別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月16日　提出
西東京 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西東京 5-6 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　木村　修   TEL.
鑑定評価額 89,500,000 円  １㎡当たりの価格 570,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西東京市ひばりが丘１丁目１５５７番２３
｢ひばりが丘１－３－５｣		 ②地積
　(㎡)		 157  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ3F1B		 小売店舗、店舗兼事
務所ビル等が多い商
業地域		 南東7.3m都道 水道、ガス、下水 ひばりヶ丘

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．３ｍ都道 交通

施設		 ひばりヶ丘駅南西方

210m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅周辺の開発が進み商業環境の改善が見られる。その他は特段の変動要因はなく、現状を維持しながら推移して
いくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    576,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    382,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西東京市及び隣接市区の西武新宿線、同池袋線沿線の近隣商業地域と判定した。駅前商業立地であり、典
型的な需要者は地元事業者、不動産業者、個人資産家が中心となる。近隣における建替え工事が進んでおり地域の活性
化が見込まれる。取引の中心価格帯は、画地規模のバラつきがあるが坪単価２００万円前後が相場。将来の商業収益性
の向上も期待される中、地価は上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引価格に基づく実証的な価格である。周辺取引事例が少なかったため、収集範囲を広げて、比較可能な事
例の選択に努めた。一方、収益価格は収益性に着目した理論的な価格であり、商業地では重視されるべき価格であるが
、手法適用に係る諸数値等の想定如何によって結果が大きく左右される特性がある。従って、比準価格を重視して、収
益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西東京 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    827,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[103.0]		 100
[147.1]		 [100.0]
100		 571,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    548,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利、円安を背景に各種物価上昇が見られ
る中、不動産市場においても総体的に価格が
上昇する局面であった。


ひばりヶ丘駅南口の商業地域、北口駅前広場
が整備され、南口周辺でも複合施設の大規模
開発が進行中である。今後の商業収益性の向
上が期待される。

個別的要因の格別な変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.7
交通・接近　　　  +0.6
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西東京 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＭ（公）
６
-103		 西東京市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西20m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
b ＴМ（公）
６
-120		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東25m都道、
南東3m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ＭＡ（公）
６
-101		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4.5m私道、
中間画地
商業

(100,270)
d ＭＡ（公）
６
-5		 西東京市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.5m都道、
北東5m、
二方路
近商
高度地区2種
(80,250)
e ＳＭ（公）
６
-101		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北5.5m市道、
西4.5m、角地
商業

(100,330)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
381,110  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
392,543 		 100
[  68.5]
573,055 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
573,000 
b (　           ) 
568,981  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.8]
637,910 		 100
[ 109.6]
582,035 
582,000 
c (　           ) 
588,571  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
585,109 		 100
[ 102.1]
573,074 
573,000 
d (　           ) 
351,878  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.4]
372,319 		 100
[  64.7]
575,454 
575,000 
e (　           ) 
390,984  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
390,984 		 100
[  67.6]
578,379 
578,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.7 交通・接近　  -4.9 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.7 交通・接近　  -4.9 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.3 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.2 交通・接近　  -4.4 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.3 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    576,000 円／㎡]  



西東京 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,333,239 
3,749,818 
11,583,421 
8,924,400 
2,659,021 		 （　0.9477）
2,519,954 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     59,998,905 円　　　　（　    382,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西東京 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 120.00 ＲＣ3F1B 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   157 ㎡      9.0 m x   18.0 m  前面道路：都道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：   50.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～１階は店舗、２階～３階は事務所。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
120.00 
85.0 
102.00 
3,000 
306,000 		 5.0  1,530,000 
1.0  306,000 

 1～ 1		 店舗
120.00 
75.0 
90.00 
3,700 
333,000 		 6.0  1,998,000 
1.0  333,000 

 2～ 2		 事務所
120.00 
85.0 
102.00 
2,974 
303,348 		 5.0  1,516,740 
1.0  303,348 

 3～ 3		 事務所
120.00 
85.0 
102.00 
2,974 
303,348 		 5.0  1,516,740 
1.0  303,348 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
82.5 
396.00 

1,245,696 		 6,561,480 
1,245,696 
⑨年額支払賃料      1,245,696 円　×　12ヶ月　＝　      14,948,352 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     396.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,948,352 円　　×　　       ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　               円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,948,352 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,561,480 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          65,615 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,245,696 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         319,272 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,333,239 円　　　　（　        97,664 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＯ（公）６賃
　　　　-40		 2,721  
(   2,660) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,023 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,974 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＫＯ（公）６賃
　　　　-41		 3,744  
(   3,656) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
3,153 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西東京 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 740,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 747,418 円  　　　       14,948,352　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      745,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,221,000 円  　　　　    148,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,749,818 円　（　　　　　　        23,884 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9477    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 148,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,924,400 円  
（　　　　　        56,843 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,333,239 円      
②総費用 3,749,818 円      
③純収益　①－② 11,583,421 円      
④建物等に帰属する純収益 8,924,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,659,021 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,519,954 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,051 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     59,998,905 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     382,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西東京 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西東京市ひばりが丘一丁目１５５７番２３
 0127000141061-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
西東京 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西東京 5-6 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　稲葉　浩一   TEL.
鑑定評価額 89,300,000 円  １㎡当たりの価格 569,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西東京市ひばりが丘１丁目１５５７番２３
｢ひばりが丘１－３－５｣		 ②地積
　(㎡)		 157  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ3F1B		 小売店舗、店舗兼事
務所ビル等が多い商
業地域		 南東7.3m都道 水道、ガス、下水 ひばりヶ丘

