別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
多摩 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多摩 5-3 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　湊　尚志   TEL.
鑑定評価額 143,000,000 円  １㎡当たりの価格 319,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多摩市永山１丁目２番１３
 ②地積
　(㎡)		 447  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
都立公(普通)
高度地区3種

(90,300)

1.2:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、マンション等
が混在する商業地域
 北東22m都道 水道、ガス、下水 京王永山

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 京王永山駅北方

260m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 都立公(普通)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 永山駅に比較的近い、都道沿いの商業地域であり、特段の変動要因は見受けられず、当面現況を維持するものと
予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    328,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    214,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は京王・小田急永山駅、多摩センター駅徒歩圏内の商業地域、商住混在地域を中心に、広域的には多
摩市内の商業地域全域を含む。中心的な需要者は市内、周辺各市内の事業者、及び各種不動産会社である。駅周辺の商
業地において人通りは回復し、また駅に近接した商業地で街路条件にも優れ、用途的な多様性があることから地価は上
昇傾向である。用途や規模により取引価格には幅が見られるため、中心的な価格帯を把握することは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺は京王・小田急永山駅に近い商業地域であり、駅近辺の商業地の取引が少ないため市内の広域的な範囲か
ら取引事例を収集して比準価格を求めた。また収益価格は最有効使用の賃貸用建物の建築を想定して求めたが、地価に
対して賃料水準が低いためやや低位に求められた。本件では商業地における市場の実勢を反映した比準価格を標準に、
収益価格を比較考量し、売り価格等市場動向にも十分留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    305,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調にあり、住宅需要は
引き続き強い。ただし建築費高止まりの影響
のほか、金利動向や海外経済動向等が懸念さ
れる。

駅徒歩圏の都道沿いの商業地であり、地域要
因に変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多摩 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＹ公６

-101		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.4m都
道、中間画地
２中専
高度2種最高23m
(70,200)
b ＳＹ公６

-105		 多摩市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
北東6m、
二方路
２中専
高度2種最高23m
(70,200)
c ＴＡ公６

-101		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東30m都道、
中間画地
準住居
高度2種最高23m
(70,200)
d ＨＨ公６

-130		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西31m都道、
南東36m、
北西6m、
北東6m、
四方路
商業

(97,346)
e ＨＨ公６

-127		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南28m都道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,490)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
259,925  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 140.0]
186,775 		 100
[  58.2]
320,919 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
321,000 
b (　           ) 
232,280  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
229,092 		 100
[  71.3]
321,307 
321,000 
c (　           ) 
287,735  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
298,710 		 100
[  85.5]
349,368 
349,000 
d (　           ) 
421,893  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
403,361 		 100
[ 124.7]
323,465 
323,000 
e (　           ) 
482,778  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
519,876 		 100
[ 159.3]
326,350 
326,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +19.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    328,000 円／㎡]  



多摩 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,013,009 
5,606,202 
21,406,807 
17,108,000 
4,298,807 		 （　0.9554）
4,107,080 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     95,513,488 円　　　　（　    214,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多摩 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 259.60 ＲＣ5 1,027.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   447 ㎡     23.0 m x   20.0 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～５階は３０㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  89.7 ％
の理由		 同種同規模建物の有効率から判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
227.65 
90.0 
204.89 
3,348 
685,972 		 6.0  4,115,832 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
239.65 
91.4 
219.04 
2,210 
484,078 		 1.0  484,078 
1.0  484,078 

 3～ 3		 居宅
239.65 
91.4 
219.04 
2,232 
488,897 		 1.0  488,897 
1.0  488,897 

 4～ 4		 居宅
175.15 
88.2 
154.48 
2,277 
351,751 		 1.0  351,751 
1.0  351,751 

 5～ 5		 居宅
145.15 
85.7 
124.39 
2,299 
285,973 		 1.0  285,973 
1.0  285,973 

計
1,027.25 
89.7 
921.84 

2,296,671 		 5,726,531 
1,610,699 
⑨年額支払賃料      2,296,671 円　×　12ヶ月　＝　      27,560,052 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     921.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,560,052 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,378,003 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,182,049 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,726,531 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,402 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,610,699 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         776,558 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,013,009 円　　　　（　        60,432 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＨ公６賃
　　　　-31		 1,972  
(   1,891) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,259 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,328 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,232 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＭＨ公６賃
　　　　-32		 2,163  
(   2,074) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,397 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
多摩 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,680,000 円  　　　　    280,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 826,802 円  　　　       27,560,052　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      299,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,240,000 円  　　　　    280,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       280,000 円  　　　　    280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       280,000 円  　　　　    280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,606,202 円　（　　　　　　        12,542 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 280,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,027.25 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0611     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,108,000 円  
（　　　　　        38,273 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,013,009 円      
②総費用 5,606,202 円      
③純収益　①－② 21,406,807 円      
④建物等に帰属する純収益 17,108,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,298,807 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,107,080 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,188 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     95,513,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     214,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多摩 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多摩市永山一丁目２番１３
 0134000090860-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
多摩 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多摩 5-3 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　美紀   TEL.
鑑定評価額 143,000,000 円  １㎡当たりの価格 319,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多摩市永山１丁目２番１３
 ②地積
　(㎡)		 447  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
都立公(普通)
高度地区3種

