別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
多摩 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多摩 -9 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　美紀   TEL.
鑑定評価額 30,100,000 円  １㎡当たりの価格 255,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多摩市関戸２丁目９番５
 ②地積
　(㎡)		 118  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
都立公(普通)
高度地区1種

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ートも見られる既成
住宅地域		 北東4m市道 水道、ガス、下水 聖蹟桜ヶ丘

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北　　　４
ｍ市道		 交通

施設		 聖蹟桜ヶ丘駅北東方

450m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
都立公（普通）
⑤地域要因の将
　来予測		 聖蹟桜ヶ丘駅から徒歩圏にあって、商業施設等も近く利便性に優れた平坦地の住宅地域であり、需要者は利便性
等を重視していることから地価は強含んで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    255,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京王線、京王相模原線、小田急多摩線等沿線駅を最寄りとする多摩市及び隣接市のうち駅から徒歩圏で利
便性が良好な住宅地域である。需要者は圏内居住の一次取得層、買替層、駅接近性や都心接近性等に着目した他地域の
転入者等が想定される。需要者は支払能力の範囲内の取得を企図し、利便性及び総額等によって選別している。市場の
中心的価格帯は１２０㎡程度の土地で２５００～３５００万円程度、新築戸建で４５００～６０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺に少人数向け賃貸用共同住宅等の収益物件が観察されるが、土地まで含めた投資需要は少なく、土地価格に見合う
賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。快適性を重視する住宅地で、自用目的取引が主
体であり、類似取引事例から求めた相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、前年からの価格
形成要因の変動、近時の市場動向等を踏まえ、収益価格を参考に、上記鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多摩 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    272,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[105.0]		 100
[105.8]		 [101.0]
100		 256,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    242,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 利便性や収益性に優れる平坦地への需要は底
堅いが、総額、部屋数の確保等需要者の希望
に対応したバス便、丘陵地の物件にも需要が
認められる。

駅北側で整備が進む聖蹟桜ヶ丘駅から徒歩圏
にあって、平坦な住宅地域であり、需要は安
定的である。


北東向き画地で、相応の市場競争力を有し、
個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多摩 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＨ公６

-103		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4.5m私道
、中間画地
２住居
高度2種最高23m
都立公（普通）
(70,180)
b ＨＨ公６

-104		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6.2m市道、
南5m、角地
１低専
高度地区1種
都立公（普通）
(50,80)
c ＨＨ公６

-101		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高17m
(60,150)
d ＯＺ公６

-103		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e ＹＭ公６

-21		 多摩市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
310,741  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
310,741 		 100
[ 120.6]
257,663 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
260,000 
b (　           ) 
208,775  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
195,847 		 100
[  81.4]
240,598 
243,000 
c (　           ) 
242,835  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
247,741 		 100
[  96.5]
256,726 
259,000 
d (　           ) 
265,999  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
273,195 		 100
[ 106.8]
255,801 
258,000 
e (　           ) 
263,432  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
264,207 		 100
[  97.0]
272,378 
275,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    255,000 円／㎡]  



多摩 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,943,037 
340,214 
1,602,823 
995,990 
606,833 		 （　0.9712）
589,356 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     13,705,953 円　　　　（　    116,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多摩 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 43.00 Ｗ2 86.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 40 ％   80 ％   80 ％   118 ㎡      7.3 m x   16.3 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４３㎡のファミリータイプの共同住宅２戸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
43.00 
100.0 
43.00 
1,880 
80,840 		 1.0  80,840 
1.0  80,840 

 2～ 2		 住宅
43.00 
100.0 
43.00 
1,900 
81,700 		 1.0  81,700 
1.0  81,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
86.00 
100.0 
86.00 

162,540 		 162,540 
162,540 
⑨年額支払賃料        162,540 円　×　12ヶ月　＝　       1,950,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      86.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,950,480 円　　×　　   4.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        87,772 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,862,708 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           162,540 円　×　　  95.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,552 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          162,540 円　×　　  95.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　          78,777 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,943,037 円　　　　（　        16,466 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＭ公６賃
　　　　-3		 2,416  
(   2,414) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,035 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,982 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＭ公６賃
　　　　-4		 2,004  
(   1,921) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,822 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
多摩 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 82,200 円  　　　　     13,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 58,514 円  　　　        1,950,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       62,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      109,600 円  　　　　     13,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        13,700 円  　　　　     13,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        13,700 円  　　　　     13,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         340,214 円　（　　　　　　         2,883 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 13,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　      86.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 45 ％　＋　0.0810 ×  45 ％　＋ 0.0920 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 995,990 円  
（　　　　　         8,441 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,943,037 円      
②総費用 340,214 円      
③純収益　①－② 1,602,823 円      
④建物等に帰属する純収益 995,990 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 606,833 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 589,356 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,995 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,705,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     116,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多摩 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多摩市関戸二丁目９番５
 0134000079035-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
多摩 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多摩 -9 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　湊　尚志   TEL.
鑑定評価額 30,100,000 円  １㎡当たりの価格 255,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多摩市関戸２丁目９番５
 ②地積
　(㎡)		 118  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
都立公(普通)
高度地区1種

