別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
西東京 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西東京 5-8 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　稲葉　浩一   TEL.
鑑定評価額 85,800,000 円  １㎡当たりの価格 343,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西東京市富士町４丁目７８５番５７
｢富士町４－１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 250  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2.5		 事務所兼共同住宅

ＲＣ5F1B		 共同住宅のほか店舗
等が混在する路線商
業地域		 北16m都道 水道、ガス、下水 東伏見

560m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １６ｍ都道 交通

施設		 東伏見駅北西方

560m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域周辺は店舗と共同住宅の複合形態の建物も多いが、地域の繁華性は一定水準を保っており、市内では商
業地も住宅地もいずれも地価が強含みの傾向である。したがって、価格水準は上昇傾向で推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    343,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    285,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西東京市内を中心とした幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は、該当地域において店舗、事務
所などとして利用する法人、収益不動産として取得する投資家及び不動産会社が中心である。路線商業地域としての繁
華性はそこまで高くないが、最寄駅から徒歩圏のため、共同住宅地としての需要も見込まれる。地価の水準は収益性等
により個別性が高いが、㎡あたり３０万円台程度が取引水準である。地価は若干の上昇傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、路線商業地域であり、土地残余法により収益価格を試算したが、やや想定要素が多い。一方、比準価格は
実際の市場において取引された取引事例より比準しており、取引価格には収益性も考慮されているものである。よって
説得力の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考慮して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西東京 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    318,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.1]		 [100.0]
100		 346,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    334,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な住環境が享受できることから人気が高
い。低金利政策が継続していることもあり、
地価は上昇傾向が継続している。


路線商業地域としての繁華街はやや低いが、
最寄駅からも近く共同住宅ニーズもあり、堅
調な不動産投資市場を反映し、地価は上昇傾
向が続いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西東京 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴМ（公）
６
-125		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北9.3m都道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
b ＭＡ（公）
６
-5		 西東京市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.5m都道、
北東5m、
二方路
近商
高度地区2種
(80,250)
c ＳＭ（公）
６
-103		 西東京市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西20m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ＯＨ（公）
６
-106		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東16m都道、
中間画地
商業
高度地区最高35m
特別用途地区
(100,500)
e ＳＭ（公）
６
-101		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北5.5m市道、
西4.5m、角地
商業

(100,330)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
303,928  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
350,868 		 100
[ 100.7]
348,429 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
348,000 
b (　           ) 
351,878  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.1]
393,523 		 100
[ 117.1]
336,057 
336,000 
c (　           ) 
381,110  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
397,117 		 100
[ 115.4]
344,122 
344,000 
d (　           ) 
366,542  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
383,036 		 100
[ 111.8]
342,608 
343,000 
e (　           ) 
390,984  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
395,539 		 100
[ 111.6]
354,426 
354,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    343,000 円／㎡]  



西東京 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,222,610 
2,592,146 
10,630,464 
7,489,900 
3,140,564 		 （　0.9526）
2,991,701 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     71,230,976 円　　　　（　    285,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西東京 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 Ｓ4 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   250 ㎡     10.6 m x   25.5 m  前面道路：都道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～４階共同住宅１ＬＤＫ約４０㎡ ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 規模、構造、用途等を考慮して判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
90.0 
108.00 
3,301 
356,508 		 6.0  2,139,048 
1.0  356,508 

 2～ 2		 居宅
120.00 
90.0 
108.00 
2,358 
254,664 		 1.0  254,664 
1.0  254,664 

 3～ 3		 居宅
120.00 
90.0 
108.00 
2,405 
259,740 		 1.0  259,740 
1.0  259,740 

 4～ 4		 居宅
120.00 
90.0 
108.00 
2,429 
262,332 		 1.0  262,332 
1.0  262,332 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
90.0 
432.00 

1,133,244 		 2,915,784 
1,133,244 
⑨年額支払賃料      1,133,244 円　×　12ヶ月　＝　      13,598,928 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,598,928 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       679,946 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,918,982 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,915,784 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,700 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,133,244 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         275,928 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,222,610 円　　　　（　        52,890 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＯ（公）６賃
　　　　-26		 2,639  
(   2,637) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,473 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,410 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,358 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＯ（公）６賃
　　　　-25		 2,455  
(   2,401) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,338 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西東京 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 484,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 679,946 円  　　　       13,598,928　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      188,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      998,200 円  　　　　    121,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       121,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       121,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,592,146 円　（　　　　　　        10,369 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 121,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,489,900 円  
（　　　　　        29,960 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,222,610 円      
②総費用 2,592,146 円      
③純収益　①－② 10,630,464 円      
④建物等に帰属する純収益 7,489,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,140,564 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,991,701 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,967 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     71,230,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     285,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西東京 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西東京市富士町四丁目７８５番５７
 0127001122964-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
西東京 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西東京 5-8 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　木下　典子   TEL.
鑑定評価額 86,000,000 円  １㎡当たりの価格 344,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西東京市富士町４丁目７８５番５７
｢富士町４－１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 250  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2.5		 事務所兼共同住宅