(90,300)

1.2:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、マンション等
が混在する商業地域
 北東22m都道 水道、ガス、下水 京王永山

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 京王永山駅北方

260m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 都立公(普通)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 京王永山駅近くの都道沿いに店舗と共同住宅が混在する地域で、駅接近性に優れた地域であり、その用途の多様
性から地価は底堅く推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    325,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    212,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は多摩市及び多摩地区の小田急小田原線、ＪＲ横浜線、京王線等沿線駅周辺の、駅の乗降客を顧客とする近
隣商業地域。土地の需要者は地縁を有する個人や法人、駅至近の立地に着目して賃貸用物件の建築を企図する事業者等
である。個人商店主等が景気の変動対策も兼ねて賃貸併用物件へ建て替える事例が観察される。取引事例は少なく、建
物・敷地規模、用途又は立地・事業主等により取引内容に個別性が認められ、中心となる価格帯は把握しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 京王永山駅を中心に商業施設やマンション、病院等が集積し、成約取引が極めて少ない駅前商業地域である。標準地は
視認性に優れ、繁華性等の観点から店舗兼共同住宅としての利用が相当と判断される。同一需給圏内の類似地域に存す
る投資採算性を反映した比較可能性のある取引事例から求めた比準価格を標準に、需要者は地域の賃料水準を反映した
収益性を検討するため、収益価格を比較考量し、他の標準地の変動、市場動向等を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    305,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 需要者は将来の動向を踏まえ投資判断をして
おり、地価の動きは地域ごとに異なる。収益
性又は利便性が良い地域への需要は底堅い。


駅徒歩圏内で、利便性が高いため、容積率を
生かした共同住宅用地としての需要も見込ま
れる。特段の変動要因はない。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多摩 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＫ公６

-19		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西8m市道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
b ＨＨ公６

-141		 多摩市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北28.5m都道、
中間画地
商業
都立公（普通）
(100,400)
c ＴＡ公６

-101		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東30m都道、
中間画地
準住居
高度2種最高23m
(70,200)
d ＨＨ公６

-137		 多摩市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10m市道、
中間画地
準住居
高度2種最高29m
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
319,931  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
324,410 		 100
[  98.9]
328,018 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
328,000 
b (　           ) 
389,747  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
402,219 		 100
[ 129.8]
309,876 
310,000 
c (　           ) 
287,735  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
299,897 		 100
[  84.6]
354,488 
354,000 
d (　           ) 
353,457  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
351,378 		 100
[  82.9]
423,858 
424,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    325,000 円／㎡]  



多摩 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,574,965 
5,512,622 
21,062,343 
16,802,500 
4,259,843 		 （　0.9554）
4,069,854 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     94,647,767 円　　　　（　    212,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多摩 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 259.60 ＲＣ5 1,027.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   447 ㎡     23.0 m x   20.0 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～５階は３０㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  89.7 ％
の理由		 同種建物の状況等から標準的と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
227.65 
90.0 
204.89 
3,230 
661,795 		 6.0  3,970,770 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
239.65 
91.4 
219.04 
2,190 
479,698 		 1.0  479,698 
1.0  479,698 

 3～ 3		 住宅
239.65 
91.4 
219.04 
2,220 
486,269 		 1.0  486,269 
1.0  486,269 

 4～ 4		 住宅
175.15 
88.2 
154.48 
2,250 
347,580 		 1.0  347,580 
1.0  347,580 

 5～ 5		 住宅
145.15 
85.7 
124.39 
2,280 
283,609 		 1.0  283,609 
1.0  283,609 

計
1,027.25 
89.7 
921.84 

2,258,951 		 5,567,926 
1,597,156 
⑨年額支払賃料      2,258,951 円　×　12ヶ月　＝　      27,107,412 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     921.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,107,412 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,355,371 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,752,041 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,567,926 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          52,895 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,597,156 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         770,029 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,574,965 円　　　　（　        59,452 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＭ公６賃
　　　　-7		 1,993  
(   1,951) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,253 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,316 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,220 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＹＭ公６賃
　　　　-8		 2,663  
(   2,555) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,536 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
多摩 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,650,000 円  　　　　    275,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 813,222 円  　　　       27,107,412　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      299,400 円  　　　
 建物　　　　　　　　　    2,200,000 円  　　　　    275,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       275,000 円  　　　　    275,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       275,000 円  　　　　    275,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,512,622 円　（　　　　　　        12,332 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 275,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   1,027.25 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0611     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,802,500 円  
（　　　　　        37,589 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,574,965 円      
②総費用 5,512,622 円      
③純収益　①－② 21,062,343 円      
④建物等に帰属する純収益 16,802,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,259,843 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,069,854 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,105 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     94,647,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     212,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多摩 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多摩市永山一丁目２番１３
 0134000090860-0000
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備考