別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
西東京 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西東京 5-4 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　冨田　建   TEL.
鑑定評価額 49,700,000 円  １㎡当たりの価格 540,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西東京市東町３丁目２９４番１９
｢東町３－１４－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 92  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,396)

1:3		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 飲食店、小売店舗等
が多い駅前の商業地
域		 南6.6m都道 水道、ガス、下水 保谷

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　        95 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ６．６ｍ都道 交通

施設		 保谷駅南東方

180m		 法令

規制		 商業
(100,396)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域周辺は保谷駅徒歩圏の一定の繁華性を有する商業地域である。商業背後地の住宅需要の高まり、保谷駅
の利用客数の回復、市内の商業地の取引動向等を勘案するにその価格動向は上昇傾向で推移と予測された。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    356,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西東京市内を中心に隣接する多摩東部各市の商業地域または商住混在地域及びその周辺地域全般と判定さ
れる。また、近隣地域周辺の土地の取引価格帯は取引毎に価格水準に開差があるが概ね５０万円／㎡台前後が目安で、
需要者は近隣の顧客層を意識した事業者が主体と思料される。一定の繁華性が認められる現況や件数こそ少ないものの
市内での商業地の取引の内容を勘案するに、根強い需要が期待できるため価格動向は上昇傾向で推移と予測された。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は保谷駅至近の一定の繁華性を認め得る商業地域に位置するため、投資収益物件としての購入を企図した需
要も期待はできる。もっとも、市内での商業地の取引事例の内容を見るに、建物と一体の投資収益物件の取引は見られ
るが、投資収益目的の取引でも市場参加者は土地それ自体の価値の適正水準をも意識していると思料された。以上より
、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地等の価格との均衡も考慮して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西東京 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    827,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[103.0]		 100
[157.4]		 [100.0]
100		 534,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    519,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西東京市内の不動産取引の内容を見るに近年
の市内の商業地は需要の強さを認め得る。よ
って、市内の商業地の価格動向は上昇傾向と
判断された。

保谷駅近辺では大きな地域要因の変動はない
が、市内の商業地の取引動向や需要の強さ等
を勘案するに近隣地域周辺の地価水準は上昇
傾向と思料する。

価格形成に影響する画地条件の変動等の要素
は認められない。よって、個別的要因に関し
特記事項等はないものと判断された。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西東京 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴМ（公）
６
-124		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東15m市道、
北西4m、
二方路
近商
高度3種最高26m
(90,300)
b ＴМ（公）
６
-121		 小金井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15.4m市道、
南4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ＭＡ（公）
６
-5		 西東京市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.5m都道、
北東5m、
二方路
近商
高度地区2種
(80,250)
d ＴМ（公）
６
-125		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北9.3m都道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
e ＥＹ（公）
６
-114		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西25m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
672,295  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
690,750 		 100
[ 119.6]
577,550 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
578,000 
b (　           ) 
452,694  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
452,254 		 100
[  90.9]
497,529 
498,000 
c (　           ) 
351,878  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.1]
394,669 		 100
[  83.6]
472,092 
472,000 
d (　           ) 
303,928  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
353,232 		 100
[  72.5]
487,217 
487,000 
e (　           ) 
388,967  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
410,969 		 100
[  71.7]
573,179 
573,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    550,000 円／㎡]  



西東京 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置するため、その適用を割愛した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,938,055 
2,322,000 
7,616,055 
6,140,650 
1,475,405 		 （　0.9554）
1,409,602 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     32,781,442 円　　　　（　    356,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西東京 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗付事務所 80.00 ＲＣ5 350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   396 ％   92 ㎡      5.5 m x   17.0 m  前面道路：都道     　   6.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 法令等に配慮しつつ、１～２階は店舗、３～５階は事務所を想定。 ⑦有効率　  82.7 ％
の理由		 想定建物の構造や用途等を勘案し査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
75.0 
60.00 
3,700 
222,000 		 6.0  1,332,000 
1.0  222,000 

 2～ 2		 店舗
80.00 
85.0 
68.00 
3,200 
217,600 		 6.0  1,305,600 
1.0  217,600 

 3～ 3		 事務所
80.00 
85.0 
68.00 
2,600 
176,800 		 2.0  353,600 
1.0  176,800 

 4～ 5		 事務所
55.00 
85.0 
46.75 
2,600 
121,550 		 2.0  243,100 
1.0  121,550 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
350.00 
82.7 
289.50 

859,500 		 3,477,400 
859,500 
⑨年額支払賃料        859,500 円　×　12ヶ月　＝　      10,314,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     289.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,314,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       515,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,798,300 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,477,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,035 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     8 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          859,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　         106,720 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,938,055 円　　　　（　       108,022 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＡ（公）６賃
　　　　-15		 2,002  
(   1,918) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
3,178 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,641 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＭ（公）６賃
　　　　-30		 2,275  
(   2,249) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 70.0]		 100
[140.0]
2,444 
c ＴＭ（公）６賃
　　　　-31		 2,593  
(   2,560) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,702 
西東京 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 477,500 円  　　　　     95,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 515,700 円  　　　       10,314,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      350,000 円  　　　査定額に基づく
 建物　　　　　　　　　      787,800 円  　　　　     95,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        95,500 円  　　　　     95,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        95,500 円  　　　　     95,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,322,000 円　（　　　　　　        25,239 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 95,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,140,650 円  
（　　　　　        66,746 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,938,055 円      
②総費用 2,322,000 円      
③純収益　①－② 7,616,055 円      
④建物等に帰属する純収益 6,140,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,475,405 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,409,602 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,322 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,781,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     356,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西東京 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西東京市東町三丁目２９４番１９
 0127000136264-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
西東京 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西東京 5-4 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　木下　典子   TEL.
鑑定評価額 49,600,000 円  １㎡当たりの価格 539,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西東京市東町３丁目２９４番１９
｢東町３－１４－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 92  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,396)

