別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東久留米 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東久留米 5-1 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　斉藤　直行   TEL.
鑑定評価額 64,000,000 円  １㎡当たりの価格 388,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東久留米市東本町６５５番１６
｢東本町５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,342)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ4		 中規模の店舗ビルが
建ち並ぶ駅前の既成
商業地域		 南西5.7m市道 水道、ガス、下水 東久留米

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．７ｍ市道 交通

施設		 東久留米駅　北方

160m		 法令

規制		 商業
(100,342)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 価格形成に影響を及ぼす特段の地域要因の変動はなく、当面は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    408,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    314,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として東久留米市、小平市、清瀬市、東村山市及び西東京市内に存する西武線各駅の駅近の商業地域と
判定した。需要者は、地元企業や開発業者、不動産投資家並びに地元在住の地主等が中心である。繁華性は比較的高く
、一般的要因の影響を受けて地価は上昇傾向で推移している。商圏の拡がりが駅近に限定され取引自体が少なく価格水
準の把握はやや困難ではあるが、当該圏域では３０万円～５０万円／㎡程度が価格帯と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中層の店舗兼共同住宅が最有効使用であり、地域としての商業集積度、標準的画地規模等に基づく高度利用の観点から
収益価格についてはやや低位に求められた。しかしながら、商業地において収益価格は、不動産の経済価値の本質を示
す重要な試算価格である。よって、実証的で相対的に説得力を有する比準価格を重視しつつ、収益価格を関連づけ、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　清瀬 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    426,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[112.3]		 [100.0]
100		 389,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    377,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みもみられるものの緩やか
に回復しており、良好な景況感が持続してい
ることから、不動産市況は堅調に推移してい
る。

店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域である。
地域要因に特段の変化は認められないが、一
般的要因の影響により地価は上昇傾向にある
。

特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東久留米 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＫＡ公６

-17		 東村山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西10m都道、
東4m、角地
近商
高度地区2種
(100,200)
b ＳＡＩ公６

-33		 昭島市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西16m都道、
北西16m、
角地
近商
高度地区3種
(100,400)
c ＴＵＴ公６

-8		 小平市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.5m市道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
d ＭＡＲ公６

-29		 東村山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11.5m市道、
東4m、角地
近商
高度地区2種
(100,200)
e ＭＩＳ公６

-16		 東久留米市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8.1m市道、
北4.5m、
二方路
近商
高度地区2種
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
291,572  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
303,187 		 100
[  79.1]
383,296 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
383,000 
b (　           ) 
491,705  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
476,720 		 100
[ 105.9]
450,161 
450,000 
c (　           ) 
261,755  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
266,990 		 100
[  68.8]
388,067 
388,000 
d (　           ) 
267,583  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 102.9]
308,991 		 100
[  72.1]
428,559 
429,000 
e (　           ) 
241,984  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
240,323 		 100
[  61.5]
390,769 
391,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    408,000 円／㎡]  



東久留米 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,159,457 
2,659,590 
10,499,867 
8,162,500 
2,337,367 		 （　0.9545）
2,231,017 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     51,884,116 円　　　　（　    314,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東久留米 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 89.00 ＲＣ6 534.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   342 ％   165 ㎡      9.6 m x   17.2 m  前面道路：市道     　   5.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階はフロア貸し店舗、３階以上は共同住宅（専有面積４０㎡程度）のＲＣ造６階建を想定。 ⑦有効率　  80.4 ％
の理由		 エントランス、昇降機等設置のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
89.00 
50.1 
44.60 
4,200 
187,320 		 8.0  1,498,560 
1.0  187,320 

 2～ 2		 店舗
89.00 
81.8 
72.80 
2,900 
211,120 		 6.0  1,266,720 
1.0  211,120 

 3～ 3		 住宅
89.00 
87.6 
78.00 
2,300 
179,400 		 1.0  179,400 
1.0  179,400 

 4～ 5		 住宅
89.00 
87.6 
78.00 
2,350 
183,300 		 1.0  183,300 
1.0  183,300 

 6～ 6		 住宅
89.00 
87.6 
78.00 
2,400 
187,200 		 1.0  187,200 
1.0  187,200 

計
534.00 
80.4 
429.40 

1,131,640 		 3,498,480 
1,131,640 
⑨年額支払賃料      1,131,640 円　×　12ヶ月　＝　      13,579,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     429.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,579,680 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       814,781 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,764,899 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,498,480 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,886 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,131,640 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         361,672 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,159,457 円　　　　（　        79,754 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＡＩ公６賃貸
　　　　-5		 3,790  
(   3,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,627 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,347 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＳＡＩ公６賃貸
　　　　-6		 5,465  
(   5,438) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
5,122 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東久留米 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 750,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 407,390 円  　　　       13,579,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      227,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,025,000 円  　　　　    125,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料       125,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       125,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,659,590 円　（　　　　　　        16,119 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 125,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 228,000 円／㎡　×　     534.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0653     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,162,500 円  
（　　　　　        49,470 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,159,457 円      
②総費用 2,659,590 円      
③純収益　①－② 10,499,867 円      
④建物等に帰属する純収益 8,162,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,337,367 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,231,017 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,521 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,884,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     314,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東久留米 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東久留米市東本町６５５番１６
 0127000081119-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東久留米 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東久留米 5-1 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　富岡　次郎   TEL.
鑑定評価額 64,000,000 円  １㎡当たりの価格 388,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東久留米市東本町６５５番１６
｢東本町５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,342)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ4		 中規模の店舗ビルが
建ち並ぶ駅前の既成
商業地域		 南西5.7m市道 水道、ガス、下水 東久留米

