別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月4日　提出
武蔵村山 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武蔵村山 5-2 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　山陰　良徳   TEL.
鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 武蔵村山市本町１丁目６番３
 ②地積
　(㎡)		 105  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗等が建ち並
ぶ街道沿いの路線商
業地域		 北東8.5m都道 水道、ガス、下水 武蔵砂川

3.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ８．５ｍ　都道 交通

施設		 武蔵砂川駅北方

3.6km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗等を中心とする路線商業地域として熟成しており、当面は現状のままで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西武拝島線、多摩都市モノレール線、ＪＲ青梅線各駅を最寄り駅とする幹線道路沿いの西多摩地区内の
広域的な範囲であり、小売店舗、事業所等のほか店舗兼住宅等も見られる路線商業地域である。主たる需要者は、同一
需給圏内に地縁性を有する事業者、法人のほか自己使用を目的とする地縁性の高い個人が中心である。繁華性、商業集
積度はやや低く事業用地としての取引も限定的であり、価格水準は業種や画地規模により大きく異なる傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、最寄り駅より徒歩圏外に存する近隣商業地域である。自用・賃貸の利用が混在しているが、商業収益性を
確保できる賃料水準の形成が困難なため、収益価格はやや低位に試算された。自用目的の取引が中心であることから、
市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格は参考に留め、周辺の郊外商業地の価格整合性や地価変動のほか、代表
標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　羽村 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    181,000 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[133.4]		 [100.0]
100		 139,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍を経て不動産需要は回復基調にあり
、低金利を反映した投資用不動産や実需の不
動産取引の推移動向に留意が必要である。


店舗併用住宅を中心とする近隣商業地域で、
地域要因に特段の変動はない。



地域の標準的使用に適合し、市場競争力は概
ね普通程度である。個別的変動は特に認めら
れない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 武蔵村山 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＭＮ６Ｋ

-19		 武蔵村山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8.5m都道
、南東3.9m、
角地
近商
高度地区3種
(100,300)
b ＯＳＴ６Ｋ

-221		 武蔵村山市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東16m市道、
西3.6m、
二方路
近商
高度地区2種
(90,200)
c ＯＳＴ６Ｋ

-23		 武蔵村山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m都道、
西4.5m、角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
d ＨＭＮ６Ｋ

-16		 西多摩郡瑞穂町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東30m都道、
南東9m、角地
工業

(80,200)
e ＯＳＴ６Ｋ

-203		 武蔵村山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7.5m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
160,843  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
155,482 		 100
[ 100.0]
155,482 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
155,000 
b (　           ) 
112,666  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[  80.0]		 100
[  98.0]
147,443 		 100
[ 117.4]
125,590 
126,000 
c (　           ) 
134,716  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
132,231 		 100
[ 100.6]
131,442 
131,000 
d (　           ) 
119,392  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
120,469 		 100
[  92.9]
129,676 
130,000 
e (　           ) 
159,345  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
160,439 		 100
[ 105.9]
151,500 
152,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    139,000 円／㎡]  



武蔵村山 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,015,583 
1,037,409 
3,978,174 
3,664,140 
314,034 		 （　0.9745）
306,026 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      6,652,739 円　　　　（　     63,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武蔵村山 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 80.00 Ｓ3 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   105 ㎡      7.4 m x   14.4 m  前面道路：都道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロアー貸し、２～３階は２ＤＫタイプの約４０㎡を共同住宅 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 同種建物の状況等から標準的と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
90.0 
72.00 
2,495 
179,640 		 3.0  538,920 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
80.00 
95.0 
76.00 
1,721 
130,796 		 1.0  130,796 
1.0  130,796 

 3～ 3		 居宅
80.00 
95.0 
76.00 
1,738 
132,088 		 1.0  132,088 
1.0  132,088 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
93.3 
224.00 

442,524 		 801,804 
262,884 
⑨年額支払賃料        442,524 円　×　12ヶ月　＝　       5,310,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     224.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,310,288 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       424,823 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,885,465 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           801,804 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,377 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          262,884 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         122,741 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,015,583 円　　　　（　        47,767 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＭＫ６Ｋ
　　　　-504		 1,626  
(   1,625) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,802 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,795 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,721 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＭＫ６Ｋ
　　　　-505		 1,635  
(   1,634) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,774 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
武蔵村山 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 311,400 円  　　　　     51,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 159,309 円  　　　        5,310,288　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      430,700 円  　　　　     51,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.60 /1000
④損害保険料        51,900 円  　　　　     51,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,900 円  　　　　     51,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,037,409 円　（　　　　　　         9,880 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0682 ×  35 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,664,140 円  
（　　　　　        34,897 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,015,583 円      
②総費用 1,037,409 円      
③純収益　①－② 3,978,174 円      
④建物等に帰属する純収益 3,664,140 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 314,034 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 306,026 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,915 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,652,739 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武蔵村山 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　武蔵村山市本町一丁目６番３
 0128000304717-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
武蔵村山 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武蔵村山 5-2 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　押谷　誠治   TEL.
鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 武蔵村山市本町１丁目６番３
 ②地積
　(㎡)		 105  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗等が建ち並
ぶ街道沿いの路線商
業地域		 北東8.5m都道 水道、ガス、下水 武蔵砂川