1:3		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 飲食店、小売店舗等
が多い駅前の商業地
域		 南6.6m都道 水道、ガス、下水 保谷

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　        95 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．６ｍ都道 交通

施設		 保谷駅南東方

180m		 法令

規制		 商業
(100,396)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 保谷駅至近に位置する普通商業地域であり、地域要因の変動は特段見当たらないことから、今後も現況のまま推
移すると予測される。地価水準は上昇傾向が続いている。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    557,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    385,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西東京市及びその隣接市を中心としてＪＲ中央線、西武線等の鉄道路線各駅周辺に形成される商業地域で
ある。需要者は店舗、事務所等の敷地として土地を取得する法人、投資家、不動産会社等である。対象標準地は西武池
袋線保谷駅至近の駅前商業地域に存し、根強い土地需要がある。土地取引の中心価格帯は個別性が強いため、把握する
ことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する近隣地域は最寄駅至近に店舗及び事務所が建ち並ぶ商業地域である。現実の取引事例は価格判定の
基礎となるものであり比準価格は実証的な価格であり重視されるべきである。一方、収益価格は収益目的の投資家等に
は投資採算性を反映する説得力のある価格であるが、試算に当たっては想定項目も多い。よって比準価格を標準として
収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西東京 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    827,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[103.0]		 100
[156.3]		 [100.0]
100		 537,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    519,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、西東京市にお
ける不動産取引価格の変動率は全体的に上昇
傾向にある。


最寄駅至近に店舗及び事務所が建ち並ぶ商業
地域であり、地域要因に特に変動はない。今
後は景気動向と共に推移するものと予測され
る。

特に個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西東京 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＡ（公）
６
-101		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4.5m私道、
中間画地
商業

(100,270)
b ＳＭ（公）
６
-101		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北5.5m市道、
西4.5m、角地
商業

(100,330)
c ＯＨ（公）
６
-106		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東16m都道、
中間画地
商業
高度地区最高35m
特別用途地区
(100,500)
d ＥＹ（公）
６
-126		 国分寺市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
北4m、角地
商業

(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
588,571  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
589,148 		 100
[ 101.4]
581,014 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
581,000 
b (　           ) 
390,984  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
395,539 		 100
[  74.3]
532,354 
532,000 
c (　           ) 
366,542  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
383,036 		 100
[  72.8]
526,148 
526,000 
d (　           ) 
912,080  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
909,423 		 100
[ 161.2]
564,158 
564,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    557,000 円／㎡]  



西東京 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,746,661 
2,189,340 
7,557,321 
6,000,750 
1,556,571 		 （　0.9562）
1,488,393 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     35,437,929 円　　　　（　    385,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西東京 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗付事務所 80.00 ＲＣ5 350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   396 ％   92 ㎡      5.5 m x   17.0 m  前面道路：都道     　   6.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３～５階はフロア貸し事務所。 ⑦有効率　  82.7 ％
の理由		 規模、構造、用途を考慮して判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
75.0 
60.00 
3,938 
236,280 		 6.0  1,417,680 
1.0  236,280 

 2～ 2		 店舗
80.00 
85.0 
68.00 
3,076 
209,168 		 6.0  1,255,008 
1.0  209,168 

 3～ 3		 事務所
80.00 
85.0 
68.00 
2,461 
167,348 		 2.0  334,696 
1.0  167,348 

 4～ 5		 事務所
55.00 
85.0 
46.75 
2,461 
115,052 		 2.0  230,104 
1.0  115,052 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
350.00 
82.7 
289.50 

842,900 		 3,467,592 
842,900 
⑨年額支払賃料        842,900 円　×　12ヶ月　＝　      10,114,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     289.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,114,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       505,740 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,609,060 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,467,592 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,942 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     8 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          842,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　         104,659 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,746,661 円　　　　（　       105,942 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＮ（公）６賃
　　　　-19		 2,619  
(   2,560) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,429 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,461 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＫＮ（公）６賃
　　　　-21		 2,817  
(   2,756) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,561 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西東京 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 378,000 円  　　　　     94,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 505,740 円  　　　       10,114,800　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      337,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      779,600 円  　　　　     94,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        94,500 円  　　　　     94,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        94,500 円  　　　　     94,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,189,340 円　（　　　　　　        23,797 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 94,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 262,000 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,000,750 円  
（　　　　　        65,226 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,746,661 円      
②総費用 2,189,340 円      
③純収益　①－② 7,557,321 円      
④建物等に帰属する純収益 6,000,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,556,571 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,488,393 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,178 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,437,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     385,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西東京 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西東京市東町三丁目２９４番１９
 0127000136264-0000
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備考