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．３ｍ都道 交通

施設		 ひばりヶ丘駅南西方

210m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当分の間は最寄駅より近い商業地域として現状維持で推移するものと判断した。
(3)最有効使用の判定 低中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    575,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    422,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西東京市内を中心に周辺市区を含む西武線および中央線沿線各駅周辺の商業地域である。需要者は地元に
地縁がある個人や中小の法人が中心である。土地供給は少なく、駅前立地の希少性及び、ひばりヶ丘駅北口駅前広場完
成や良好な金融状況を反映して地価は上昇傾向にある。商業地のため、市場での中心価格帯の把握は困難であるが、標
準地の規模であれば㎡あたり５０万円台半ばが目安となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は最寄駅から近く店舗や事務所を中心とした賃貸市場が形成されており、自用目的のほかに賃貸物件建設を目
的とした投資家による土地取引も想定される。よって本件では、客観的で市場性や事業採算性を織り込んでいると判断
される比準価格を標準とし、投資採算性を反映しているものの想定要素がやや多い収益価格を比較考慮して鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西東京 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    827,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[103.0]		 100
[146.4]		 [100.0]
100		 574,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    548,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 店舗需要の回復や良好な資金調達環境を反映
して地価は上昇傾向にある。



ひばりヶ丘駅南口の商業地域で、北口駅前広
場完成のほか上記一般的要因により地価は上
昇基調で推移した。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.7
交通・接近　　　  +0.6
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西東京 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴМ（公）
６
-120		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東25m都道、
南東3m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
b ＭＡ（公）
６
-101		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4.5m私道、
中間画地
商業

(100,270)
c ＮＭ（公）
６
-4		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北16m都道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
d ＯＨ（公）
６
-18		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
特別用途地区
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
568,981  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.8]
636,657 		 100
[ 108.8]
585,163 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
585,000 
b (　           ) 
588,571  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
589,148 		 100
[ 102.5]
574,779 
575,000 
c (　           ) 
544,153  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
552,859 		 100
[  93.7]
590,031 
590,000 
d (　           ) 
524,485  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
538,122 		 100
[  98.1]
548,544 
549,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    575,000 円／㎡]  



西東京 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,305,941 
3,244,570 
11,061,371 
8,137,500 
2,923,871 		 （　0.9526）
2,785,280 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     66,316,190 円　　　　（　    422,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西東京 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 123.48 Ｓ3F1B 493.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   157 ㎡      9.1 m x   18.4 m  前面道路：都道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：   50.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 地階～１階を店舗、２階以上を事務所 ⑦有効率　  86.1 ％
の理由		 規模、構造、用途等を考慮して判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
123.48 
88.9 
109.77 
2,528 
277,499 		 6.0  1,664,994 
1.0  277,499 

 1～ 1		 店舗
123.48 
77.6 
95.82 
4,213 
403,690 		 6.0  2,422,140 
1.0  403,690 

 2～ 2		 事務所
123.48 
88.9 
109.77 
2,528 
277,499 		 4.0  1,109,996 
1.0  277,499 

 3～ 3		 事務所
123.48 
88.9 
109.77 
2,528 
277,499 		 4.0  1,109,996 
1.0  277,499 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
493.92 
86.1 
425.13 

1,236,187 		 6,307,126 
1,236,187 
⑨年額支払賃料      1,236,187 円　×　12ヶ月　＝　      14,834,244 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     425.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,834,244 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       741,712 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,092,532 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,307,126 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          59,918 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     8 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,236,187 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　         153,491 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,305,941 円　　　　（　        91,121 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＩＮ（公）６賃
　　　　-15		 4,671  
(   4,598) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,579 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,280 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,213 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＫＡ（公）６賃
　　　　-8		 3,757  
(   3,579) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,174 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西東京 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 625,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 593,370 円  　　　       14,834,244　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      745,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,031,200 円  　　　　    125,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       125,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       125,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,244,570 円　（　　　　　　        20,666 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 125,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     493.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0651     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,137,500 円  
（　　　　　        51,831 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,305,941 円      
②総費用 3,244,570 円      
③純収益　①－② 11,061,371 円      
④建物等に帰属する純収益 8,137,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,923,871 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,785,280 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,741 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,316,190 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     422,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西東京 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西東京市ひばりが丘一丁目１５５７番２３
 0127000141061-0000
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備考