令和6年1月4日　提出 武蔵村山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武蔵村山 -5 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　山陰　良徳   TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 武蔵村山市大南２丁目６７番３ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 東5.5m市道 水道、ガス、下水 武蔵砂川 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 武蔵砂川駅北東方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅が主体の地域で特段の地域要因の変化が見られないため、当面は現状のままで推移するものと予測され る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武拝島線各駅及び多摩都市モノレール各駅よりバス便利用を中心とする武蔵村山市内及び隣接市に存 する住宅地域である。主たる需要者は同一需給圏内の地縁性を有する者や子育て世代を中心とする一次取得者層が中心 である。最寄り駅からやや距離を有するが居住環境は良好なことから需給関係は安定している。需要の中心価格帯は、 土地で約１５０㎡程度で２０００万円、新築戸建住宅は総額３５００万円～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、生活利便性や居住環境を重視して取引される住宅地域である。当該地域は、共同住宅等の収益物件は少な く、投資採算性に見合う賃貸市場は未成熟なことから収益価格は試算しなかった。比準価格は事例適格要件を備える取 引事例を採用しており、市場の需給動向を反映した実証的な価格である。以上から、比準価格を標準とし、代表標準地 との検討も踏まえ、さらに昨今の不動産市況、売り希望価格等の推移等も勘案し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武蔵村山 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    156,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [102.0] 100 [107.1] [102.0] 100 148,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    147,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍を経て不動産需要は回復基調にある が、生活様式の変化や実需の不動産取引の推 移動向に留意が必要である。 既存の戸建住宅地域として概ね熟成している 住宅地域で地域要因に特段の変動はない。 地域の標準的使用に適合し、市場競争力は概 ね普通程度である。個別的変動は特に認めら れない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％