別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
稲城 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
稲城 5-1 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　中嶋　敏   TEL.
鑑定評価額 39,300,000 円  １㎡当たりの価格 298,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 稲城市大字矢野口字宿６９１番６外
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(90,200)

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小規模な店舗兼住宅
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 南東7.5m都道 水道、ガス、下水 矢野口

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 ３階建て程度の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ７．５ｍ都道 交通

施設		 矢野口駅南西方

200m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅及び周辺地域の区画整理の進展、商業機能の集積により、周辺地域の住宅地への移行が進むものと予測
する。
(3)最有効使用の判定 ３階建て程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    240,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、稲城市を中心に隣接市に及ぶ商業地域一帯と把握した。主たる需要者は自己使用目的の事業者等が中心
である、規模の纏まったものは開発業者も含まれる。価格については、低金利等の一般的要因及び希少性等を反映して
小率ながら上昇傾向にあり、中心的価格帯は商業地としての性格から相場を形成するに至っていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は商業地域であるが、繁華性が低く収益物件としての取引も少なく、周辺地域を含めて賃貸経営に基づく収益
性が価格形成の主要因となっていないため、比準価格に比し、低位に求められた。よって、地域における対象地の市場
性を実証的に反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の
通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　稲城 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    285,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[101.7]		 [100.0]
100		 295,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    288,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 背後住宅地の地価上昇を背景として商業地の
地価も上昇傾向で推移している。



街路条件・環境条件等の地域要因に格別の変
化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 稲城 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＫ０６公

-21		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
b ＳＹ０６公

-13		 府中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m都道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
c ＳＡ０６公

-17		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
d ＳＡ０６公

-18		 府中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
南東4m、角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
e ＳＡ０６公

-202		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
499,249  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
493,375 		 100
[ 140.3]
351,657 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
352,000 
b (　           ) 
475,439  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
370,842 		 100
[ 134.2]
276,335 
276,000 
c (　           ) 
232,346  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.2]
282,613 		 100
[ 135.4]
208,725 
209,000 
d (　           ) 
545,289  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.9]
520,058 		 100
[ 145.8]
356,693 
357,000 
e (　           ) 
465,503  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.5]
413,512 		 100
[ 145.8]
283,616 
284,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +51.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    300,000 円／㎡]  



稲城 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,935,168 
1,160,160 
4,775,008 
3,440,840 
1,334,168 		 （　0.9753）
1,301,214 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     31,736,927 円　　　　（　    240,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
稲城 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 79.56 Ｓ3 206.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
 90 ％   200 ％   200 ％   132 ㎡     10.0 m x   12.0 m  前面道路：都道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２～３階は共同住宅（１ＬＤＫ各階２戸・専有面積約３２㎡）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 容積率不算入部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
79.56 
100.0 
79.56 
2,600 
206,856 		 3.0  620,568 
1.0  206,856 

 2～ 2		 住宅
63.24 
100.0 
63.24 
2,400 
151,776 		 1.0  151,776 
1.0  151,776 

 3～ 3		 住宅
63.24 
100.0 
63.24 
2,300 
145,452 		 1.0  145,452 
1.0  145,452 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
206.04 
100.0 
206.04 

504,084 		 917,796 
504,084 
⑨年額支払賃料        504,084 円　×　12ヶ月　＝　       6,049,008 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     206.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,049,008 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       362,940 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,686,068 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           917,796 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,627 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          504,084 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         240,473 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,935,168 円　　　　（　        44,963 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＳ賃０６公
　　　　-13		 2,081  
(   1,955) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,167 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＨ賃０６公
　　　　-19		 2,453  
(   2,451) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,607 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
稲城 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 305,400 円  　　　　     50,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 241,960 円  　　　        6,049,008　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       86,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      425,000 円  　　　　     50,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        50,900 円  　　　　     50,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,900 円  　　　　     50,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,160,160 円　（　　　　　　         8,789 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     206.04 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0663 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,440,840 円  
（　　　　　        26,067 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,935,168 円      
②総費用 1,160,160 円      
③純収益　①－② 4,775,008 円      
④建物等に帰属する純収益 3,440,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,334,168 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,301,214 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,858 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,736,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     240,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 稲城 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　稲城市大字矢野口字宿６９１番６
 0134000039080-0000
2 　稲城市大字矢野口字宿６９１番１３
 0134000039085-0000
3 　稲城市大字矢野口字宿６９１番１４
 0134000039086-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
稲城 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
稲城 5-1 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　岡崎　徹也   TEL.
鑑定評価額 39,300,000 円  １㎡当たりの価格 298,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 稲城市大字矢野口字宿６９１番６外
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(90,200)

