別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月5日　提出
武蔵村山 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武蔵村山 -1 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　濱野　俊宏   TEL.
鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 武蔵村山市大南１丁目１５８番１
 ②地積
　(㎡)		 113  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)
台形
1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 東5.5m市道 水道、下水 武蔵砂川

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．５ｍ市道		 交通

施設		 武蔵砂川駅北東方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動要因は認められず、土地利用についても当面は現状のまま推移していくものと予測される
。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    159,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     61,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、武蔵村山市及び隣接する瑞穂町内に存する住宅地域である。主たる需要者は同一需給圏内に居住する買
換え層及び一次取得者層が中心となっている。本地域は、武蔵村山市の中では最寄り駅及び立川方面へのアクセスに優
れており、総じて人気が高く潜在的な需要が高い地域であり、コロナ禍が明けた現在も不動産需要は安定的に推移して
いる。市場の中心価格帯は新築戸建住宅で総額３，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 武蔵村山市大南地区の住宅地域に存することから、大南地区に存する住宅地の事例を中心に規範性を有する事例を収集
・選択して、比準価格を試算した。一方、収益価格については近年の賃貸市場の低迷から来る賃料の下げ圧力、建築コ
ストの増大により、低位に求められた。以上から、指定基準地との均衡に留意しつつ、収益価格については参考に留め
、市場の実勢を反映した比準価格をもって、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    156,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　武蔵村山 -8                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    158,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍を経て、社会経済活動が正常化した
現在においては、不動産市況は底堅く推移し
ている。


特段の変動はなく、地価は若干の上昇傾向で
推移している。



特段の変動要因はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％ +0.6 ％
３　試算価格算定内訳 武蔵村山 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＲＴ６Ｋ

-204		 武蔵村山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＨＭＮ６Ｋ

-10		 武蔵村山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.5m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
c ＯＫＡ６Ｋ

-207		 武蔵村山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
北4.5m、角地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
d ＨＭＮ６Ｋ

-11		 武蔵村山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e ＯＳＴ６Ｋ

-203		 武蔵村山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7.5m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
153,345  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
149,986 		 100
[  98.7]
151,961 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
155,000 
b (　           ) 
158,483  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
153,049 		 100
[  97.9]
156,332 
159,000 
c (　           ) 
157,681  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
155,710 		 100
[  98.7]
157,761 
161,000 
d (　           ) 
149,862  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
152,260 		 100
[  99.7]
152,718 
156,000 
e (　           ) 
159,345  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
160,439 		 100
[ 100.0]
160,439 
164,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    159,000 円／㎡]  



武蔵村山 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,240,482 
854,760 
3,385,722 
3,058,700 
327,022 		 （　0.9721）
317,898 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      6,910,826 円　　　　（　     61,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武蔵村山 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 67.80 ＬＳ3 203.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   113 ㎡      9.0 m x   16.6 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 間取り：ファミリータイプ、平均占有面積：約３４㎡。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
67.80 
100.0 
67.80 
1,800 
122,040 		 1.0  122,040 
1.0  122,040 

 2～ 2		 居宅
67.80 
100.0 
67.80 
1,811 
122,786 		 1.0  122,786 
1.0  122,786 

 3～ 3		 居宅
67.80 
100.0 
67.80 
1,820 
123,396 		 1.0  123,396 
1.0  123,396 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
203.40 
100.0 
203.40 

368,222 		 368,222 
368,222 
⑨年額支払賃料        368,222 円　×　12ヶ月　＝　       4,418,664 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     203.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,418,664 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       353,493 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,065,171 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           368,222 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,388 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          368,222 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         171,923 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,240,482 円　　　　（　        37,526 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＭＫ６Ｋ
　　　　-504		 1,626  
(   1,625) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,913 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,889 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,811 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＭＫ６Ｋ
　　　　-503		 1,584  
(   1,583) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,864 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
武蔵村山 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 251,400 円  　　　　     41,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 132,560 円  　　　        4,418,664　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      347,700 円  　　　　     41,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.60 /1000
④損害保険料        41,900 円  　　　　     41,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,900 円  　　　　     41,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         854,760 円　（　　　　　　         7,564 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     203.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0776 ×  40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,058,700 円  
（　　　　　        27,068 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,240,482 円      
②総費用 854,760 円      
③純収益　①－② 3,385,722 円      
④建物等に帰属する純収益 3,058,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 327,022 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 317,898 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,813 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,910,826 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      61,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武蔵村山 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　武蔵村山市大南一丁目１５８番１
 0128000277640-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
武蔵村山 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武蔵村山 -1 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　押谷　誠治   TEL.
鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 武蔵村山市大南１丁目１５８番１
 ②地積
　(㎡)		 113  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)
台形
1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 東5.5m市道 水道、下水 武蔵砂川

