別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
西東京 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西東京 -27 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　栗原　秀幸   TEL.
鑑定評価額 32,100,000 円  １㎡当たりの価格 282,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西東京市芝久保町３丁目２０８３番１４
｢芝久保町３－１９－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 114  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域		 西5m市道 水道、ガス、下水 花小金井

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５ｍ市道 交通

施設		 花小金井駅北東方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 花小金井駅から徒歩圏の住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当面は現状を維持しながら推移していくもの
と予測される。地価はゆるやかな上昇で推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    282,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西武線沿線各駅から徒歩圏を中心に西東京市および隣接市区の住宅地域全般と判定した。需要の中心は
地縁性を有する自用目的の住宅ニーズを持った個人と思料される。新築戸建住宅需要を中心に需要が底堅いため、地価
水準は微増傾向での推移が予測される。中心価格帯は１００㎡程度で２０００万～３０００万円台、新築戸建住宅の取
引は４０００万円台～６０００万円台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、居住の快適性、利便性が重視される自用目的の取引が中心である。
比準価格は、類似性の高い取引事例を採用して比較検討を行っているため、説得力が高い。従って、本件では市場の取
引実態を反映した比準価格を採用し、収益性を反映した収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西東京 -20                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    242,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[102.0]		 100
[ 88.2]		 [102.0]
100		 281,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    275,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響が緩和されて景気は緩やかに
回復しており、西東京市の地価は上昇基調で
推移している。


花小金井駅から徒歩圏内にある住宅地域であ
り、居住環境は普通程度。格別の地域変動要
因はなく、当面現状維持と予測される。


価格形成に影響を与える個別的要因の変動は
特にない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西東京 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＮ（公）
６
-5		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＩＮ（公）
６
-7		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＭＡ（公）
６
-109		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m私道、
南5m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
d ＳＭ（公）
６
-113		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4.8m市道、
南5m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
e ＩＮ（公）
６
-16		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m私道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
299,900  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
297,842 		 100
[ 106.0]
280,983 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
287,000 
b (　           ) 
271,597  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
307,810 		 100
[ 105.9]
290,661 
296,000 
c (　           ) 
293,913  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
289,391 		 100
[ 105.1]
275,348 
281,000 
d (　           ) 
278,261  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
264,491 		 100
[  98.0]
269,889 
275,000 
e (　           ) 
280,253  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
280,530 		 100
[ 100.8]
278,304 
284,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    282,000 円／㎡]  



西東京 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,359,730 
435,600 
1,924,130 
1,210,880 
713,250 		 （　0.9712）
692,708 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     16,109,488 円　　　　（　    141,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西東京 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 45.00 ＬＳ2 90.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 40 ％   80 ％   80 ％   114 ㎡     11.5 m x    9.9 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一戸建の貸家を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 戸建住宅のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
45.00 
100.0 
45.00 
2,250 
101,250 		 1.0  101,250 
1.0  101,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
90.00 
100.0 
90.00 

202,500 		 202,500 
202,500 
⑨年額支払賃料        202,500 円　×　12ヶ月　＝　       2,430,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,430,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       121,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,308,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           202,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,924 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          202,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          49,306 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,359,730 円　　　　（　        20,699 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＨ公６賃
　　　　-10		 2,259  
(   2,210) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,232 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＨ公６賃
　　　　-15		 2,105  
(   2,105) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,322 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西東京 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 88,000 円  　　　　     17,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 97,200 円  　　　        2,430,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       70,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      145,200 円  　　　　     17,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        17,600 円  　　　　     17,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,600 円  　　　　     17,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         435,600 円　（　　　　　　         3,821 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　      90.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,210,880 円  
（　　　　　        10,622 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,359,730 円      
②総費用 435,600 円      
③純収益　①－② 1,924,130 円      
④建物等に帰属する純収益 1,210,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 713,250 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 692,708 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,076 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,109,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     141,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西東京 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西東京市芝久保町三丁目２０８３番１４
 0127001163561-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
西東京 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西東京 -27 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　堂下　裕史   TEL.
鑑定評価額 32,100,000 円  １㎡当たりの価格 282,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西東京市芝久保町３丁目２０８３番１４
｢芝久保町３－１９－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 114  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域		 西5m市道 水道、ガス、下水 花小金井