ＲＣ5F1B		 共同住宅のほか店舗
等が混在する路線商
業地域		 北16m都道 水道、ガス、下水 東伏見

560m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ都道 交通

施設		 東伏見駅北西方

560m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに存する路線商業地域であり、地域要因の変動は特段見当たらないことから、今後も現況のまま推
移すると予測される。地価水準は上昇傾向が続いている。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    346,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    294,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西東京市及びその隣接市において西武新宿線、西武池袋線、ＪＲ中央線、京王井の頭線沿線の幹線道路沿
いの路線商業地域である。需要者は当該地域において店舗付共同住宅等の敷地として土地を取得する法人、投資家、不
動産業者等である。対象標準地は幹線道路沿いに存し、賃料水準も強含みであり根強い土地需要はあるが、土地取引の
中心価格帯は個別性が強いため、把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する近隣地域は幹線道路沿いに店舗付共同住宅が存する路線商業地域である。現実の取引事例は価格判
定の基礎となるものであり比準価格は実証的な価格であり重視されるべきである。一方、収益価格は収益目的の投資家
等には投資採算性を反映する説得力のある価格であるが、試算に当たって想定項目が多い。よって比準価格を標準とし
て、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西東京 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    318,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.1]		 [100.0]
100		 342,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    334,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、西東京市にお
ける不動産取引価格の変動率は全体的に上昇
傾向にある。


幹線道路沿いに店舗付共同住宅が存する路線
商業地域であり、地域要因に特に変動はない
。今後は景気動向と共に推移するものと予測
される。

特に個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西東京 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＥＹ（公）
６
-114		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西25m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
b ＴМ（公）
６
-125		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北9.3m都道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
c ＫＯ（公）
６
-18		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7.5m市道
、中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
d ＴМ（公）
６
-121		 小金井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15.4m市道、
南4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
388,967  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
407,826 		 100
[ 119.5]
341,277 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
341,000 
b (　           ) 
303,928  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
350,868 		 100
[  99.6]
352,277 
352,000 
c (　           ) 
529,374  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
529,374 		 100
[ 150.5]
351,744 
352,000 
d (　           ) 
452,694  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
449,617 		 100
[ 129.9]
346,125 
346,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    346,000 円／㎡]  



西東京 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,166,591 
2,560,860 
10,605,731 
7,366,100 
3,239,631 		 （　0.9526）
3,086,072 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     73,477,905 円　　　　（　    294,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西東京 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗付共同住宅 125.00 Ｓ4 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   250 ㎡     10.6 m x   25.5 m  前面道路：都道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階は共同住宅１ＬＤＫ約４０㎡。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 規模、構造、用途を考慮して判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
95.0 
114.00 
2,776 
316,464 		 6.0  1,898,784 
1.0  316,464 

 2～ 2		 居宅
120.00 
95.0 
114.00 
2,313 
263,682 		 1.0  263,682 
1.0  263,682 

 3～ 3		 居宅
120.00 
95.0 
114.00 
2,382 
271,548 		 1.0  271,548 
1.0  271,548 

 4～ 4		 居宅
120.00 
95.0 
114.00 
2,429 
276,906 		 1.0  276,906 
1.0  276,906 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
95.0 
456.00 

1,128,600 		 2,710,920 
1,128,600 
⑨年額支払賃料      1,128,600 円　×　12ヶ月　＝　      13,543,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     456.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,543,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       677,160 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,866,040 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,710,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,754 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,128,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         274,797 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,166,591 円　　　　（　        52,666 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＡ（公）６賃
　　　　-17		 2,285  
(   2,283) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,332 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,313 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＭＡ（公）６賃
　　　　-18		 2,592  
(   2,387) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,645 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西東京 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 476,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 677,160 円  　　　       13,543,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      188,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      981,700 円  　　　　    119,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,560,860 円　（　　　　　　        10,243 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 119,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,366,100 円  
（　　　　　        29,464 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,166,591 円      
②総費用 2,560,860 円      
③純収益　①－② 10,605,731 円      
④建物等に帰属する純収益 7,366,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,239,631 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,086,072 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,344 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     73,477,905 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     294,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西東京 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西東京市富士町四丁目７８５番５７
 0127001122964-0000
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備考