別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
多摩 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多摩 -5 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　田島　耕一   TEL.
鑑定評価額 56,600,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多摩市落合１丁目２２番７
 ②地積
　(㎡)		 236  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高29m


(70,240)

1:1		 共同住宅

Ｓ3F1B		 一般住宅、共同住宅
等が混在する住宅地
域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 京王多摩センター

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道		 交通

施設		 京王多摩センター駅南
東方
800m		 法令

規制		 ２住居
(70,240)
準防 
高度3種最高29m
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅および共同住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏の住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面の間、現状維持
で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    247,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、多摩市及び隣接市に存し、小田急多摩線、京王線、京王相模原線等の各駅から徒歩圏の地域を中心とす
る住宅地域である。同一需給圏における典型的な市場参加者としては、同エリアに居住する一次取得者や買替え層、賃
貸住宅建設目的の不動産業者、投資家等である。用途の多様性があることから、需要は底堅い。市場における中心価格
帯は、標準的な画地の土地で５，０００万円台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は戸建住宅および共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。周辺の取引は自己使用目的が主であり、収益物件は主
として節税対策や土地活用の観点から建設されたもので、収益性を確保できる賃料水準の形成が困難であることから、
収益価格はやや低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、さら
に代表標準地との検討を踏まえ、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多摩 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    191,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[104.0]		 100
[ 80.8]		 [101.0]
100		 238,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    229,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済環境が改善傾向である中、物価上昇、エ
ネルギー供給問題、中東地域の情勢、金融市
場の変動など、今後の動向に注意が必要であ
る。

駅徒歩圏内で、利便性の良好な住宅地域であ
る。地域要因に特段の変動はみられない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多摩 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＨ公６

-116		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高23m
(70,200)
b ＨＨ公６

-138		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
地区計画等
(40,80)
c ＹＭ公６

-6		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東6m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高23m
(70,200)
d ＨＨ公６

-15		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高23m
都立公（普通）
(70,200)
e ＨＨ公６

-119		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高23m
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
216,408  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
209,125 		 100
[  90.3]
231,589 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
234,000 
b (　           ) 
228,531  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
220,840 		 100
[  83.9]
263,218 
266,000 
c (　           ) 
186,430  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
192,468 		 100
[  84.7]
227,235 
230,000 
d (　           ) 
214,169  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
224,654 		 100
[  93.2]
241,045 
243,000 
e (　           ) 
172,084  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
172,254 		 100
[  72.1]
238,910 
241,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    247,000 円／㎡]  



多摩 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,398,429 
2,208,496 
8,189,933 
6,993,000 
1,196,933 		 （　0.9519）
1,139,361 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     26,496,767 円　　　　（　    112,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多摩 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 127.00 Ｓ3F1B 470.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度3種最高29m
 70 ％   300 ％   240 ％   236 ㎡     14.8 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 面積５６㎡程度のファミリータイプ８戸（半地下部分含む）を想定 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 同規模・同類型建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 住宅
117.70 
95.0 
111.82 
1,890 
211,340 		 1.0  211,340 
1.0  211,340 

 1～ 1		 住宅
117.70 
95.0 
111.82 
1,950 
218,049 		 1.0  218,049 
1.0  218,049 

 2～ 2		 住宅
117.70 
95.0 
111.82 
1,990 
222,522 		 1.0  222,522 
1.0  222,522 

 3～ 3		 住宅
117.70 
95.0 
111.82 
1,990 
222,522 		 1.0  222,522 
1.0  222,522 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
470.80 
95.0 
447.28 

874,433 		 874,433 
874,433 
⑨年額支払賃料        874,433 円　×　12ヶ月　＝　      10,493,196 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     447.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,493,196 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       524,660 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,968,536 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           874,433 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,307 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          874,433 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         421,586 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,398,429 円　　　　（　        44,061 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＡ公６賃
　　　　-32		 1,511  
(   1,508) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
1,929 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,071 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,990 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＡ公６賃
　　　　-13		 1,849  
(   1,847) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,212 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
多摩 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 666,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 314,796 円  　　　       10,493,196　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      117,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      888,000 円  　　　　    111,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,208,496 円　（　　　　　　         9,358 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 111,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 228,000 円／㎡　×　     470.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,993,000 円  
（　　　　　        29,631 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,398,429 円      
②総費用 2,208,496 円      
③純収益　①－② 8,189,933 円      
④建物等に帰属する純収益 6,993,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,196,933 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,139,361 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,828 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,496,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     112,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多摩 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多摩市落合一丁目２２番７
 0134000058445-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
多摩 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多摩 -5 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　梛野　憲一   TEL.
鑑定評価額 56,600,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多摩市落合１丁目２２番７
 ②地積
　(㎡)		 236  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高29m


