別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
多摩 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多摩 5-2 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　本多　久良   TEL.
鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 480,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多摩市一ノ宮２丁目１３番３外
 ②地積
　(㎡)		 263  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ15		 店舗、事務所、マン
ションが混在する商
業地域		 南28.9m都道 水道、ガス、下水 聖蹟桜ヶ丘

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２９ｍ都道 交通

施設		 聖蹟桜ヶ丘駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 聖蹟桜ヶ丘駅に近い川崎街道沿いの商業地域であり、特段の変動要因はなく、当分の間は現状のまま維持するも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    405,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は多摩市を中心とする多摩地域内の駅徒歩圏の商業地域である。主たる需要者は圏内に拠点を有す事業法人
、個人事業主及びマンション開発業者等である。駅前商業地と比べ店舗集積度は劣るが上層階での住宅需要は堅調で、
高容積率のマンション適地としても稀少性がある。地価はコロナ禍で一旦下落したものの上昇に転じており、取引され
る規模、用途、立地条件等はまちまちで個別性があり、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は聖蹟桜ヶ丘駅に近い商業地域で、類似する取引事例の収集は極めて困難であったが、標準地と同一路線沿い
の事例を中心に試算し得た比準価格は市場の実態を反映し実証的である。収益価格は賃料水準に基づく収益性を反映し
ており、想定要素を含むが当該地域においては重視すべき性格も有す。本件では、手法の適用過程でより説得力のある
比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多摩 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    720,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[160.2]		 [100.0]
100		 481,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    457,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は緩やかに回復しているが、海外情
勢、物価高、金利等の先行き不透明感もあり
、不動産市場への影響を引き続き注視する必
要がある。

聖蹟桜ヶ丘駅に近い川崎街道沿いの商業地域
で、地域要因に特段の変動要因は見られない
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多摩 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＨ公６

-141		 多摩市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北28.5m都道、
中間画地
商業
都立公（普通）
(100,400)
b ＨＨ公６

-127		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南28m都道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,490)
c ＨＨ公６

-130		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西31m都道、
南東36m、
北西6m、
北東6m、
四方路
商業

(97,346)
d ＮＫ公６

-11		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西15m市道、
南東4.7m、
角地
近商

(100,300)
e ＴＡ公６

-101		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東30m都道、
中間画地
準住居
高度2種最高23m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
389,747  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
412,742 		 100
[  87.3]
472,786 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
473,000 
b (　           ) 
482,778  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
527,498 		 100
[ 102.9]
512,632 
513,000 
c (　           ) 
421,893  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
409,276 		 100
[  80.8]
506,530 
507,000 
d (　           ) 
502,564  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
497,680 		 100
[  70.6]
704,929 
705,000 
e (　           ) 
287,735  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
312,652 		 100
[  53.5]
584,396 
584,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    500,000 円／㎡]  



多摩 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,123,679 
6,936,174 
27,187,505 
22,387,200 
4,800,305 		 （　0.9534）
4,576,611 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    106,432,814 円　　　　（　    405,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多摩 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 184.00 ＲＣ7 1,288.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   263 ㎡     14.6 m x   17.0 m  前面道路：都道     　  28.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～７階を共同住宅（３３㎡程度×各階５戸）を想定した。 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 同種同規模建物の状況等から標準的と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
184.00 
80.0 
147.20 
3,167 
466,182 		 6.0  2,797,092 
0.0  0 

 2～ 7		 住宅
184.00 
90.0 
165.60 
2,436 
403,402 		 1.0  403,402 
1.0  403,402 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,288.00 
88.6 
1,140.80 

2,886,594 		 5,217,504 
2,420,412 
⑨年額支払賃料      2,886,594 円　×　12ヶ月　＝　      34,639,128 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,140.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,639,128 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,731,956 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,907,172 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,217,504 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          49,566 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,420,412 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,166,941 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,123,679 円　　　　（　       129,748 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＨＨ公６賃
　　　　-28		 2,497  
(   2,393) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,600 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,541 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,436 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＨＨ公６賃
　　　　-29		 2,355  
(   2,353) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]
2,482 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
多摩 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,112,000 円  　　　　    352,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,039,174 円  　　　       34,639,128　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      265,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,816,000 円  　　　　    352,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       352,000 円  　　　　    352,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       352,000 円  　　　　    352,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,936,174 円　（　　　　　　        26,373 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 352,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,288.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,387,200 円  
（　　　　　        85,122 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,123,679 円      
②総費用 6,936,174 円      
③純収益　①－② 27,187,505 円      
④建物等に帰属する純収益 22,387,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,800,305 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,576,611 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,402 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    106,432,814 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     405,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多摩 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多摩市一ノ宮二丁目１３番３
 0134000053665-0000
2 　多摩市一ノ宮二丁目１３番４
 0134000053669-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
多摩 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多摩 5-2 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　谷　和也   TEL.
鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 480,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多摩市一ノ宮２丁目１３番３外
 ②地積
　(㎡)		 263  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ15		 店舗、事務所、マン
ションが混在する商
業地域		 南28.9m都道 水道、ガス、下水 聖蹟桜ヶ丘