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、５ｍ
市道		 交通

施設		 花小金井駅北東方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 当分の間は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    282,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西東京市及び隣接市における西武線各駅からやや距離のある住宅地域であり、需要者は主に都心に通勤す
る一次取得者である。交通接近条件はやや劣るが住環境は標準的で、一定の需要が見込める地域であり、低金利及びコ
ロナ禍の縮小により地価はやや上昇傾向にある。中心価格帯は１２０㎡程度の土地で３千万円台前半、新築戸建住宅で
は５千万円台後半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、土地需要は個人による自用目的のものが中心であり、収益性よりも周辺で
の取引価格が価格決定の主要な指標とされている。よって、収益価格は参考に留め、市場の動向を反映した実証的な比
準価格を採用し、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西東京 -20                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    242,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[102.0]		 100
[ 88.2]		 [102.0]
100		 281,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    275,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西東京市では人口頭打ちの中で高齢化は進行
しているが、低金利の持続及びコロナ禍の縮
小により不動産市況は好調である。


花小金井駅からやや距離のある住宅地域で、
地域要因に大きな変化はないが、上記一般的
要因により地価は緩やかな上昇基調で推移し
た。

西道路で居住の快適性は標準的であるが、そ
れによる市場での競争力に特に変化はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西東京 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＭ（公）
６
-18		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南8m都道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
b ＳＭ（公）
６
-113		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4.8m市道、
南5m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
c ＤＹ（公）
６
-17		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＩＮ（公）
６
-16		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m私道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
352,222  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
338,804 		 100
[ 119.5]
283,518 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
289,000 
b (　           ) 
278,261  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
265,010 		 100
[  98.6]
268,773 
274,000 
c (　           ) 
271,427  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
269,298 		 100
[ 100.0]
269,298 
275,000 
d (　           ) 
280,253  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
280,808 		 100
[  98.2]
285,955 
292,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    282,000 円／㎡]  



西東京 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,281,072 
425,860 
1,855,212 
1,181,840 
673,372 		 （　0.9712）
653,979 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     15,208,814 円　　　　（　    133,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西東京 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 65.00 Ｗ2 90.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 40 ％   80 ％   80 ％   114 ㎡     11.5 m x    9.9 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一戸建の貸家を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 戸建住宅のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
45.00 
100.0 
45.00 
2,175 
97,875 		 1.0  97,875 
1.0  97,875 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
90.00 
100.0 
90.00 

195,750 		 195,750 
195,750 
⑨年額支払賃料        195,750 円　×　12ヶ月　＝　       2,349,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,349,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       117,450 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,231,550 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           195,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,860 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          195,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          47,662 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,281,072 円　　　　（　        20,009 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＤＹ（公）６賃
　　　　-19		 2,069  
(   2,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.7]		 100
[100.0]
2,184 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,223 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,175 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＤＹ（公）６賃
　　　　-20		 2,144  
(   2,144) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,283 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西東京 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 79,000 円  　　　　     15,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 93,960 円  　　　        2,349,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      130,300 円  　　　　     15,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        15,800 円  　　　　     15,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,800 円  　　　　     15,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         425,860 円　（　　　　　　         3,736 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　      90.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,181,840 円  
（　　　　　        10,367 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,281,072 円      
②総費用 425,860 円      
③純収益　①－② 1,855,212 円      
④建物等に帰属する純収益 1,181,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 673,372 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 653,979 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,737 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,208,814 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     133,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西東京 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西東京市芝久保町三丁目２０８３番１４
 0127001163561-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考