3.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．５ｍ都道 交通

施設		 武蔵砂川駅北方

3.6km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 武蔵村山市役所に近い青梅街道沿いの地域、中層・低層の建物が混在している。地価は住宅需要増に牽引され、
緩やかな上昇で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西武拝島線、ＪＲ八高線、青梅線、多摩都市モノレールを中心とする多摩地域全域の商住混在地域であ
り、需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を有する地元住民、事業者、法人である。武蔵村山市役所に近い青梅街道
沿いの地域、車両通行量はやや多いが、旧来からの店舗が見られるのみで、商業性は低い。商業地の取引は少なく、立
地、規模、繁華性等により、価格帯にバラつきがあり、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小規模店舗兼住宅、共同住宅が混在する青梅街道沿いの地域。中低層の自社、自己の建物が多く、収益目的
の物件は少ない。住宅や共同住宅への建て替えも見られ、主たる市場参加者は代替性、費用性、市場性を重視する。よ
って取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　羽村 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    181,000 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[133.4]		 [100.0]
100		 139,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は安定、商業地域は繁華性の有無
により２極化。大規模店舗用地の需要は比較
的強い。


店舗等は少なく、商業性は低い。住宅用途へ
の移行が見られる。市役所からの波及効果は
小さいが、モノレール延伸期待感有り。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 武蔵村山 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＳＴ６Ｋ

-23		 武蔵村山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m都道、
西4.5m、角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
b ＯＳＴ６Ｋ

-202		 武蔵村山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南18m都道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
c ＨＭＮ６Ｋ

-19		 武蔵村山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8.5m都道
、南東3.9m、
角地
近商
高度地区3種
(100,300)
d ＨＭＮ６Ｋ

-16		 西多摩郡瑞穂町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東30m都道、
南東9m、角地
工業

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
134,716  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
132,231 		 100
[ 107.2]
123,350 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
123,000 
b (　           ) 
153,689  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
157,224 		 100
[ 107.2]
146,664 
147,000 
c (　           ) 
160,843  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
155,482 		 100
[ 100.0]
155,482 
155,000 
d (　           ) 
119,392  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
120,469 		 100
[  92.0]
130,945 
131,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    139,000 円／㎡]  



武蔵村山 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,995,608 
1,036,782 
3,958,826 
3,664,140 
294,686 		 （　0.9745）
287,172 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      6,242,870 円　　　　（　     59,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武蔵村山 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 80.00 Ｓ3 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   105 ㎡      7.4 m x   14.4 m  前面道路：都道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上２世帯の共同住宅（３８㎡程度）を想定 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 同種店舗兼共同住宅の標準的な割合
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
90.0 
72.00 
2,493 
179,496 		 3.0  538,488 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
80.00 
95.0 
76.00 
1,719 
130,644 		 1.0  130,644 
1.0  130,644 

 3～ 3		 居宅
80.00 
95.0 
76.00 
1,719 
130,644 		 1.0  130,644 
1.0  130,644 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
93.3 
224.00 

440,784 		 799,776 
261,288 
⑨年額支払賃料        440,784 円　×　12ヶ月　＝　       5,289,408 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     224.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,289,408 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       423,153 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,866,255 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           799,776 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,358 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          261,288 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         121,995 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,995,608 円　　　　（　        47,577 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＳＴ６Ｋ
　　　　-503		 1,680  
(   1,679) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,768 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,793 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,719 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＭＫ６Ｋ
　　　　-505		 1,635  
(   1,634) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,817 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
武蔵村山 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 311,400 円  　　　　     51,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 158,682 円  　　　        5,289,408　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      430,700 円  　　　　     51,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.60 /1000
④損害保険料        51,900 円  　　　　     51,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,900 円  　　　　     51,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,036,782 円　（　　　　　　         9,874 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0682 ×  35 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,664,140 円  
（　　　　　        34,897 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,995,608 円      
②総費用 1,036,782 円      
③純収益　①－② 3,958,826 円      
④建物等に帰属する純収益 3,664,140 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 294,686 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 287,172 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,735 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,242,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武蔵村山 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　武蔵村山市本町一丁目６番３
 0128000304717-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考