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２９ｍ都道 交通

施設		 聖蹟桜ヶ丘駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの商業地域であり、格別な変動要因はなく概ね現状を維持して推移するものと予測するが、物価上
昇や金融資本市場の変動等の影響には注視を要する。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    505,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    405,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は多摩市及び隣接市の商業地域を含む圏域であり、特に駅徒歩圏内の商業地域と強い代替性が認められる
。主な需要者は地元の事業者、店舗ビルや共同住宅等の開発を行う不動産会社等である。聖蹟桜ヶ丘駅に近い幹線道路
沿いの地域であり、店舗ビルのほかマンション需要も底堅く希少性が認められる。需要の中心となる価格帯は、画地規
模や条件等の個別性により多様である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺地域は幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は投資用不動産の取得を目的とする地元の法
人や不動産会社等で、類似不動産の取引価格等の市場性を重視のうえ投資採算性も考慮して購入の意思決定を行う傾向
が強い。以上より、対象不動産に係る市場の実態を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多摩 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    720,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[160.2]		 [100.0]
100		 481,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    457,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みもみられる中で、緩やか
に回復しているが、物価上昇、金融資本市場
の変動等の影響に注視する必要がある。


幹線道路沿いの商業地域であり、新型コロナ
ウイルス感染症の影響緩和や投資需要を背景
に、優良立地の地価は上昇で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多摩 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＨ公６

-141		 多摩市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北28.5m都道、
中間画地
商業
都立公（普通）
(100,400)
b ＴＡ公６

-102		 町田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東20m市道、
中間画地
商業

(100,400)
c ＮＫ公６

-11		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西15m市道、
南東4.7m、
角地
近商

(100,300)
d ＨＨ公６

-127		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南28m都道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,490)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
389,747  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
404,557 		 100
[  88.2]
458,681 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
459,000 
b (　           ) 
520,055  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
596,652 		 100
[ 112.5]
530,357 
530,000 
c (　           ) 
502,564  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
498,168 		 100
[  79.2]
629,000 
629,000 
d (　           ) 
482,778  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
526,482 		 100
[ 100.0]
526,482 
526,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    505,000 円／㎡]  



多摩 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,549,739 
6,806,905 
26,742,834 
21,942,000 
4,800,834 		 （　0.9534）
4,577,115 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    106,444,535 円　　　　（　    405,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多摩 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 184.00 ＲＣ7 1,288.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   263 ㎡     14.6 m x   17.0 m  前面道路：都道     　  28.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～７階を共同住宅（平均専用面積約３３㎡程度×各階４戸）の賃貸マンションを想定 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 内部階段等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
184.00 
80.0 
147.20 
3,170 
466,624 		 6.0  2,799,744 
0.0  0 

 2～ 7		 住宅
184.00 
90.0 
165.60 
2,387 
395,287 		 1.0  395,287 
1.0  395,287 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,288.00 
88.6 
1,140.80 

2,838,346 		 5,171,466 
2,371,722 
⑨年額支払賃料      2,838,346 円　×　12ヶ月　＝　      34,060,152 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,140.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,060,152 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,703,008 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,357,144 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,171,466 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          49,129 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,371,722 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,143,466 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,549,739 円　　　　（　       127,566 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ公６賃
　　　　-10		 2,271  
(   2,269) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,390 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,490 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,387 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ公６賃
　　　　-11		 2,288  
(   2,286) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,590 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
多摩 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,070,000 円  　　　　    345,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,021,805 円  　　　       34,060,152　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      265,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,760,000 円  　　　　    345,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       345,000 円  　　　　    345,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       345,000 円  　　　　    345,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,806,905 円　（　　　　　　        25,882 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 345,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   1,288.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,942,000 円  
（　　　　　        83,430 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,549,739 円      
②総費用 6,806,905 円      
③純収益　①－② 26,742,834 円      
④建物等に帰属する純収益 21,942,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,800,834 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,577,115 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,403 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    106,444,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     405,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多摩 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多摩市一ノ宮二丁目１３番３
 0134000053665-0000
2 　多摩市一ノ宮二丁目１３番４
 0134000053669-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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備考