別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
西東京 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西東京 5-1 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　小山　東子   TEL.
鑑定評価額 135,000,000 円  １㎡当たりの価格 865,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 640,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西東京市田無町４丁目４０３番４０
｢田無町４－２８－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 156  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
不整形
1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ5F1B		 中規模の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南東16m市道、南西側道 水道、ガス、下水 田無

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６ｍ　市道 交通

施設		 田無駅　北方

210m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗ビルが建ち並ぶ田無駅前の繁華性の高い商業地域であり、当面は概ね現況通りで推移するものと予測する。
地価は上昇している。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    910,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    761,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都下における主要駅前の普通商業地域又はその周辺の近隣商業地域と判定。需要の中心は一般事業法人
や投資法人、富裕層投資家が想定される。低層階を店舗とする事務所ビルやマンションが多い地域で、更地での供給は
稀であり、画地規模や立地条件による取引価格の差異は大きい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的な需要者は収益性及び市場で取得可能な価格水準を其々重視する。比準価格は広域的な同一需給圏よりＪＲ中央
線等の主要駅周辺に位置する商業地の事例を採用。地域要因の格差も妥当な範囲内であり説得力のある価格が求められ
た。収益価格は高層の店舗事務所ビルを想定し、標準地の収益性を適切に反映した価格が求められた。以上より、比準
価格と収益価格を関連付けて、前年標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    827,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　西東京 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    845,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口及び高齢化率は微増傾向。飲食店等の売
上も回復しつつあり、不動産向けの投資環境
も現在のところ安定し、利回りは低水準で推
移した。

繁華性の高い駅前の普通商業地域で、人通り
や店舗等の客入りも戻りつつあり地価は上昇
した。


特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％ +2.4 ％
３　試算価格算定内訳 西東京 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴМ（公）
６
-120		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東25m都道、
南東3m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
b ＡＴ（公）
６
-119		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m国道、
北9.5m、角地
商業

(100,600)
c ＡＴ（公）
６
-123		 立川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西13m市道、
東5.7m、
二方路
商業

(100,400)
d ＡＴ（公）
６
-124		 立川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m市道、
南東20m、
角地
商業

(100,390)
e ＡＴ（公）
６
-115		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南9.5m市道、
中間画地
商業

(100,570)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
568,981  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.5]
624,966 		 100
[  68.3]
915,031 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
942,000 
b (　           ) 
1,385,060  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 143.0]
1,011,191 		 100
[ 114.3]
884,682 
911,000 
c (　           ) 
694,808  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
740,183 		 100
[  85.8]
862,684 
889,000 
d (　           ) 
661,413  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
640,396 		 100
[  92.1]
695,327 
716,000 
e (　           ) 
1,112,735  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.9]
1,058,580 		 100
[ 118.5]
893,316 
920,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -6.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +43.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +8.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    910,000 円／㎡]  



西東京 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,667,736 
5,022,102 
17,645,634 
12,382,500 
5,263,134 		 （　0.9477）
4,987,872 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    118,758,857 円　　　　（　    761,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西東京 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 109.78 ＲＣ7F1B 658.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   156 ㎡     11.2 m x   15.9 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～２階店舗、３階以上店舗事務所を想定 ⑦有効率　  90.4 ％
の理由		 同程度のビルとして標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
109.78 
87.5 
96.06 
3,000 
288,180 		 6.0  1,729,080 
1.0  288,180 

 1～ 1		 店舗
109.78 
74.8 
82.12 
4,600 
377,752 		 6.0  2,266,512 
1.0  377,752 

 2～ 2		 店舗
73.18 
95.0 
69.52 
3,600 
250,272 		 6.0  1,501,632 
1.0  250,272 

 3～ 7		 店舗・事務所
73.18 
95.0 
69.52 
3,000 
208,560 		 4.0  834,240 
1.0  208,560 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
658.64 
90.4 
595.30 

1,959,004 		 9,668,424 
1,959,004 
⑨年額支払賃料      1,959,004 円　×　12ヶ月　＝　      23,508,048 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     595.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,508,048 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,175,402 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,332,646 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,668,424 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          91,850 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     8 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,959,004 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　         243,240 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,667,736 円　　　　（　       145,306 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＡ（公）６賃
　　　　-8		 3,757  
(   3,579) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,331 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,043 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＫＡ（公）６賃
　　　　-9		 2,104  
(   2,069) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
2,982 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西東京 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 975,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,175,402 円  　　　       23,508,048　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      873,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,608,700 円  　　　　    195,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       195,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       195,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,022,102 円　（　　　　　　        32,193 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9477    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 195,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 288,000 円／㎡　×　     658.64 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,382,500 円  
（　　　　　        79,375 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,667,736 円      
②総費用 5,022,102 円      
③純収益　①－② 17,645,634 円      
④建物等に帰属する純収益 12,382,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,263,134 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,987,872 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,974 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    118,758,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     761,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西東京 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西東京市田無町四丁目４０３番４０
 0127001131317-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
西東京 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西東京 5-1 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　松本　敦彦   TEL.
鑑定評価額 135,000,000 円  １㎡当たりの価格 865,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 640,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西東京市田無町４丁目４０３番４０
｢田無町４－２８－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 156  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
不整形
1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ5F1B		 中規模の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南東16m市道、南西側道 水道、ガス、下水 田無

