別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
多摩 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多摩 -6 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　本多　久良   TEL.
鑑定評価額 44,200,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多摩市一ノ宮１丁目１１番１９
 ②地積
　(㎡)		 188  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ートの混在する既成
住宅地域		 北東5.7m市道 水道、ガス、下水 聖蹟桜ヶ丘

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位北、５．７
ｍ市道		 交通

施設		 聖蹟桜ヶ丘駅北西方

750m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅から徒歩圏の一般住宅やアパート等が見られる既成の住宅地域であり、特段の変動要因はなく当分の間
は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    235,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     90,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は多摩市及び隣接市の京王線、京王相模原線及び小田急多摩線沿線の住宅地域である。主たる需要者は都心
へ通勤する周辺居住者で、周辺市からの転入も見られる。商業施設が集積する聖蹟桜ヶ丘駅から徒歩圏の平坦な住宅地
域として需給関係は安定しており、地価は強含み傾向で推移している。市場の中心価格帯は、土地は画地規模で異なる
が標準地の規模で４５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は聖蹟桜ヶ丘駅から徒歩圏の一般住宅、アパート等が見られる住宅地域である。取引の中心は個人の自己利用
目的で、取引に当たっては居住の快適性、利便性が重視される傾向にあり、収益性を重視して取引されるケースは相対
的に少ない。従って、現実の不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との
均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多摩 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    272,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[105.0]		 100
[115.6]		 [101.0]
100		 235,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    228,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は緩やかに回復しているが、海外情
勢、物価高、金利等の先行き不透明感もあり
、不動産市場への影響を引き続き注視する必
要がある。

特段の変動要因は見られないため、当分の間
は現状を維持するものと予測する。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多摩 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＨ公６

-101		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高17m
(60,150)
b ＯＺ公６

-103		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＴＡ公６

-14		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
都立公（普通）
(40,80)
d ＨＨ公６

-104		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6.2m市道、
南5m、角地
１低専
高度地区1種
都立公（普通）
(50,80)
e ＨＨ公６

-9		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.1m市道
、中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
242,835  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
248,477 		 100
[ 102.9]
241,474 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
244,000 
b (　           ) 
265,999  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
261,186 		 100
[ 114.4]
228,309 
231,000 
c (　           ) 
237,618  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
249,634 		 100
[ 104.9]
237,973 
240,000 
d (　           ) 
208,775  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
194,111 		 100
[  86.4]
224,666 
227,000 
e (　           ) 
192,598  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
187,042 		 100
[  81.1]
230,631 
233,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    235,000 円／㎡]  



多摩 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,868,617 
528,343 
2,340,274 
1,584,860 
755,414 		 （　0.9712）
733,658 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     17,061,814 円　　　　（　     90,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多摩 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 66.00 Ｗ2 132.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 40 ％   80 ％   80 ％   188 ㎡      9.0 m x   20.2 m  前面道路：市道     　   5.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の状況等から３５㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
66.00 
100.0 
66.00 
1,809 
119,394 		 1.0  119,394 
1.0  119,394 

 2～ 2		 住宅
66.00 
100.0 
66.00 
1,846 
121,836 		 1.0  121,836 
1.0  121,836 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
132.00 
100.0 
132.00 

241,230 		 241,230 
241,230 
⑨年額支払賃料        241,230 円　×　12ヶ月　＝　       2,894,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     132.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,894,760 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       144,738 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,750,022 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           241,230 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,292 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          241,230 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         116,303 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,868,617 円　　　　（　        15,259 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＨＨ公６賃
　　　　-21		 2,407  
(   2,405) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[115.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,034 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,926 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,846 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＨＨ公６賃
　　　　-22		 2,004  
(   1,921) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,818 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
多摩 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 130,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 86,843 円  　　　        2,894,760　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       92,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      174,400 円  　　　　     21,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         528,343 円　（　　　　　　         2,810 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     132.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 45 ％　＋　0.0810 ×  45 ％　＋ 0.0920 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,584,860 円  
（　　　　　         8,430 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,868,617 円      
②総費用 528,343 円      
③純収益　①－② 2,340,274 円      
④建物等に帰属する純収益 1,584,860 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 755,414 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 733,658 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,902 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,061,814 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      90,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多摩 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多摩市一ノ宮一丁目１１番１９
 0134000054354-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
多摩 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多摩 -6 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美佐子   TEL.
鑑定評価額 44,200,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多摩市一ノ宮１丁目１１番１９
 ②地積
　(㎡)		 188  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ートの混在する既成
住宅地域		 北東5.7m市道 水道、ガス、下水 聖蹟桜ヶ丘

