別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
多摩 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多摩 5-5 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　本多　久良   TEL.
鑑定評価額 168,000,000 円  １㎡当たりの価格 763,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多摩市関戸１丁目１１番９
 ②地積
　(㎡)		 220  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
都立公(普通)


(100,500)
台形
2:1		 店舗兼事務所

Ｓ6		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 南29m都道 水道、ガス、下水 聖蹟桜ヶ丘

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２９ｍ都道 交通

施設		 聖蹟桜ヶ丘駅南東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 都立公(普通)
⑤地域要因の将
　来予測		 聖蹟桜ヶ丘駅至近の川崎街道に面する商業地域で、特段の変動要因はない。駅北側及び川崎街道沿いで行われて
いる開発事業の進展に伴い、当該地域を含む駅周辺での土地利用が一層進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    790,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    599,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は多摩市を中心とする多摩地域内の駅徒歩圏の商業地域である。主たる需要者は圏内に拠点を有す自用目的
の事業法人、賃貸収益目的の投資家及び開発目的の不動産業者等である。聖蹟桜ヶ丘駅周辺の商業地は供給が少なく稀
少性が高く、駅北側等で進行中の開発事業への期待もあり、地価はコロナ禍で下落するも上昇に転じている。取引され
る規模、用途、立地条件等はまちまちで個別性があり、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は聖蹟桜ヶ丘駅に近い商業地域で、類似する取引事例の収集は極めて困難であったが、標準地と同一路線沿い
の事例を中心に試算し得た比準価格は市場の実態を反映し実証的である。収益価格は賃料水準に基づく収益性を反映し
ており、想定要素を含むが当該地域においては重視すべき性格も有す。本件では、手法の適用過程でより説得力のある
比準価格を重視し収益価格を関連付け、周辺の標準地との検討を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    720,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　多摩（都） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    735,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は緩やかに回復しているが、海外情
勢、物価高、金利等の先行き不透明感もあり
、不動産市場への影響を引き続き注視する必
要がある。

聖蹟桜ヶ丘駅至近の川崎街道沿いの商業地域
で、地域要因に特段の変動要因はないが、駅
北側等の開発事業が進行中でもあり、地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％ +3.8 ％
３　試算価格算定内訳 多摩 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＨ公６

-127		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南28m都道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,490)
b ＨＨ公６

-130		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西31m都道、
南東36m、
北西6m、
北東6m、
四方路
商業

(97,346)
c ＨＨ公６

-141		 多摩市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北28.5m都道、
中間画地
商業
都立公（普通）
(100,400)
d ＯＺ公６

-11		 町田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東5.5m市道
、中間画地
商業

(100,330)
e ＴＡ公６

-102		 町田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東20m市道、
中間画地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
482,778  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
527,498 		 100
[  65.8]
801,669 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
794,000 
b (　           ) 
421,893  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
409,276 		 100
[  50.3]
813,670 
806,000 
c (　           ) 
389,747  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
412,742 		 100
[  54.4]
758,717 
751,000 
d (　           ) 
780,640  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
799,375 		 100
[ 108.3]
738,112 
731,000 
e (　           ) 
520,055  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
566,586 		 100
[  76.2]
743,551 
736,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    790,000 円／㎡]  



多摩 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,100,651 
7,538,539 
26,562,112 
20,479,200 
6,082,912 		 （　0.9310）
5,663,191 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    131,702,116 円　　　　（　    599,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多摩 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 132.00 ＲＣ8 1,056.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   220 ㎡     20.1 m x   10.4 m  前面道路：都道     　  29.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の状況を鑑み、１～３階は店舗、４階以上は事務所を想定した。 ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 同種・同規模の標準的建物を参考に判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
132.00 
70.0 
92.40 
4,631 
427,904 		 10.0  4,279,040 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
132.00 
85.0 
112.20 
3,859 
432,980 		 10.0  4,329,800 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
132.00 
85.0 
112.20 
3,396 
381,031 		 10.0  3,810,310 
0.0  0 

 4～ 8		 事務所
132.00 
85.0 
112.20 
3,087 
346,361 		 5.0  1,731,805 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,056.00 
83.1 
877.80 

2,973,720 		 21,078,175 
0 
⑨年額支払賃料      2,973,720 円　×　12ヶ月　＝　      35,684,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     877.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,684,640 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,784,232 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,900,408 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,078,175 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         200,243 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,100,651 円　　　　（　       155,003 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＨ公６賃
　　　　-33		 2,443  
(   2,329) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[107.0]
3,171 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,087 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ＨＨ公６賃
　　　　-30		 1,574  
(   1,574) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 70.0]		 100
[110.0]
2,920 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
多摩 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,932,000 円  　　　　    322,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,070,539 円  　　　       35,684,640　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,316,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,576,000 円  　　　　    322,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       322,000 円  　　　　    322,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       322,000 円  　　　　    322,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,538,539 円　（　　　　　　        34,266 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 322,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   1,056.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,479,200 円  
（　　　　　        93,087 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,100,651 円      
②総費用 7,538,539 円      
③純収益　①－② 26,562,112 円      
④建物等に帰属する純収益 20,479,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,082,912 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,663,191 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,742 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    131,702,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     599,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多摩 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多摩市関戸一丁目１１番９
 0134000078043-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
多摩 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多摩 5-5 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　美紀   TEL.
鑑定評価額 168,000,000 円  １㎡当たりの価格 763,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多摩市関戸１丁目１１番９
 ②地積
　(㎡)		 220  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
都立公(普通)