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．７ｍ市道 交通

施設		 東久留米駅北方

160m		 法令

規制		 商業
(100,342)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 特別な変動要因はなく、当分の間は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    408,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    314,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東久留米市及びその周辺市のうち西武線沿線の商業地域がその中心で、特に駅近の商業地域については価
格牽連性が強い。需要者は地場の法人、店舗、事務所等の不動産賃貸事業を目的とする不動産業者や投資法人、地元の
資産家、マンション開発業者等が挙げられる。地域は、東久留米駅北口の比較的繁華な商業地域である。低金利やこの
ところの景況感を背景に需要は堅調に推移してきたが、一方で、開発適地や貸ビル等の供給は限定的となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 多種多様な取引が混在するが、収益目的の取引も多く見られ、収益性が投資判断の重要な指標の一つとなる為、実証性
の高い比準価格を中心としつつも、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　清瀬 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    426,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[113.3]		 [100.0]
100		 386,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    377,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みも見られる
が、緩やかに回復している。不動産需要は、
低金利やこのところの景況感を背景に堅調に
推移してきた。

店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域である。
地域要因に特別な変動は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東久留米 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＯＭ公６

-33		 西東京市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西6.9m都道
、東4m、
角地
近商
高度地区2種
(100,200)
b ＳＡＩ公６

-32		 国立市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西10.9m市
道、中間画地
近商
特別用途地区
(100,400)
c ＴＵＴ公６

-2		 小平市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北9.1m市道、
東4m、角地
商業
高度地区3種
(100,400)
d ＴＯＭ公６

-31		 東久留米市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
北4.5m、
二方路
近商
高度地区2種
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
344,828  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
335,789 		 100
[  83.9]
400,225 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
400,000 
b (　           ) 
452,489  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
460,181 		 100
[ 112.1]
410,509 
411,000 
c (　           ) 
478,555  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
475,303 		 100
[ 107.1]
443,794 
444,000 
d (　           ) 
226,110  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
229,539 		 100
[  60.5]
379,403 
379,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    408,000 円／㎡]  



東久留米 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に在って、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,136,270 
2,638,574 
10,497,696 
8,159,200 
2,338,496 		 （　0.9534）
2,229,522 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     51,849,349 円　　　　（　    314,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東久留米 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 89.00 ＲＣ6 534.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   342 ％   165 ㎡      9.6 m x   17.2 m  前面道路：市道     　   5.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は店舗、３階以上は共同住宅（平均専有面積４０㎡程度）を想定 ⑦有効率　  80.4 ％
の理由		 建物の構造・規模等により判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
89.00 
50.1 
44.60 
3,900 
173,940 		 6.0  1,043,640 
1.0  173,940 

 2～ 2		 店舗
89.00 
81.8 
72.80 
2,900 
211,120 		 5.0  1,055,600 
1.0  211,120 

 3～ 3		 住宅
89.00 
87.6 
78.00 
2,300 
179,400 		 1.0  179,400 
1.0  179,400 

 4～ 5		 住宅
89.00 
87.6 
78.00 
2,350 
183,300 		 1.0  183,300 
1.0  183,300 

 6～ 6		 住宅
89.00 
87.6 
78.00 
2,400 
187,200 		 1.0  187,200 
1.0  187,200 

計
534.00 
80.4 
429.40 

1,118,260 		 2,832,440 
1,118,260 
⑨年額支払賃料      1,118,260 円　×　12ヶ月　＝　      13,419,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     429.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,419,120 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       670,956 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,748,164 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,832,440 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,908 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,118,260 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         361,198 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,136,270 円　　　　（　        79,614 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴОＢ公６賃貸
　　　　-8		 3,171  
(   3,169) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
3,645 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,030 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,900 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＴＯＭ公６賃貸
　　　　-11		 3,401  
(   3,344) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]
4,148 
c ＴＯＭ公６賃貸
　　　　-13		 3,452  
(   3,299) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
4,061 
東久留米 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 744,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 402,574 円  　　　       13,419,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      227,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,016,800 円  　　　　    124,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,638,574 円　（　　　　　　        15,991 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 124,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     534.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,159,200 円  
（　　　　　        49,450 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,136,270 円      
②総費用 2,638,574 円      
③純収益　①－② 10,497,696 円      
④建物等に帰属する純収益 8,159,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,338,496 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,229,522 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,512 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,849,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     314,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東久留米 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東久留米市東本町６５５番１６
 0127000081119-0000
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備考