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北、５．７
ｍ市道		 交通

施設		 聖蹟桜ヶ丘駅北西方

750m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 予測の原則の範囲内では大きな変化はなく、現状維持で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    235,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     89,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京王線・京王相模原線・小田急多摩線沿線で、多摩市及び隣接市の圏域に存する中小規模一般住宅地であ
る。需要者は、この圏域内に居住する、都心への通勤者層が大半を占める。駅から徒歩圏内に位置する、市内でも、環
境良好な住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移している。取引価格は、新築戸建住宅で総額６，０００万円程度が取
引の中心となる価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域の周辺地域にはアパート・マンション等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が支配的であって、多数の
信頼性のある取引事例が収集できた。よって、両試算価格を調整するにあたっては、比準価格を標準とし、収益価格を
参考にとどめ、代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多摩 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    272,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[105.0]		 100
[115.8]		 [101.0]
100		 234,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    228,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高、資材価格高騰、春先へ向けての金利
政策の動向、一方で、海外紛争地域の情勢も
予断を許さず、先行き不透明感は当分の間持
続する。

最寄駅から徒歩圏内にあり、市内でも熟成度
の高い住宅地域であり、地価は上昇傾向で推
移している。


市場競争力は普通程度。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多摩 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＡ公６

-14		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
都立公（普通）
(40,80)
b ＹＭ公６

-4		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
北西8.5m、
二方路
２住居
高度3種最高29m
(70,160)
c ＹＭ公６

-104		 多摩市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m私道、
中間画地
準工
高度2種最高23m
(70,200)
d ＹＭ公６

-111		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西42m都道、
南西6.2m、
角地
２住居
高度2種最高23m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
237,618  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
247,427 		 100
[ 106.8]
231,673 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
234,000 
b (　           ) 
299,243  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
297,804 		 100
[ 126.0]
236,352 
239,000 
c (　           ) 
275,954  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
277,320 		 100
[ 117.0]
237,026 
239,000 
d (　           ) 
260,886  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
260,886 		 100
[ 114.5]
227,848 
230,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    235,000 円／㎡]  



多摩 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,864,693 
527,324 
2,337,369 
1,595,760 
741,609 		 （　0.9712）
720,251 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     16,750,023 円　　　　（　     89,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多摩 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 66.00 Ｗ2 132.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 40 ％   80 ％   80 ％   188 ㎡      9.0 m x   20.2 m  前面道路：市道     　   5.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ約３３㎡程度、各階２戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
66.00 
100.0 
66.00 
1,800 
118,800 		 1.0  118,800 
1.0  118,800 

 2～ 2		 住宅
66.00 
100.0 
66.00 
1,850 
122,100 		 1.0  122,100 
1.0  122,100 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
132.00 
100.0 
132.00 

240,900 		 240,900 
240,900 
⑨年額支払賃料        240,900 円　×　12ヶ月　＝　       2,890,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     132.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,890,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       144,540 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,746,260 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           240,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,289 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          240,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         116,144 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,864,693 円　　　　（　        15,238 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＺ公６賃
　　　　-16		 1,682  
(   1,612) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,979 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,930 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＵ公６賃
　　　　-11		 1,808  
(   1,806) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,808 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
多摩 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 130,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 86,724 円  　　　        2,890,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      174,400 円  　　　　     21,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         527,324 円　（　　　　　　         2,805 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     132.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0732     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 45 ％　＋　0.0810 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,595,760 円  
（　　　　　         8,488 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,864,693 円      
②総費用 527,324 円      
③純収益　①－② 2,337,369 円      
④建物等に帰属する純収益 1,595,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 741,609 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 720,251 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,831 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,750,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      89,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多摩 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多摩市一ノ宮一丁目１１番１９
 0134000054354-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考