別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
多摩 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多摩 -25 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　谷　和也   TEL.
鑑定評価額 70,700,000 円  １㎡当たりの価格 291,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多摩市関戸４丁目２７番３
 ②地積
　(㎡)		 243  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
都立公(普通)
高度2種最高23m

(70,160)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ3		 住宅、アパートが混
在する利便性の良い
住宅地域		 西4m市道 水道、ガス、下水 聖蹟桜ヶ丘

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   130 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４ｍ市
道		 交通

施設		 聖蹟桜ヶ丘駅南方

400m		 法令

規制		 ２住居
(70,160)
準防 都立公(普通)
高度2種最高23m
⑤地域要因の将
　来予測		 聖蹟桜ヶ丘駅に近い利便性の高い住宅地域であり、格別な変動要因はなく概ね現状を維持して推移するものと予
測するが、物価上昇や金融資本市場の変動等の影響には注視を要する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    298,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    168,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、聖蹟桜ヶ丘駅徒歩圏内の住宅地域を中心に、広くは多摩市全域及び隣接市の住宅地域を含む圏域である
。主な需要者は、比較的所得水準が高い個人や不動産会社等である。最寄り駅から徒歩圏で、戸建住宅のほか共同住宅
等の多様な需要が相応に見込まれる地域である。需要の中心となる価格帯は、土地については標準的規模で６，０００
万円～７，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺地域は、中規模の一般住宅を中心にアパートが混在する住宅地域である。主な需要者は住宅取得
目的の個人のほか、投資目的の需要者もみられ、類似不動産の取引価格等の市場性を重視するほか、収益性も考慮して
購入の意思決定を行う傾向が強い。以上より、対象不動産に係る市場の実態を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を
比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多摩 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    191,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[104.0]		 100
[ 66.8]		 [102.0]
100		 291,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    278,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みもみられる中で、緩やか
に回復しているが、物価上昇、金融資本市場
の変動等の影響に注視する必要がある。


一般住宅や中低層の共同住宅等が混在する地
域であり、継続する旺盛な実需を背景に、地
価は上昇で推移している。





 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多摩 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＵ公６

-4		 町田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高31m
(60,150)
b ＨＨ公６

-101		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高17m
(60,150)
c ＨＪ公６

-19		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高23m
(70,200)
d ＹＭ公６

-4		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
北西8.5m、
二方路
２住居
高度3種最高29m
(70,160)
e ＨＨ公６

-102		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高23m
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
283,405  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 124.8]
228,677 		 100
[  81.3]
281,276 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
287,000 
b (　           ) 
242,835  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
248,722 		 100
[  87.3]
284,905 
291,000 
c (　           ) 
261,258  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
252,214 		 100
[  86.8]
290,569 
296,000 
d (　           ) 
299,243  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
297,804 		 100
[  94.0]
316,813 
323,000 
e (　           ) 
227,100  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
229,349 		 100
[  80.2]
285,971 
292,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 +24.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    298,000 円／㎡]  



多摩 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,769,928 
1,511,922 
6,258,006 
4,454,100 
1,803,906 		 （　0.9756）
1,759,891 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     40,927,698 円　　　　（　    168,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多摩 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 Ｓ3 335.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度2種最高23m
 70 ％   200 ％   160 ％   243 ㎡     13.5 m x   18.8 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専用面積３０㎡程度、全９戸のアパートを想定 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 同種・同規模建物の水準を考量
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
75.0 
90.00 
2,190 
197,100 		 1.0  197,100 
1.0  197,100 

 2～ 2		 住宅
120.00 
95.0 
114.00 
2,234 
254,676 		 1.0  254,676 
1.0  254,676 

 3～ 3		 住宅
95.00 
95.0 
90.25 
2,234 
201,619 		 1.0  201,619 
1.0  201,619 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
335.00 
87.8 
294.25 

653,395 		 653,395 
653,395 
⑨年額支払賃料        653,395 円　×　12ヶ月　＝　       7,840,740 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     294.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,840,740 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       392,037 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,448,703 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           653,395 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,207 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          653,395 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         315,018 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,769,928 円　　　　（　        31,975 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ公６賃
　　　　-2		 2,381  
(   2,379) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,445 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,330 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,234 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ公６賃
　　　　-3		 2,132  
(   2,043) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,204 
c ＴＫ公６賃
　　　　-4		 2,202  
(   2,200) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,353 
多摩 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 424,200 円  　　　　     70,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 235,222 円  　　　        7,840,740　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      145,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      565,600 円  　　　　     70,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        70,700 円  　　　　     70,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,700 円  　　　　     70,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,511,922 円　（　　　　　　         6,222 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     335.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,454,100 円  
（　　　　　        18,330 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,769,928 円      
②総費用 1,511,922 円      
③純収益　①－② 6,258,006 円      
④建物等に帰属する純収益 4,454,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,803,906 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,759,891 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,242 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,927,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     168,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多摩 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多摩市関戸四丁目２７番３
 0134000080355-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
多摩 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多摩 -25 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　田島　耕一   TEL.
鑑定評価額 70,700,000 円  １㎡当たりの価格 291,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多摩市関戸４丁目２７番３
 ②地積
　(㎡)		 243  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
都立公(普通)
高度2種最高23m

