令和6年1月4日　提出 東京瑞穂 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東京瑞穂 -4 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　山陰　良徳   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西多摩郡瑞穂町長岡４丁目２０番２６ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度1種最高10m (60,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m町道 水道、下水 箱根ケ崎 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 箱根ケ崎駅北西方 2.2km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅が主体の地域で特段の地域要因の変化が見られないため、当面は現状のままで推移するものと予測され る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ八高線及びＪＲ青梅線各駅を最寄り駅とする瑞穂町を中心とする住宅地域である。主たる需要者は 同一需給圏内の地縁性を有する一次取得者層が中心で、隣接市からの住み替え需要も一部認められる。区画整然とした 住宅地域であり需給関係は安定している。需要の中心価格帯は、土地は約１２０㎡程度で１３００万円程度、新築戸建 住宅は総額２５００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、居住環境を重視して取引が行われる自用目的を中心とする住宅地域であり、一部アパ－ト等も散見される が旧来からの土地所有者が収益物件を建築して賃貸物件として保有するケースが中心であり、投資採算性に見合う賃貸 市場は熟成していないことから収益還元法の適用は見送った。本件では、自用目的での取引が中心である地域特性を考 慮の上、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東京瑞穂 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [101.0] 100 [100.6] [104.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍を経て不動産需要は回復基調にある が、生活様式の変化や実需の不動産取引の推 移動向に留意が必要である。 中小規模の戸建住宅を中心とする住宅地域で 地域要因に特段の変動はない。 地域の標準的使用に適合し、市場競争力は概 ね普通程度である。個別的変動は特に認めら れない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％