別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東久留米 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東久留米 -12 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　耕一   TEL.
鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東久留米市柳窪２丁目２４５番４
｢柳窪２－１１－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 110  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか農地
も見られる住宅地域
 北5m私道 水道、ガス、下水 小平

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位　北５ｍ私
道		 交通

施設		 小平駅北東方

1.5km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 やや熟成度の劣る住宅地域で、特段の変動要因はないことから、当分の間現状のまま推移するものと予測するが
、中長期的には、周辺の農地等は徐々に宅地化が進行していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東久留米市内及び隣接市内の西武線の各駅利用の住宅地域である。主たる需要者は、地元在住者等の地
縁を有する者、都心への通勤者等の住宅取得希望者で、一次取得者が中心である。同一需給圏内の住宅地域では戸建住
宅に対する需要は堅調で、利便性の高い地域を中心に、地価は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は新築
戸建住宅で３，５００万円～４，０００万円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、一般住宅を中心とした住宅地域であることから、自用の住宅の取得を図る需要者が中心で、居住の快適性
、利便性等を中心に価格が形成されている。交通利便性に劣ることから、収益性を追求する需要者は僅少で、収益価格
が価格形成に与える影響も極めて限定的である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用し、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東久留米 -11               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    195,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[102.0]		 100
[108.6]		 [100.0]
100		 181,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    176,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高等の影響はあるものの日本経済の回復
傾向は続いており、不動産価格も上昇傾向に
ある。


やや熟成度の劣る住宅地域で、地域要因に特
段の変動はない。一般的要因の影響を受け、
地価は強含みで推移している。


個別的要因に特段の変動はない。地域の標準
的な画地で、市場競争力は普通程度であるが
、北側接面道路で、方位の優位性はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東久留米 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＫＡ公６

-21		 東久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.3m市道
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＯＫＡ公６

-22		 東久留米市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西4.8m市道
、東4.5m、
二方路
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＴＯＢ公６

-14		 東久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6.1m市道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
d ＭＩＳ公６

-4		 東久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西10m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
e ＭＩＳ公６

-24		 東久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
南5m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
191,724  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
193,833 		 100
[  98.9]
195,989 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
196,000 
b (　           ) 
162,875  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
164,997 		 100
[  97.0]
170,100 
170,000 
c (　           ) 
169,141  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
202,571 		 100
[ 112.7]
179,744 
180,000 
d (　           ) 
176,864  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
199,856 		 100
[ 110.9]
180,213 
180,000 
e (　           ) 
167,510  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
156,518 		 100
[ 100.8]
155,276 
155,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    180,000 円／㎡]  



東久留米 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,600,443 
505,862 
2,094,581 
1,592,640 
501,941 		 （　0.9732）
488,489 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     11,360,209 円　　　　（　    103,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東久留米 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 64.00 ＬＳ2 128.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   110 ㎡      7.3 m x   15.2 m  前面道路：私道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（小家族向き）、平均専有面積約３１㎡の共同住宅 ⑦有効率　  97.0 ％
の理由		 外階段、外廊下、メーターボックス等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
64.00 
97.0 
62.08 
1,760 
109,261 		 1.0  109,261 
1.0  109,261 

 2～ 2		 住宅
64.00 
97.0 
62.08 
1,800 
111,744 		 1.0  111,744 
1.0  111,744 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
128.00 
97.0 
124.16 

221,005 		 221,005 
221,005 
⑨年額支払賃料        221,005 円　×　12ヶ月　＝　       2,652,060 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     124.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,652,060 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       159,124 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,492,936 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           221,005 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,077 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          221,005 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         105,430 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,600,443 円　　　　（　        23,640 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＡＫ公６賃貸
　　　　-22		 1,500  
(   1,438) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,790 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,878 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＨＡＮ公６賃貸
　　　　-27		 1,412  
(   1,411) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]
1,918 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東久留米 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 142,200 円  　　　　     23,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 79,562 円  　　　        2,652,060　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       42,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      194,300 円  　　　　     23,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        23,700 円  　　　　     23,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,700 円  　　　　     23,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         505,862 円　（　　　　　　         4,599 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,592,640 円  
（　　　　　        14,479 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,600,443 円      
②総費用 505,862 円      
③純収益　①－② 2,094,581 円      
④建物等に帰属する純収益 1,592,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 501,941 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 488,489 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,441 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,360,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     103,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東久留米 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東久留米市柳窪二丁目２４５番４
 0127000099898-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東久留米 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東久留米 -12 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　斉藤　直行   TEL.
鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東久留米市柳窪２丁目２４５番４
｢柳窪２－１１－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 110  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか農地
も見られる住宅地域
 北5m私道 水道、ガス、下水 小平