(70,160)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ3		 住宅、アパートが混
在する利便性の良い
住宅地域		 西4m市道 水道、ガス、下水 聖蹟桜ヶ丘

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   130 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北　４ｍ市
道		 交通

施設		 聖蹟桜ヶ丘駅南方

400m		 法令

規制		 ２住居
(70,160)
準防 都立公(普通)
高度2種最高23m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏の利便性の高い住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面の間、現状維持で推移するものと予測
する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    297,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    161,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、聖蹟桜ヶ丘駅徒歩圏の住宅地域を中心に、多摩市及び隣接市の、京王線、京王相模原線、小田急多摩線
等の各駅を最寄駅とする住宅地域である。主たる需要者は、所得水準の比較的高い個人のほか、規模の大きい画地につ
いてはデベロッパー等である。駅徒歩圏で利便性に優れる住宅地域であることから、需要は堅調である。需要の中心価
格帯は、画地規模により異なるが、標準的画地程度の土地で総額６，０００万円～７，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、聖蹟桜ヶ丘駅徒歩圏の利便性の高い住宅地域であるが、周辺の取引は個人による自己使用目的が中心で、
アパート等も見られるものの投資目的の取引は低調である。したがって、当該地域における賃貸市場は成熟しておらず
、収益価格は比準価格に比し低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考
量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多摩 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    191,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[104.0]		 100
[ 66.8]		 [102.0]
100		 291,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    278,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済環境が改善傾向である中、物価上昇、エ
ネルギー供給問題、中東地域の情勢、金融市
場の変動など、今後の動向に注意が必要であ
る。

駅徒歩圏内で、利便性の良好な住宅地域であ
る。地域要因に特段の変動はみられない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多摩 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＺ公６

-103		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＨＨ公６

-116		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高23m
(70,200)
c ＨＪ公６

-19		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高23m
(70,200)
d ＹＭ公６

-21		 多摩市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
265,999  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
272,396 		 100
[  90.9]
299,666 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
306,000 
b (　           ) 
216,408  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
209,125 		 100
[  83.0]
251,958 
257,000 
c (　           ) 
261,258  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
252,968 		 100
[  82.1]
308,122 
314,000 
d (　           ) 
263,432  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
264,207 		 100
[  86.6]
305,089 
311,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    297,000 円／㎡]  



多摩 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,693,109 
1,509,597 
6,183,512 
4,454,100 
1,729,412 		 （　0.9756）
1,687,214 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     39,237,535 円　　　　（　    161,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多摩 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 Ｓ3 335.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度2種最高23m
 70 ％   200 ％   160 ％   243 ㎡     13.5 m x   18.8 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均占有面積約３０㎡、９戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 同規模・同類型建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
75.0 
90.00 
2,150 
193,500 		 1.0  193,500 
1.0  193,500 

 2～ 2		 住宅
120.00 
95.0 
114.00 
2,220 
253,080 		 1.0  253,080 
1.0  253,080 

 3～ 3		 住宅
95.00 
95.0 
90.25 
2,220 
200,355 		 1.0  200,355 
1.0  200,355 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
335.00 
87.8 
294.25 

646,935 		 646,935 
646,935 
⑨年額支払賃料        646,935 円　×　12ヶ月　＝　       7,763,220 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     294.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,763,220 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       388,161 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,375,059 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           646,935 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,146 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          646,935 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         311,904 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,693,109 円　　　　（　        31,659 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＡ公６賃
　　　　-8		 2,379  
(   2,281) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[101.0]		 100
[ 97.0]
2,358 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,320 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,220 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＡ公６賃
　　　　-15		 1,972  
(   1,891) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
2,281 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
多摩 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 424,200 円  　　　　     70,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 232,897 円  　　　        7,763,220　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      145,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      565,600 円  　　　　     70,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        70,700 円  　　　　     70,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,700 円  　　　　     70,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,509,597 円　（　　　　　　         6,212 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     335.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,454,100 円  
（　　　　　        18,330 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,693,109 円      
②総費用 1,509,597 円      
③純収益　①－② 6,183,512 円      
④建物等に帰属する純収益 4,454,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,729,412 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,687,214 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,943 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,237,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     161,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多摩 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多摩市関戸四丁目２７番３
 0134000080355-0000
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備考