別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
多摩 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多摩 -7 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　梛野　憲一   TEL.
鑑定評価額 136,000,000 円  １㎡当たりの価格 225,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多摩市鶴牧２丁目２１番１７外
 ②地積
　(㎡)		 603  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高23m


(70,200)

1:1		 共同住宅

ＲＣ5		 中層のマンション、
店舗等の混在する住
宅地域		 北西20m都道 水道、下水 唐木田

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北２０　　
ｍ都道		 交通

施設		 唐木田駅北東方

500m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度2種最高23m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩園の中層のマンションの多い住宅地域であり、利便性の良い住宅地域として今後も現状を維持し
、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    228,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    114,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、多摩市及び隣接市の小田急多摩線、京王相模原線、京王線沿線の最寄駅から徒歩圏に存する混在住宅地
域である。主たる需要者は、不動産賃貸事業を目的とする不動産事業者や一般事業者、投資家等である。唐木田駅徒歩
圏の利便性の良い地域で、用途の多様性があり需要も底堅く、地価は上昇傾向で推移している。しかし、立地、画地規
模、取引当事者の属性等により価格帯に幅がある。標準地規模では㎡単価は２０万円～２５万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域にはアパート、賃貸マンション等収益物件が見られるが、自用と賃貸利用が混在しており、自用目的での取引
が支配的である。収益物件では相続等節税目的等のために収益物件を建築するケースのほうが多く、収益性を重視して
取引されることは少ない。したがって、市場参加者の属性を踏まえ比準価格を重視し、収益価格は比較考量し、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多摩 -26                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    194,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[104.0]		 100
[ 87.7]		 [101.0]
100		 224,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    215,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 依然低金利等を背景に利便性の良い不動産の
需要は根強い。物価上昇による金利上昇懸念
があり、不動産需給に与える影響に留意する
必要がある。

最寄駅から徒歩園の住宅地域であり、地価は
上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多摩 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＫ公６

-10		 多摩市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
準工
高度2種最高23m
地区計画等
(70,200)
b ＨＨ公６

-128		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(40,70)
c ＨＨ公６

-138		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
地区計画等
(40,80)
d ＳＹ公６

-105		 多摩市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
北東6m、
二方路
２中専
高度2種最高23m
(70,200)
e ＳＹ公６

-103		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西9.5m市道
、中間画地
２中専
高度2種最高23m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
172,637  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
166,661 		 100
[  72.1]
231,153 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
233,000 
b (　           ) 
243,902  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
233,449 		 100
[ 102.8]
227,090 
229,000 
c (　           ) 
228,531  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
220,840 		 100
[  99.0]
223,071 
225,000 
d (　           ) 
232,280  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
220,239 		 100
[  97.5]
225,886 
228,000 
e (　           ) 
159,363  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
189,548 		 100
[  86.2]
219,893 
222,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    228,000 円／㎡]  



多摩 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,617,243 
5,111,874 
18,505,369 
15,394,300 
3,111,069 		 （　0.9534）
2,966,093 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     68,978,907 円　　　　（　    114,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多摩 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 275.00 Ｓ5 1,145.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度2種最高23m
 70 ％   200 ％   200 ％   603 ㎡     25.0 m x   24.0 m  前面道路：都道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 約２５㎡（１Ｋ単身者向け）程度３９戸を想定。 ⑦有効率　  85.3 ％
の理由		 同規模、同品等の賃貸建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
275.00 
78.0 
214.50 
1,983 
425,354 		 1.0  425,354 
1.0  425,354 

 2～ 2		 居宅
275.00 
88.0 
242.00 
2,023 
489,566 		 1.0  489,566 
1.0  489,566 

 3～ 3		 居宅
275.00 
88.0 
242.00 
2,043 
494,406 		 1.0  494,406 
1.0  494,406 

 4～ 4		 居宅
190.00 
87.0 
165.30 
2,063 
341,014 		 1.0  341,014 
1.0  341,014 

 5～ 5		 居宅
130.00 
87.0 
113.10 
2,084 
235,700 		 1.0  235,700 
1.0  235,700 

計
1,145.00 
85.3 
976.90 

1,986,040 		 1,986,040 
1,986,040 
⑨年額支払賃料      1,986,040 円　×　12ヶ月　＝　      23,832,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     976.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,832,480 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,191,624 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,640,856 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,986,040 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,867 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,986,040 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         957,520 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,617,243 円　　　　（　        39,166 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＫ公６賃
　　　　-34		 2,101  
(   2,101) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,962 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,110 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,023 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＮＫ公６賃
　　　　-35		 2,273  
(   2,273) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,206 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
多摩 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,542,000 円  　　　　    257,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 714,974 円  　　　       23,832,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      284,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,056,000 円  　　　　    257,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       257,000 円  　　　　    257,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       257,000 円  　　　　    257,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,111,874 円　（　　　　　　         8,477 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 257,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 218,000 円／㎡　×　   1,145.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0599     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,394,300 円  
（　　　　　        25,530 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,617,243 円      
②総費用 5,111,874 円      
③純収益　①－② 18,505,369 円      
④建物等に帰属する純収益 15,394,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,111,069 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,966,093 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,919 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     68,978,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     114,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多摩 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多摩市鶴牧二丁目２１番１７
 0134000082636-0000
2 　多摩市鶴牧二丁目２１番１８
 0134000082637-0000
3 　多摩市鶴牧二丁目２１番１９
 0134000082638-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
多摩 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多摩 -7 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　美紀   TEL.
鑑定評価額 136,000,000 円  １㎡当たりの価格 225,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多摩市鶴牧２丁目２１番１７外
 ②地積
　(㎡)		 603  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高23m