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小規模な店舗兼住宅
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 南東7.5m都道 水道、ガス、下水 矢野口

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 ３階建て程度の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ都道 交通

施設		 矢野口駅南西方

200m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 矢野口駅周辺の区画整理の進展や商業機能の集積により、標準地周辺の地域の住宅地への移行が進展するものと
予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建て程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    305,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    238,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ南武線及び京王相模原線の各駅周辺の近隣商業地域を中心とする商業地域であり、主たる需要層は自
宅併用目的の各種事業経営者や賃貸事業者等である。矢野口駅周辺の区画整理の進展に伴う商業機能の集中により、当
地域では住宅地域への移行が進んでいるが、周辺住宅地地価の上昇に伴い地価は概ね堅調である。市場の中心価格帯は
標準地程度の規模の土地で３，５００～４，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収集した取引事例は不動産市場の実態を反映しており、求められた比準価格には一定の説得力が認められる。収益価格
は標準地上に最有効使用の店舗兼共同住宅を想定して求た価格であるが、地域の賃料は土地価格に見合う水準には達し
ていないためやや低位に試算された。よって市場性を反映した比準価格をより重視するとともに収益価格を比較考量し
、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　稲城 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    285,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[101.5]		 [100.0]
100		 296,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    288,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都市基盤整備の充実による環境条件の好転等
により、人口は増加傾向にある。アフターコ
ロナの状況下においても不動産市場は堅調に
推移している。

区画整理の進展する矢野口駅周辺への商業機
能の集中により、住宅地域への移行が進んで
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 稲城 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＴ０６公

-225		 稲城市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西6m区画街
路、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
b ＳＡ０６公

-218		 稲城市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東8m都道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
c ＳＡ０６公

-217		 稲城市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東10m市道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
d ＨＴ０６公

-205		 稲城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m市道、
北西4.5m、
角地
２中専
高度地区2種
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
212,687  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  74.9]
288,505 		 100
[  92.6]
311,560 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
312,000 
b (　           ) 
229,668  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.7]
248,627 		 100
[  84.1]
295,633 
296,000 
c (　           ) 
246,934  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.1]
275,845 		 100
[  88.1]
313,104 
313,000 
d (　           ) 
264,592  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
254,866 		 100
[  84.4]
301,974 
302,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -4.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -6.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    305,000 円／㎡]  



稲城 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,019,583 
1,181,600 
4,837,983 
3,515,200 
1,322,783 		 （　0.9753）
1,290,110 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     31,466,098 円　　　　（　    238,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
稲城 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 80.00 Ｓ3 206.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
 90 ％   200 ％   200 ％   132 ㎡     10.0 m x   12.0 m  前面道路：都道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸、２・３階は小世帯向２戸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
100.0 
80.00 
2,650 
212,000 		 3.0  636,000 
1.0  212,000 

 2～ 2		 居宅
63.00 
100.0 
63.00 
2,350 
148,050 		 1.0  148,050 
1.0  148,050 

 3～ 3		 居宅
63.00 
100.0 
63.00 
2,400 
151,200 		 1.0  151,200 
1.0  151,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
206.00 
100.0 
206.00 

511,250 		 935,250 
511,250 
⑨年額支払賃料        511,250 円　×　12ヶ月　＝　       6,135,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     206.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,135,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       368,100 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,766,900 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           935,250 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,791 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          511,250 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         243,892 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,019,583 円　　　　（　        45,603 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＨ賃０６公
　　　　-19		 2,453  
(   2,451) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.0]		 100
[103.0]
2,410 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,451 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＨ賃０６公
　　　　-22		 2,313  
(   2,311) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[102.3]		 100
[100.0]
2,458 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
稲城 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 312,000 円  　　　　     52,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 245,400 円  　　　        6,135,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       86,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      434,200 円  　　　　     52,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        52,000 円  　　　　     52,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,000 円  　　　　     52,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,181,600 円　（　　　　　　         8,952 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     206.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0663 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,515,200 円  
（　　　　　        26,630 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,019,583 円      
②総費用 1,181,600 円      
③純収益　①－② 4,837,983 円      
④建物等に帰属する純収益 3,515,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,322,783 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,290,110 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,774 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,466,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     238,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 稲城 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　稲城市大字矢野口字宿６９１番６
 0134000039080-0000
2 　稲城市大字矢野口字宿６９１番１３
 0134000039085-0000
3 　稲城市大字矢野口字宿６９１番１４
 0134000039086-0000
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備考