(100,500)
台形
2:1		 店舗兼事務所

Ｓ6		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 南29m都道 水道、ガス、下水 聖蹟桜ヶ丘

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２９ｍ都道 交通

施設		 聖蹟桜ヶ丘駅南東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 都立公(普通)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等が集積し、繁華性及び視認性が高い駅至近の商業地域で、希少性が高く、店舗事務所ビルの出店需要は相
応に見込まれる。駅北側の開発による背後人口の増加等を背景に地価は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    795,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    593,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は多摩市内及び京王線、京王相模原線、小田急小田原線等の郊外私鉄沿線駅等の近隣商業地域である。聖蹟
桜ヶ丘駅周辺の商業集積度は高く、駅利用者のほか隣接駅からの集客も見込める。需要者は地縁を有する法人、個人事
業者や支店等を配置する大手事業者である。取引は少なく、建物・敷地規模、用途又は立地・事業主等により個別性が
認められ、中心となる価格帯は把握しにくい。駅に近い物件は希少性が高く、高値取引事例も観察される地域である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 聖蹟桜ヶ丘駅は京王資本の大規模店舗等が集積する繁華性が高い商業地域であるが、成約取引が極めて少ない地域であ
る。需要者は、同一需給圏内の類似地域の投資採算性を反映した商業地事例から求めた比準価格並びに地域の賃料水準
を反映した収益価格を重視するものと把握され、両者の相対的信頼性は高いと判断し、両価格を関連付け、市場動向、
基準地価格決定時からの価格形成要因の変動等を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    720,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　多摩 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    735,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 需要者は将来の動向を踏まえ投資判断をして
おり、地価の動きは地域ごとに異なる。収益
性又は利便性が良い地域への需要は底堅い。


店舗等が集積する駅前商業地にあり相応の需
要が存する。



聖蹟桜ヶ丘駅から至近にあって、駅利用者等
の視認性が高く、相応の市場競争力を有する
。個別的要因に変動はない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％ +3.8 ％
３　試算価格算定内訳 多摩 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＨ公６

-127		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南28m都道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,490)
b ＨＨ公６

-130		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西31m都道、
南東36m、
北西6m、
北東6m、
四方路
商業

(97,346)
c ＨＨ公６

-141		 多摩市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北28.5m都道、
中間画地
商業
都立公（普通）
(100,400)
d ＯＺ公６

-11		 町田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東5.5m市道
、中間画地
商業

(100,330)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
482,778  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
519,876 		 100
[  61.1]
850,861 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
842,000 
b (　           ) 
421,893  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
403,361 		 100
[  50.3]
801,911 
794,000 
c (　           ) 
389,747  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
402,219 		 100
[  54.4]
739,373 
732,000 
d (　           ) 
780,640  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
799,375 		 100
[  94.3]
847,694 
839,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    795,000 円／㎡]  



多摩 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,058,502 
7,552,520 
26,505,982 
20,479,200 
6,026,782 		 （　0.9310）
5,610,934 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    130,486,837 円　　　　（　    593,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多摩 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 132.00 ＲＣ8 1,056.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   220 ㎡     20.1 m x   10.4 m  前面道路：都道     　  29.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階は店舗、４階以上は事務所を想定 ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 同種建物の状況等から標準的と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
132.00 
70.0 
92.40 
4,700 
434,280 		 10.0  4,342,800 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
132.00 
85.0 
112.20 
3,850 
431,970 		 6.0  2,591,820 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
132.00 
85.0 
112.20 
3,300 
370,260 		 6.0  2,221,560 
0.0  0 

 4～ 8		 事務所
132.00 
85.0 
112.20 
3,100 
347,820 		 3.0  1,043,460 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,056.00 
83.1 
877.80 

2,975,610 		 14,373,480 
0 
⑨年額支払賃料      2,975,610 円　×　12ヶ月　＝　      35,707,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     877.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,707,320 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,785,366 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,921,954 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,373,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         136,548 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,058,502 円　　　　（　       154,811 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＭ公６賃
　　　　-30		 2,433  
(   2,329) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
2,896 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,108 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ＹＭ公６賃
　　　　-31		 3,618  
(   3,457) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
3,289 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
多摩 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,932,000 円  　　　　    322,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,071,220 円  　　　       35,707,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,329,300 円  　　　
 建物　　　　　　　　　    2,576,000 円  　　　　    322,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       322,000 円  　　　　    322,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       322,000 円  　　　　    322,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,552,520 円　（　　　　　　        34,330 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 322,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   1,056.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,479,200 円  
（　　　　　        93,087 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,058,502 円      
②総費用 7,552,520 円      
③純収益　①－② 26,505,982 円      
④建物等に帰属する純収益 20,479,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,026,782 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,610,934 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,504 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    130,486,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     593,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多摩 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多摩市関戸一丁目１１番９
 0134000078043-0000
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備考