(70,200)

1:1		 共同住宅

ＲＣ5		 中層のマンション、
店舗等の混在する住
宅地域		 北西20m都道 水道、下水 唐木田

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北、２０ｍ
都道		 交通

施設		 唐木田駅北東方

500m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度2種最高23m
⑤地域要因の将
　来予測		 都道沿いに共同住宅等を主として店舗も見られる地域で、駅接近性に優れた地域であり、その用途の多様性から
地価は底堅く推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    228,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京王線、京王相模原線、小田急多摩線、小田急小田原線等沿線駅を最寄りとし、比較的前面道路が広く、
容積率を生かした共同住宅地としての利用が可能な住宅地域。土地の需要者は地縁を有する個人や法人、賃貸用物件の
建築を企図する事業者等である。取引事例は少なく、建物・敷地規模、用途又は立地・事業主等により取引内容に個別
性が認められ、中心となる価格帯は把握しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は唐木田駅と京王多摩センター駅を利用可能な幹線道路沿いにあって、接面道路は広く、容積率を生かした共同
住宅としての利用が相当と判断される。同一需給圏内の類似地域に存する投資採算性を反映した比較可能性のある取引
事例から求めた比準価格を標準に、需要者は地域の賃料水準を反映した収益性を検討するため、収益価格を比較考量し
、代表標準地との均衡、前年からの価格形成要因の変動、近時の市場動向等を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多摩 -26                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    194,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[104.0]		 100
[ 87.0]		 [101.0]
100		 225,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    215,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 利便性や収益性に優れる平坦地への需要は底
堅いが、総額、部屋数の確保等需要者の希望
に対応したバス便、丘陵地の物件にも需要が
認められる。

２つの駅の徒歩圏内で、利便性が高いため、
容積率を生かした共同住宅用地としての需要
は底堅い。特段の変動要因はない。


個別的要因に特段の変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多摩 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＭ公６

-110		 多摩市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南44m都道、
北6m、西6m、
三方路
準住居
高度2種最高23m
(80,200)
b ＨＨ公６

-14		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西8.5m都道
、中間画地
２中専
高度2種最高23m
都立公（普通）
(70,200)
c ＮＫ公６

-10		 多摩市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
準工
高度2種最高23m
地区計画等
(70,200)
d ＹＭ公６

-115		 多摩市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西30m都道、
西6m、角地
準住居
高度2種最高23m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
148,949  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
152,600 		 100
[  68.6]
222,449 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
225,000 
b (　           ) 
158,226  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
159,793 		 100
[  73.7]
216,815 
219,000 
c (　           ) 
172,637  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
166,993 		 100
[  69.9]
238,903 
241,000 
d (　           ) 
346,868  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
351,919 		 100
[  96.0]
366,582 
370,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    228,000 円／㎡]  



多摩 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,323,198 
5,052,073 
18,271,125 
15,214,600 
3,056,525 		 （　0.9534）
2,914,091 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     67,769,558 円　　　　（　    112,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多摩 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 275.00 Ｓ5 1,145.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度2種最高23m
 70 ％   200 ％   200 ％   603 ㎡     25.0 m x   24.0 m  前面道路：都道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプの５階建賃貸用共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  85.3 ％
の理由		 同種建物の状況等から標準的と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
275.00 
78.0 
214.50 
1,950 
418,275 		 1.0  418,275 
1.0  418,275 

 2～ 2		 住宅
275.00 
88.0 
242.00 
2,000 
484,000 		 1.0  484,000 
1.0  484,000 

 3～ 3		 住宅
275.00 
88.0 
242.00 
2,020 
488,840 		 1.0  488,840 
1.0  488,840 

 4～ 4		 住宅
190.00 
87.0 
165.30 
2,040 
337,212 		 1.0  337,212 
1.0  337,212 

 5～ 5		 住宅
130.00 
87.0 
113.10 
2,060 
232,986 		 1.0  232,986 
1.0  232,986 

計
1,145.00 
85.3 
976.90 

1,961,313 		 1,961,313 
1,961,313 
⑨年額支払賃料      1,961,313 円　×　12ヶ月　＝　      23,535,756 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     976.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,535,756 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,176,788 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,358,968 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,961,313 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,632 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,961,313 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         945,598 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,323,198 円　　　　（　        38,679 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＭ公６賃
　　　　-22		 2,227  
(   2,227) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,121 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,086 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＭ公６賃
　　　　-23		 2,318  
(   2,316) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,082 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
多摩 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,524,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 706,073 円  　　　       23,535,756　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      282,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,032,000 円  　　　　    254,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       254,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       254,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,052,073 円　（　　　　　　         8,378 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 254,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   1,145.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0599     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,214,600 円  
（　　　　　        25,232 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,323,198 円      
②総費用 5,052,073 円      
③純収益　①－② 18,271,125 円      
④建物等に帰属する純収益 15,214,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,056,525 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,914,091 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,833 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,769,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     112,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多摩 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多摩市鶴牧二丁目２１番１７
 0134000082636-0000
2 　多摩市鶴牧二丁目２１番１８
 0134000082637-0000
3 　多摩市鶴牧二丁目２１番１９
 0134000082638-0000
4 　
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7 　
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備考