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 田無駅　北方

210m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 急行停車駅至近の商業地であり繁華性は高く、当分の間現状のまま推移するものと思われる。地価は稀少性から
需要が根強く僅かながらの上昇で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    882,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    727,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西東京市内を中心に周辺市を含む西武線及び中央線沿線各駅周辺の商業地域である。需要者は地元に地縁
のある個人や中小の法人を中心に幅広い層が想定される。土地供給は少なく、駅前立地の稀少性から安定した土地需要
は認められ、まとまった規模であればマンションデベロッパー等の参入も考えられる。商業地のため、市場での中心価
格帯の把握は困難であるが、標準地の規模であれば㎡あたり８０万円台後半が目安となるものと判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は１階を集客事業向け（金融機関、小売・サービス店舗等）２階以上を主に店舗又は事務所等とした事業用建
物が建ち並ぶ商業地域で、自用目的の取引のほか、賃貸物件としての需要も見込まれ、収益物件の土地に対する投資採
算性も比較的高く、相応の価格水準が維持されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価
格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    827,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　西東京 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    845,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市場参加者の特性等に大きな変化はないが、
駅前商業地域における土地需要は底堅く、地
価は上昇傾向である。


駅のロータリー至近の商業地域であり、利便
性が高く、稀少性の高さから地価の上昇傾向
にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％ +2.4 ％
３　試算価格算定内訳 西東京 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＴ（公）
６
-123		 立川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西13m市道、
東5.7m、
二方路
商業

(100,400)
b ＡＴ（公）
６
-101		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m都道、
中間画地
近商
高度地区
(90,200)
c ＩＴ（公）
６
-101		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西15m都道、
中間画地
近商
高度3種最高26m
(90,300)
d ＴМ（公）
６
-122		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.7m都道、
中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
694,808  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
725,380 		 100
[  85.7]
846,418 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
872,000 
b (　           ) 
803,983  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
846,594 		 100
[  98.0]
863,871 
890,000 
c (　           ) 
932,984  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
893,120 		 100
[ 103.9]
859,596 
885,000 
d (　           ) 
1,368,867  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,396,244 		 100
[ 106.1]
1,315,970 
1,360,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    882,000 円／㎡]  



西東京 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,935,182 
4,523,539 
16,411,643 
11,430,000 
4,981,643 		 （　0.9562）
4,763,447 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    113,415,405 円　　　　（　    727,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西東京 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 109.78 ＲＣ7F1B 658.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   156 ㎡     11.2 m x   15.9 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階、１階、２階は店舗、３階以上は事務所を想定した。 ⑦有効率　  90.4 ％
の理由		 同程度の店舗事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
109.78 
87.5 
96.06 
3,000 
288,180 		 6.0  1,729,080 
1.0  288,180 

 1～ 1		 店舗
109.78 
74.8 
82.12 
4,300 
353,116 		 6.0  2,118,696 
1.0  353,116 

 2～ 2		 店舗
73.18 
95.0 
69.52 
3,300 
229,416 		 6.0  1,376,496 
1.0  229,416 

 3～ 7		 事務所
73.18 
95.0 
69.52 
2,700 
187,704 		 4.0  750,816 
1.0  187,704 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
658.64 
90.4 
595.30 

1,809,232 		 8,978,352 
1,809,232 
⑨年額支払賃料      1,809,232 円　×　12ヶ月　＝　      21,710,784 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     595.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,710,784 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,085,539 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,625,245 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,978,352 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          85,294 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     8 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,809,232 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　         224,643 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,935,182 円　　　　（　       134,200 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＡ（公）６賃
　　　　-14		 2,940  
(   2,816) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,854 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,738 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＭＡ（公）６賃
　　　　-16		 2,346  
(   2,249) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]
2,529 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西東京 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 720,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,085,539 円  　　　       21,710,784　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      873,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,485,000 円  　　　　    180,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       180,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       180,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,523,539 円　（　　　　　　        28,997 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 180,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     658.64 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,430,000 円  
（　　　　　        73,269 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,935,182 円      
②総費用 4,523,539 円      
③純収益　①－② 16,411,643 円      
④建物等に帰属する純収益 11,430,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,981,643 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,763,447 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,535 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    113,415,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     727,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西東京 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西東京市田無町四丁目４０３番４０
 0127001131317-0000
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備考