別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
稲城 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
稲城 -6 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　桜井　徹   TEL.
鑑定評価額 67,200,000 円  １㎡当たりの価格 320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 稲城市大字東長沼字七号２１２０番２
 ②地積
　(㎡)		 210  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(50,150)
準防
（その他）
高度地区2種


(60,150)

1.5:1		 共同住宅

Ｓ3		 一般住宅、アパート
等が見られる住宅地
域		 西6m市道 水道、ガス、下水 稲城

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    65 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 稲城駅北東方

320m		 法令

規制		 ２中専
(60,150)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 区画の整然とした駅への接近条件の良好な住宅地として今後も続いていくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    325,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    260,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、稲城市のほぼ中心部、ＪＲ南武線沿線及び京王相模原線周辺の住宅地域である。需要者は稲城市の居住
者の外、他市からの転入者も見られるが、地縁的つながりのある一次取得者層が中心である。区画整理済みの人気の高
い住宅地であり需給は比較的堅調であり、地価は上向きで推移している。１００～１２０㎡程度の土地で３，２００万
円～３，８００万円程度、新築戸建住宅は５，０００万円～６，０００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地周辺は戸建住宅のほか、アパート等も見られる区画整然とした利便性の高い住宅地域である。自己使用の取引が
大部分であって、近隣地域又は同一需給圏内類似地域において多数の信頼性のある取引事例が収集しえた。又、収益性
より快適性を重視する地域であるので、比準価格を中心に収益価格を斟酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評
価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　稲城 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    281,000 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 89.8]		 [102.0]
100		 319,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    309,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 稲城市は区画整理や道路整備等のインフラ整
備が進み、人口が増加している。稲城市全域
において地価は緩やかな上昇が続いている。


駅に近い品等の良好な住宅地として今後も現
状を維持するものと予測される。



個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 稲城 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴ０６公

-14		 稲城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
南西6m、角地
２中専
高度地区2種
(70,150)
b ＨＴ０６公

-12		 稲城市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c ＨＴ０６公

-5		 稲城市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東6m区画街
路、中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(60,100)
d ＳＨ０６公

-9		 稲城市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北5m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,150)
e ＯＴ０６公

-222		 稲城市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
407,566  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 131.4]
313,274 		 100
[ 100.0]
313,274 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
320,000 
b (　           ) 
282,756  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
283,876 		 100
[  88.9]
319,321 
326,000 
c (　           ) 
266,653  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
301,561 		 100
[  92.6]
325,660 
332,000 
d (　           ) 
280,405  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
285,452 		 100
[  92.1]
309,937 
316,000 
e (　           ) 
294,603  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
295,181 		 100
[  90.7]
325,448 
332,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 +25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    325,000 円／㎡]  



稲城 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,648,341 
1,682,200 
6,966,141 
4,670,480 
2,295,661 		 （　0.9753）
2,238,958 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     54,608,732 円　　　　（　    260,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
稲城 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 104.00 Ｓ3 312.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区2種
 60 ％   150 ％   150 ％   210 ㎡     17.5 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ（平均専有面積３４㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
104.00 
100.0 
104.00 
2,310 
240,000 		 1.0  240,000 
1.0  240,000 

 2～ 2		 住宅
104.00 
100.0 
104.00 
2,377 
247,000 		 1.0  247,000 
1.0  247,000 

 3～ 3		 住宅
104.00 
100.0 
104.00 
2,388 
248,000 		 1.0  248,000 
1.0  248,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
312.00 
100.0 
312.00 

735,000 		 735,000 
735,000 
⑨年額支払賃料        735,000 円　×　12ヶ月　＝　       8,820,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     312.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,820,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       529,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,290,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           735,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,909 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          735,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         350,632 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,648,341 円　　　　（　        41,183 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＥＭ賃０６公
　　　　-16		 2,739  
(   2,626) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
3,069 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,480 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,377 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＡ賃０６公
　　　　-10		 2,391  
(   2,292) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,465 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
稲城 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 443,400 円  　　　　     73,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 352,800 円  　　　        8,820,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      147,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      591,200 円  　　　　     73,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        73,900 円  　　　　     73,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,900 円  　　　　     73,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,682,200 円　（　　　　　　         8,010 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 73,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     312.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 45 ％　＋　0.0663 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,670,480 円  
（　　　　　        22,240 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,648,341 円      
②総費用 1,682,200 円      
③純収益　①－② 6,966,141 円      
④建物等に帰属する純収益 4,670,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,295,661 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,238,958 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,662 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,608,732 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     260,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 稲城 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　稲城市大字東長沼字七号２１２０番２
 0134000026052-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
稲城 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
稲城 -6 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　江沢　正彦   TEL.
鑑定評価額 67,200,000 円  １㎡当たりの価格 320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 稲城市大字東長沼字七号２１２０番２
 ②地積
　(㎡)		 210  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(50,150)
準防
（その他）
高度地区2種


