ６Ｋ

-1		 青梅市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m都道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
119,392  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
120,469 		 100
[  95.0]
126,809 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
131,000 
b (　           ) 
156,345  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
154,220 		 100
[ 118.7]
129,924 
134,000 
c (　           ) 
171,733  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
173,943 		 100
[ 131.3]
132,478 
136,000 
d (　           ) 
168,570  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
171,099 		 100
[ 135.4]
126,366 
130,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    133,000 円／㎡]  



東京瑞穂 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,525,409 
2,781,408 
10,744,001 
9,813,400 
930,601 		 （　0.9745）
906,871 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     19,714,587 円　　　　（　     73,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東京瑞穂 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 220.00 Ｓ3 660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
第２種低層住居専
高度地区3種		 96 ％   400 ％   387 ％   267 ㎡     12.8 m x   20.3 m  前面道路：都道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗：フロアー貸し、２～３階：ファミリータイプの住戸（２ＬＤＫ、５２㎡程度） ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 同種の建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
85.0 
187.00 
2,630 
491,810 		 3.0  1,475,430 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
220.00 
95.0 
209.00 
1,658 
346,522 		 1.0  346,522 
1.0  346,522 

 3～ 3		 居宅
220.00 
95.0 
209.00 
1,700 
355,300 		 1.0  355,300 
1.0  355,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
660.00 
91.7 
605.00 

1,193,632 		 2,177,252 
701,822 
⑨年額支払賃料      1,193,632 円　×　12ヶ月　＝　      14,323,584 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     605.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,323,584 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,145,887 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,177,697 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,177,252 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,031 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          701,822 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         327,681 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,525,409 円　　　　（　        50,657 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＨＭＮ６Ｋ
　　　　-504		 1,352  
(   1,296) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,690 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,729 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,658 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＳＴ６Ｋ
　　　　-503		 1,680  
(   1,679) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,768 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東京瑞穂 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 834,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 429,708 円  　　　       14,323,584　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       79,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,160,600 円  　　　　    139,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,781,408 円　（　　　　　　        10,417 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 139,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0682 ×  35 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,813,400 円  
（　　　　　        36,754 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,525,409 円      
②総費用 2,781,408 円      
③純収益　①－② 10,744,001 円      
④建物等に帰属する純収益 9,813,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 930,601 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 906,871 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,397 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,714,587 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      73,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東京瑞穂 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西多摩郡瑞穂町大字箱根ケ崎字狭山２９５番４
 0131000193620-0000
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