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５．５
ｍ市道		 交通

施設		 武蔵砂川駅北東方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成度の高い閑静な住宅地域であり、当面、現況の状態を維持し、推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    159,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は武蔵村山市内の住宅地域、主たる需要者は武蔵村山市内及びその周辺市町に居住する個人、地縁を有する
地元住民であり、都心部からの転入者はやや少ない。武蔵村山市内では駅徒歩圏内に属し、最寄り駅から約１２分程度
、住宅が中心だが、アパートも見られる。不動産市況は堅調に推移し、住宅需要は安定、新築戸建住宅は３５００万円
程度で取引されている。地価は住宅需要増を反映して、やや上昇傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は、戸建住宅のほか共同住宅が見られる住宅地域であるが、低層の自用建物が多く、収益目的の取引は少な
い。駅徒歩圏であるが、自家用車中心の地域でもあり、都心通勤世帯の賃貸需要は弱い為、収益価格は低位に試算され
た。住環境、立地条件等から、代替性、費用性に着目した自用目的の取引が中心であることから比準価格を標準とし、
収益価格を参考に留め、かつ周辺公示地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    156,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　武蔵村山 -8                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    158,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心から郊外への地価波及により、住宅需要
は堅調に推移。物価高、金利の動向のほか、
世界情勢に不透明感有り。


品等の良い中規模住宅が多いが、周辺には一
部駐車場も見られる。街並み、景観等は概ね
良好、地価はやや上昇。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％ +0.6 ％
３　試算価格算定内訳 武蔵村山 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＳＴ６Ｋ

-14		 武蔵村山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
b ＯＳＴ６Ｋ

-203		 武蔵村山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7.5m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
c ＯＳＴ６Ｋ

-216		 武蔵村山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.7m市道、
南4.5m、角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
d ＨＭＮ６Ｋ

-11		 武蔵村山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
153,986  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
153,080 		 100
[  96.8]
158,140 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
161,000 
b (　           ) 
159,345  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
160,439 		 100
[ 105.0]
152,799 
156,000 
c (　           ) 
170,833  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
168,041 		 100
[ 102.4]
164,103 
167,000 
d (　           ) 
149,862  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
152,260 		 100
[ 102.5]
148,546 
152,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    159,000 円／㎡]  



武蔵村山 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,067,130 
849,541 
3,217,589 
2,899,480 
318,109 		 （　0.9721）
309,234 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      6,722,478 円　　　　（　     59,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武蔵村山 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 67.80 ＬＳ3 203.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   113 ㎡      9.0 m x   16.6 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ワンフロア―２世帯、平均専有面積約３４㎡の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段の為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
67.80 
100.0 
67.80 
1,713 
116,141 		 1.0  116,141 
1.0  116,141 

 2～ 2		 居宅
67.80 
100.0 
67.80 
1,748 
118,514 		 1.0  118,514 
1.0  118,514 

 3～ 3		 居宅
67.80 
100.0 
67.80 
1,748 
118,514 		 1.0  118,514 
1.0  118,514 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
203.40 
100.0 
203.40 

353,169 		 353,169 
353,169 
⑨年額支払賃料        353,169 円　×　12ヶ月　＝　       4,238,028 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     203.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,238,028 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       339,042 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,898,986 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           353,169 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,249 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          353,169 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         164,895 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,067,130 円　　　　（　        35,992 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＳＴ６Ｋ
　　　　-502		 1,863  
(   1,861) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,923 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,823 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,748 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＳＴ６Ｋ
　　　　-501		 1,550  
(   1,549) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,722 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
武蔵村山 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 251,400 円  　　　　     41,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 127,141 円  　　　        4,238,028　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      347,700 円  　　　　     41,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.60 /1000
④損害保険料        41,900 円  　　　　     41,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,900 円  　　　　     41,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         849,541 円　（　　　　　　         7,518 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     203.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,899,480 円  
（　　　　　        25,659 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,067,130 円      
②総費用 849,541 円      
③純収益　①－② 3,217,589 円      
④建物等に帰属する純収益 2,899,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 318,109 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 309,234 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,737 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,722,478 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武蔵村山 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　武蔵村山市大南一丁目１５８番１
 0128000277640-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
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備考