(60,150)

1.5:1		 共同住宅

Ｓ3		 一般住宅、アパート
等が見られる住宅地
域		 西6m市道 水道、ガス、下水 稲城

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    65 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 区画整理済みの住宅地域 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 稲城駅北東方

320m		 法令

規制		 ２中専
(60,150)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理済みで利便性・住環境に優れるため、未だ多く残る低未利用地の宅地化の進行が予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    323,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    240,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として京王相模原線、ＪＲ南武線沿線の稲城市内の住宅地域で、需要者は前記同一需給圏内の居住者ま
たは前記鉄道沿線の職場への通勤者で、稲城市に地縁のある一次取得層が中心である。区画整理済みの地域であり、利
便性及び住環境が良好のため根強い需要があるが、従前の地権者所有と推定される規模の大きな低未利用地も多く残る
。市場の中心価格帯は１００㎡程度の土地で３０百万円程度、新築戸建住宅は５０百万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺の類似地域から信頼性のある取引事例が得られたので比準価格の説得力は高い。一方、２中専地域に存しアパート
等の賃貸住宅も多い地域であるが、既存地主による遊休地の有効活用が主で、第三者に対する賃貸目的での取引は少数
で、地域の賃料水準は土地価格に見合う水準には達していないため収益価格は低位に試算されたものと判断する。以上
より比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　稲城 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    281,000 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 90.3]		 [102.0]
100		 318,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    309,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 土地区画整理事業による基盤整備の進展、周
辺市地価との比較による値頃感、人口の流入
等を背景として当市の住宅地価格は上昇傾向
にある。

区画整理済みの住宅地域であるが果樹園等の
生産緑地も多い。ミニ開発も散見されるが、
特段の変動は認められない。


個別的要因に関し、代替・競争関係にある他
の不動産と比較した優劣、競争力の程度に重
要な変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 稲城 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＡ０６公

-15		 稲城市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東5m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(200)
b ＥＭ０６公

-20		 稲城市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
地区計画等
(67,185)
c ＳＨ０６公

-9		 稲城市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北5m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,150)
d ＯＴ０６公

-18		 稲城市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北6m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
253,807  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
276,585 		 100
[  84.8]
326,162 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
333,000 
b (　           ) 
222,316  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
281,786 		 100
[  92.0]
306,289 
312,000 
c (　           ) 
280,405  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
285,452 		 100
[  90.9]
314,029 
320,000 
d (　           ) 
245,461  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
292,243 		 100
[  91.5]
319,391 
326,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.3 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.3 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    323,000 円／㎡]  



稲城 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,357,945 
1,670,054 
6,687,891 
4,569,360 
2,118,531 		 （　0.9753）
2,066,203 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     50,395,195 円　　　　（　    240,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
稲城 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 104.00 Ｓ3 312.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区2種
 60 ％   150 ％   150 ％   210 ㎡     17.5 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ各階３戸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
104.00 
100.0 
104.00 
2,230 
231,920 		 1.0  231,920 
1.0  231,920 

 2～ 2		 共同住宅
104.00 
100.0 
104.00 
2,300 
239,200 		 1.0  239,200 
1.0  239,200 

 3～ 3		 共同住宅
104.00 
100.0 
104.00 
2,300 
239,200 		 1.0  239,200 
1.0  239,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
312.00 
100.0 
312.00 

710,320 		 710,320 
710,320 
⑨年額支払賃料        710,320 円　×　12ヶ月　＝　       8,523,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     312.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等によって担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,523,840 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       511,430 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,012,410 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           710,320 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,677 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          710,320 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         338,858 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,357,945 円　　　　（　        39,800 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＥＭ賃０６公
　　　　-19		 2,114  
(   2,026) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,273 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,399 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＥＭ賃０６公
　　　　-20		 2,651  
(   2,541) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 96.5]		 100
[110.0]
2,654 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
稲城 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 433,800 円  　　　　     72,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 340,954 円  　　　        8,523,840　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      147,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      603,700 円  　　　　     72,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        72,300 円  　　　　     72,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,300 円  　　　　     72,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,670,054 円　（　　　　　　         7,953 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     312.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 45 ％　＋　0.0663 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,569,360 円  
（　　　　　        21,759 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,357,945 円      
②総費用 1,670,054 円      
③純収益　①－② 6,687,891 円      
④建物等に帰属する純収益 4,569,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,118,531 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,066,203 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,839 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,395,195 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     240,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 稲城 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　稲城市大字東長沼字七号２１２０番２
 0134000026052-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考