(70,240)

1:1		 共同住宅

Ｓ3F1B		 一般住宅、共同住宅
等が混在する住宅地
域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 京王多摩センター

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 京王多摩センター駅南
東方
800m		 法令

規制		 ２住居
(70,240)
準防 
高度3種最高29m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏に存する利便性の良い住宅地域は根強い人気があり、今後も現状を維持し、地価水準は上昇傾向で推移
していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    245,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、多摩市及び隣接市の小田急多摩線、京王相模原線、京王線沿線の最寄駅から徒歩圏に存する住宅地域で
ある。主たる需要者は、自用目的の個人のほか、不動産賃貸事業を目的とする不動産事業者や投資家等で、収益物件の
取引も一部見られるが、その多くは地主等の相続等節税目的である。多摩センター駅徒歩圏等利便性の優れた住宅地は
供給が少なく、根強い人気がある。市場の中心価格帯は、土地は標準地規模で５，５００万円前後の水準である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域にはアパート、賃貸マンション等収益物件も見られるが、居住利便性を重視した自己居住用目的での取引が支
配的である。収益物件の多くは相続等節税目的等のために収益物件を建築するケースが多く、収益性を重視して取引さ
れることは少ない。したがって、市場参加者の属性を踏まえ比準価格を重視し、収益価格は比較考量し、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多摩 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    191,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[104.0]		 100
[ 80.8]		 [101.0]
100		 238,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    229,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 依然低金利等を背景に利便性の良い不動産の
需要は根強い。物価上昇による金利上昇懸念
があり、不動産需給に与える影響に留意する
必要がある。

最寄駅から徒歩園の住宅地域は根強い人気が
あり、地価は上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多摩 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＭ公６

-33		 多摩市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高23m
(70,200)
b ＹＭ公６

-34		 多摩市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高23m
(70,160)
c ＹＭ公６

-18		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東27.5m都道、
中間画地
準住居
高度2種最高29m
(70,300)
d ＹＭ公６

-4		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
北西8.5m、
二方路
２住居
高度3種最高29m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
188,610  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
188,610 		 100
[  78.9]
239,049 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
241,000 
b (　           ) 
308,145  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
297,874 		 100
[ 121.3]
245,568 
248,000 
c (　           ) 
237,441  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
236,044 		 100
[  98.3]
240,126 
243,000 
d (　           ) 
299,243  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
297,804 		 100
[ 121.0]
246,119 
249,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    245,000 円／㎡]  



多摩 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,068,651 
2,119,712 
7,948,939 
6,678,000 
1,270,939 		 （　0.9756）
1,239,928 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     28,835,535 円　　　　（　    122,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多摩 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 127.00 Ｓ3F1B 470.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度3種最高29m
 70 ％   300 ％   240 ％   236 ㎡     14.8 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ５６㎡程度のファミリータイプ８戸（半地下部分含む）を想定。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 同規模、同品等の賃貸建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 居宅
117.70 
95.0 
111.82 
1,859 
207,873 		 1.0  207,873 
1.0  207,873 

 1～ 1		 居宅
117.70 
95.0 
111.82 
1,879 
210,110 		 1.0  210,110 
1.0  210,110 

 2～ 2		 居宅
117.70 
95.0 
111.82 
1,917 
214,359 		 1.0  214,359 
1.0  214,359 

 3～ 3		 居宅
117.70 
95.0 
111.82 
1,917 
214,359 		 1.0  214,359 
1.0  214,359 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
470.80 
95.0 
447.28 

846,701 		 846,701 
846,701 
⑨年額支払賃料        846,701 円　×　12ヶ月　＝　      10,160,412 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     447.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,160,412 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       508,021 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,652,391 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           846,701 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,044 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          846,701 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         408,216 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,068,651 円　　　　（　        42,664 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＫ公６賃
　　　　-27		 2,671  
(   2,555) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,226 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,917 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＮＫ公６賃
　　　　-31		 2,031  
(   2,031) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[102.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,859 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
多摩 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 636,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 304,812 円  　　　       10,160,412　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      118,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      848,000 円  　　　　    106,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,119,712 円　（　　　　　　         8,982 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 106,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 218,000 円／㎡　×　     470.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,678,000 円  
（　　　　　        28,297 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,068,651 円      
②総費用 2,119,712 円      
③純収益　①－② 7,948,939 円      
④建物等に帰属する純収益 6,678,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,270,939 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,239,928 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,254 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,835,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     122,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多摩 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多摩市落合一丁目２２番７
 0134000058445-0000
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備考