別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
西東京 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西東京 -17 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　塩田　まみ   TEL.
鑑定評価額 156,000,000 円  １㎡当たりの価格 394,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西東京市東伏見３丁目６２５番１８
｢東伏見３－２－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 396  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(50,150)
準防
（その他）
高度地区2種


(60,150)

1:2		 住宅

ＲＣ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 南5.5m市道 水道、ガス、下水 東伏見

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    75 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５．５ｍ
市道		 交通

施設		 東伏見駅南東方

280m		 法令

規制		 １中専
(60,150)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の一般住宅・学生寮等が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変動要因はみられず、当面は現状
のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    394,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    232,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西東京市及び隣接市内の西武線沿線の住宅地域。需要者の中心は都心へ通勤するファミリー層である。分
割可能な規模の画地においては不動産業者も見込まれる。最寄駅から近く利便性及び居住環境が良好なため人気があり
、需要は多いが供給は少ない地域である。取引の中心となる価格帯は、４０万円／㎡内外である。規模の大きい画地に
ついては新築戸建住宅で総額１億円を越える。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は共同住宅等も見受けられるが、取引の大半は自己居住目的の住宅用地としての利用であり、類似の取引事例
を採用して試算した比準価格は市場性を反映しており規範性が高い。また、近隣地域は収益性より居住の快適性が重視
される地域であり、土地価格に見合うだけの賃料形成がされていないため、収益価格は低く求められた。よって、代表
標準地との均衡を考慮したうえで比準価格を採用し、収益価格を参考として上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西東京 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    368,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[101.0]		 100
[ 98.9]		 [105.0]
100		 394,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    386,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の先行きは依然不透明であるが、不動産
需要は堅調で、地価は上昇基調にある。



特に地域要因の変化は見受けられない。最寄
駅に近い住宅地域で、地価は上昇傾向である
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西東京 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴМ（公）
６
-129		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4.5m市道
、北東4m、
角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
b ＫＴ（公）
６
-110		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西7.5m都道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(67,175)
c ＩＮ（公）
６
-11		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東6m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d ＫＨ（公）
６
-15		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西7.2m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
e ＳＭ（公）
６
-112		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
375,479  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
370,375 		 100
[  92.2]
401,708 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
422,000 
b (　           ) 
383,724  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
386,734 		 100
[ 101.0]
382,905 
402,000 
c (　           ) 
370,040  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
371,139 		 100
[  97.0]
382,618 
402,000 
d (　           ) 
333,972  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
374,420 		 100
[  99.6]
375,924 
395,000 
e (　           ) 
345,811  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
335,272 		 100
[  92.1]
364,030 
382,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    394,000 円／㎡]  



西東京 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,560,930 
2,807,230 
12,753,700 
8,701,400 
4,052,300 		 （　0.9756）
3,953,424 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     91,940,093 円　　　　（　    232,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西東京 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 192.00 Ｓ3 576.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 60 ％   150 ％   150 ％   396 ㎡     13.5 m x   29.0 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ、専有面積約４５㎡。 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
192.00 
90.0 
172.80 
2,450 
423,360 		 1.0  423,360 
1.0  423,360 

 2～ 2		 住宅
192.00 
95.0 
182.40 
2,500 
456,000 		 1.0  456,000 
1.0  456,000 

 3～ 3		 住宅
192.00 
95.0 
182.40 
2,500 
456,000 		 1.0  456,000 
1.0  456,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
576.00 
93.3 
537.60 

1,335,360 		 1,335,360 
1,335,360 
⑨年額支払賃料      1,335,360 円　×　12ヶ月　＝　      16,024,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     537.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,024,320 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       801,216 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,223,104 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,335,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,686 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,335,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         325,140 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,560,930 円　　　　（　        39,295 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＭ（項）６賃
　　　　-19		 2,408  
(   2,309) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,482 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,555 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＭ（項）６賃
　　　　-20		 2,497  
(   2,394) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]
2,654 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西東京 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 556,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 480,730 円  　　　       16,024,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      345,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,146,700 円  　　　　    139,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,807,230 円　（　　　　　　         7,089 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 139,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     576.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,701,400 円  
（　　　　　        21,973 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,560,930 円      
②総費用 2,807,230 円      
③純収益　①－② 12,753,700 円      
④建物等に帰属する純収益 8,701,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,052,300 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,953,424 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,983 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     91,940,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     232,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西東京 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西東京市東伏見三丁目６２５番１８
 0127000143723-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
西東京 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西東京 -17 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　冨田　建   TEL.
鑑定評価額 156,000,000 円  １㎡当たりの価格 394,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西東京市東伏見３丁目６２５番１８
｢東伏見３－２－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 396  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(50,150)
準防
（その他）
高度地区2種


(60,150)