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ートも見られる既成
住宅地域		 北東4m市道 水道、ガス、下水 聖蹟桜ヶ丘

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４ｍ市
道		 交通

施設		 聖蹟桜ヶ丘駅北東方

450m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
都立公(普通)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 聖蹟桜ヶ丘駅に近い住宅地で、駅北側では再開発が進められており、住宅需要は強含みで推移するものと予測さ
れる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    255,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は「聖蹟桜ヶ丘」駅を最寄駅とする住宅地域を中心に、広域的には多摩市内の駅徒歩圏となる住宅地
を含む圏域。典型的な需要者は都心部に通勤する給与所得者等の一次取得者、及び買い替え層である。聖蹟桜ヶ丘駅に
近い、交通・生活利便性に優れる住宅地域であり、駅北側の開発によって地域の注目度も上がり、価格は上昇傾向にあ
る。中心的な価格帯は１２０㎡程度の土地で３，０００万円前後、新築戸建住宅が５，０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺は聖蹟桜ヶ丘駅徒歩圏内の住宅地域であり、アパート等も見られるものの現況地価に相応した賃料水準が
形成されていると言い難い面があり、収益価格は比準価格と比較して低位に求められた。自己居住目的の取引が中心で
、収益性よりも市場性を重視した取引が大半であることから、市場性を重視して比準価格を標準とし、収益価格は参考
に留め、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多摩 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    272,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[105.0]		 100
[107.8]		 [101.0]
100		 252,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    242,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調にあり、住宅需要は
引き続き強い。ただし建築費高止まりの影響
のほか、金利動向や海外経済動向等が懸念さ
れる。

聖蹟桜ヶ丘駅北側では再開発が進み、駅徒歩
圏内の住宅需要は安定的である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多摩 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＨ公６

-101		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高17m
(60,150)
b ＯＺ公６

-103		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＨＨ公６

-104		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6.2m市道、
南5m、角地
１低専
高度地区1種
都立公（普通）
(50,80)
d ＴＡ公６

-14		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
都立公（普通）
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
242,835  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
247,741 		 100
[  97.9]
253,055 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
256,000 
b (　           ) 
265,999  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
272,396 		 100
[ 108.0]
252,219 
255,000 
c (　           ) 
208,775  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
193,918 		 100
[  76.0]
255,155 
258,000 
d (　           ) 
237,618  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
248,898 		 100
[ 100.0]
248,898 
251,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    255,000 円／㎡]  



多摩 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,929,285 
340,706 
1,588,579 
995,990 
592,589 		 （　0.9712）
575,522 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     13,384,233 円　　　　（　    113,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多摩 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 43.00 Ｗ2 86.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 40 ％   80 ％   80 ％   118 ㎡      7.3 m x   16.3 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積４３㎡の１ＬＤＫタイプ２戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
43.00 
100.0 
43.00 
1,858 
79,894 		 1.0  79,894 
1.0  79,894 

 1～ 1		 居宅
43.00 
100.0 
43.00 
1,915 
82,345 		 1.0  82,345 
1.0  82,345 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
86.00 
100.0 
86.00 

162,239 		 162,239 
162,239 
⑨年額支払賃料        162,239 円　×　12ヶ月　＝　       1,946,868 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      86.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,946,868 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        97,343 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,849,525 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           162,239 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,541 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          162,239 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          78,219 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,929,285 円　　　　（　        16,350 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＨ公６賃
　　　　-29		 2,379  
(   2,281) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,069 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,998 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,915 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＭＨ公６賃
　　　　-30		 1,831  
(   1,829) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,927 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
多摩 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 82,200 円  　　　　     13,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 58,406 円  　　　        1,946,868　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       63,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      109,600 円  　　　　     13,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        13,700 円  　　　　     13,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        13,700 円  　　　　     13,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         340,706 円　（　　　　　　         2,887 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 13,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　      86.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 45 ％　＋　0.0810 ×  45 ％　＋ 0.0920 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 995,990 円  
（　　　　　         8,441 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,929,285 円      
②総費用 340,706 円      
③純収益　①－② 1,588,579 円      
④建物等に帰属する純収益 995,990 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 592,589 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 575,522 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,877 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,384,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     113,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多摩 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多摩市関戸二丁目９番５
 0134000079035-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
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備考