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ私道		 交通

施設		 小平駅　北東方

1.5km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の価格形成に影響を及ぼす特段の地域要因の変動はなく、当面は現状維持を基調として推移していくも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東久留米市及びその周辺市のうち、主に西武線沿線の標準住宅地域である。需要者は勤労世帯の一次取
得者が中心である。周辺には畑地や未利用地等も残る郊外の住宅地域であるが、値頃感により広範な需要が認められる
。住宅取得に係る各種の政策にも下支えされ、地価は上昇基調で推移している。需要の中心となる価格帯は、新築戸建
住宅の場合で総額３，５００万円から４，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は最寄駅からやや距離のある住宅地域で、周辺にはアパート等も散見されるが、これらは主として地主による
資産活用目的のもので、収益目的の土地需要は殆ど認められない。取引は自用目的が支配的で、需要者の主要な選択の
指標は居住の快適性等で、地価と収益価格との関連性は低いと判断される。したがって、実証的で説得力の高い比準価
格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東久留米 -11               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    195,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[102.0]		 100
[108.6]		 [100.0]
100		 181,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    176,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みもみられるものの緩やか
に回復しており、良好な景況感が持続してい
ることから、不動産市況は堅調に推移してい
る。

最寄駅からやや距離のある郊外の住宅地域で
、地域要因に特段の変動は認められない。需
要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している
。

個別的要因に特段の変動要因はない。地域に
おいてほぼ標準的な画地であり、市場競争力
は普通程度である。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東久留米 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＯＭ公６

-9		 東久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東10m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＯＫＡ公６

-22		 東久留米市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西4.8m市道
、東4.5m、
二方路
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＴＯＭ公６

-24		 東久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
d ＴＯＭ公６

-30		 東久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.4m市道
、中間画地
｢調区｣ １低専
高度地区1種
(30,60)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
152,589  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
173,104 		 100
[  93.9]
184,349 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
184,000 
b (　           ) 
162,875  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
164,997 		 100
[  96.0]
171,872 
172,000 
c (　           ) 
213,612  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
207,656 		 100
[ 111.4]
186,406 
186,000 
d (　           ) 
145,164  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
145,164 		 100
[  81.7]
177,679 
178,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    180,000 円／㎡]  



東久留米 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,534,705 
494,150 
2,040,555 
1,552,320 
488,235 		 （　0.9732）
475,150 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     11,050,000 円　　　　（　    100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東久留米 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 64.00 ＬＳ2 128.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   110 ㎡      7.3 m x   15.2 m  前面道路：私道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３１㎡程度の１ＤＫタイプを想定 ⑦有効率　  97.0 ％
の理由		 外階段・外廊下を想定し、ＰＳ等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
64.00 
97.0 
62.08 
1,720 
106,778 		 1.0  106,778 
1.0  106,778 

 2～ 2		 住宅
64.00 
97.0 
62.08 
1,750 
108,640 		 1.0  108,640 
1.0  108,640 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
128.00 
97.0 
124.16 

215,418 		 215,418 
215,418 
⑨年額支払賃料        215,418 円　×　12ヶ月　＝　       2,585,016 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     124.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,585,016 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       155,101 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,429,915 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           215,418 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,025 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          215,418 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         102,765 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,534,705 円　　　　（　        23,043 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＡＩ公６賃貸
　　　　-30		 1,500  
(   1,438) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,650 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,825 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＡＩ公６賃貸
　　　　-26		 1,736  
(   1,664) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,903 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東久留米 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 138,600 円  　　　　     23,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 77,550 円  　　　        2,585,016　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       42,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      189,400 円  　　　　     23,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        23,100 円  　　　　     23,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,100 円  　　　　     23,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         494,150 円　（　　　　　　         4,492 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,552,320 円  
（　　　　　        14,112 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,534,705 円      
②総費用 494,150 円      
③純収益　①－② 2,040,555 円      
④建物等に帰属する純収益 1,552,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 488,235 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 475,150 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,320 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,050,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     100,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東久留米 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東久留米市柳窪二丁目２４５番４
 0127000099898-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考