1:2		 住宅

ＲＣ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 南5.5m市道 水道、ガス、下水 東伏見

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    75 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５．５
ｍ市道		 交通

施設		 東伏見駅南東方

280m		 法令

規制		 １中専
(60,150)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 西東京市では取引事例等を考察するに住宅地需要が堅調と判断され、近隣地域周辺は駅や商店街からも比較的近
く生活利便性が優れるため一定の需要を認め得る。よって、その価格動向は上昇傾向で推移と予測された。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    394,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    238,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西東京市東部の西武新宿線沿線に位置する住宅地域全般と判定する。需要の主体は自用目的の住宅を求め
る個人と判断され、中心価格帯は土地価格で３０万円／㎡台後半程度が中心で４０万円／㎡強も考えられる状況だが、
対象標準地周辺はやや規模が大きな住宅地が見られるため、土地それ自体で１億円前後の取引もあり得る市況である。
対象標準地は利便性が優れる立地で一定の需要が見込めるので、価格動向は上昇傾向で推移すると予測された。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸物件も散見されるが自用の戸建住宅が主体の住宅地域に対象標準地は位置する。このため、有力な市場参加者の思
考は利便性・快適性を反映した取引事例の価格水準に依拠すると思慮され、投資採算性への意識は乏しい。また、本件
では十分な取引事例に基づき適切な比較検討ができたため比準価格の説得力・精度は高い。よって、本件では比準価格
を重視の上で収益価格は参考に留め、代表標準地等の価格に対する均衡をも考慮して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西東京 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    368,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[101.0]		 100
[ 98.9]		 [105.0]
100		 394,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    386,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西東京市では住宅需要が堅調で取引価格水準
も上昇傾向であるため、今後においてもその
価格水準は上昇傾向で推移していくものと予
測される。

市全般で住宅地需要が認め得る上に、市内で
も利便性が優れる住宅地のため、一定の需要
が期待できる。よって、価格動向は上昇傾向
と判断する。

価格形成に影響する画地条件の変動等の要素
は特段見受けられない。よって、個別的要因
に関し特記すべき事項等は存在しないと判断
した。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西東京 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＡ（公）
６
-10		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 西4.4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b ＥＹ（公）
６
-123		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c ＳＭ（公）
６
-110		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
東4m、角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
d ＴМ（公）
６
-129		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4.5m市道
、北東4m、
角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
313,760  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
313,760 		 100
[  93.2]
336,652 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
353,000 
b (　           ) 
367,611  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
366,169 		 100
[  92.2]
397,146 
417,000 
c (　           ) 
336,499  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
333,885 		 100
[  89.4]
373,473 
392,000 
d (　           ) 
375,479  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
371,104 		 100
[  87.6]
423,635 
445,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    394,000 円／㎡]  



西東京 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の立地であるため、その適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,830,580 
3,219,800 
12,610,780 
8,451,000 
4,159,780 		 （　0.9756）
4,058,281 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     94,378,628 円　　　　（　    238,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西東京 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 190.00 Ｓ3 570.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 60 ％   150 ％   150 ％   396 ㎡     13.5 m x   29.0 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各戸につき平均面積４７㎡強を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段及び外廊下を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
190.00 
100.0 
190.00 
2,300 
437,000 		 1.0  437,000 
1.0  437,000 

 2～ 2		 住宅
190.00 
100.0 
190.00 
2,400 
456,000 		 1.0  456,000 
1.0  456,000 

 3～ 3		 住宅
190.00 
100.0 
190.00 
2,450 
465,500 		 1.0  465,500 
1.0  465,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
570.00 
100.0 
570.00 

1,358,500 		 1,358,500 
1,358,500 
⑨年額支払賃料      1,358,500 円　×　12ヶ月　＝　      16,302,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     570.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,302,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       815,100 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,486,900 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,358,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,906 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,358,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         330,774 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,830,580 円　　　　（　        39,976 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＭ（公）６賃
　　　　-20		 2,089  
(   2,044) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[101.0]
2,298 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,453 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＭ（公）６賃
　　　　-21		 2,759  
(   2,759) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[102.0]
2,588 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西東京 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 675,000 円  　　　　    135,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 815,100 円  　　　       16,302,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      346,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,113,700 円  　　　　    135,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       135,000 円  　　　　    135,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       135,000 円  　　　　    135,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,219,800 円　（　　　　　　         8,131 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 135,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     570.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,451,000 円  
（　　　　　        21,341 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,830,580 円      
②総費用 3,219,800 円      
③純収益　①－② 12,610,780 円      
④建物等に帰属する純収益 8,451,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,159,780 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,058,281 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,248 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     94,378,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     238,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西東京 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西東京市東伏見三丁目６２５番１８
 0127000143723-0000
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備考