別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東久留米 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東久留米 -11 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　半澤　恵美   TEL.
鑑定評価額 52,800,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東久留米市前沢５丁目２９番２
｢前沢５－２９－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 東6m市道 水道、ガス、下水 花小金井

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 花小金井駅北方

2.0km		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の価格形成に影響を及ぼす特段の地域要因の変動はなく、当面は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     92,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東久留米市及びその周辺市のうち、主に西武線沿線の標準住宅地域と把握される。需要者は勤労世帯の
一次取得者や買替層が中心である。最寄駅からバス利用圏であるが、区画整然として概ね良好な住環境が維持されてお
り、需要は安定的である。近時の市況を反映して、地価は上昇基調を維持している。市場における中心価格帯は、１２
０㎡程度の土地で２，０００万円台前半、新築戸建住宅の場合で総額４，０００万円内外と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は低層戸建住宅を主体とした標準住宅地域で、アパート等の共同住宅も散見されるものの、取引は自用目的が
支配的である。したがって、需要者の主要な選択の指標は居住快適性等で、地価と収益価格との関連性は低いと認めら
れることから、本評価では、実証的で信頼性の高い比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、上記のとおり鑑定評
価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    195,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　東久留米 -3                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    198,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利政策が下支えとなり国内の不動産市況
は概ね堅調に推移しているが、金融政策や物
価の動向など、先行きへの懸念材料も認めら
れ注視を要する。

最寄駅から距離があるが、住環境の良好な住
宅地域であり、地域要因に特段の変動はない
。不動産市況の基調を反映して、地価は上昇
傾向にある。

接道方位の優位性を有するものの、地域にお
いては概ね標準的な画地である。個別的要因
に変動はなく、市場競争力は普通程度である
。		 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％ +1.0 ％
３　試算価格算定内訳 東久留米 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＩＳ公６

-4		 東久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西10m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
b ＯＫＡ公６

-21		 東久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.3m市道
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＯＫＡ公６

-22		 東久留米市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西4.8m市道
、東4.5m、
二方路
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＴＯＢ公６

-14		 東久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6.1m市道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
e ＭＩＳ公６

-20		 東久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
176,864  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
199,856 		 100
[ 104.0]
192,169 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
196,000 
b (　           ) 
191,724  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
193,833 		 100
[  96.0]
201,909 
206,000 
c (　           ) 
162,875  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.3]
184,397 		 100
[  96.0]
192,080 
196,000 
d (　           ) 
169,141  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
202,571 		 100
[ 101.0]
200,565 
205,000 
e (　           ) 
211,144  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
211,144 		 100
[ 110.0]
191,949 
196,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    200,000 円／㎡]  



東久留米 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,910,467 
1,681,624 
6,228,843 
5,126,940 
1,101,903 		 （　0.9519）
1,048,901 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     24,393,047 円　　　　（　     92,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東久留米 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 155.00 Ｓ3 388.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   264 ㎡     16.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３８㎡程度の１ＬＤＫタイプを想定 ⑦有効率　  98.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定しＰＳ・ＭＢを考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
155.00 
98.0 
151.90 
1,730 
262,787 		 1.0  262,787 
1.0  262,787 

 2～ 2		 住宅
155.00 
98.0 
151.90 
1,780 
270,382 		 1.0  270,382 
1.0  270,382 

 3～ 3		 住宅
78.00 
98.0 
76.44 
1,820 
139,121 		 1.0  139,121 
1.0  139,121 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
388.00 
98.0 
380.24 

672,290 		 672,290 
672,290 
⑨年額支払賃料        672,290 円　×　12ヶ月　＝　       8,067,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     380.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,067,480 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       484,049 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,583,431 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           672,290 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,320 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          672,290 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         320,716 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,910,467 円　　　　（　        29,964 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＨＡＮ公６賃貸
　　　　-25		 1,655  
(   1,619) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
1,898 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,857 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,780 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＨＡＮ公６賃貸
　　　　-26		 1,209  
(   1,207) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
1,742 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東久留米 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 491,400 円  　　　　     81,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 242,024 円  　　　        8,067,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      112,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      671,500 円  　　　　     81,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        81,900 円  　　　　     81,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,900 円  　　　　     81,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,681,624 円　（　　　　　　         6,370 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     388.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,126,940 円  
（　　　　　        19,420 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,910,467 円      
②総費用 1,681,624 円      
③純収益　①－② 6,228,843 円      
④建物等に帰属する純収益 5,126,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,101,903 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,048,901 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,973 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,393,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      92,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東久留米 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東久留米市前沢五丁目２９番２
 0127000091473-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
東久留米 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東久留米 -11 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　北川　晋大   TEL.
鑑定評価額 52,800,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東久留米市前沢５丁目２９番２
｢前沢５－２９－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 東6m市道 水道、ガス、下水 花小金井

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 花小金井駅北方

2.0km		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 駅からやや距離のある閑静な既成住宅地域であり、価格形成に影響を及ぼす地域要因に特段の変動は見られない
ため、当面は現状にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     91,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東久留米市及び周辺市における西武線各線沿線の住宅地域である。需要者は、同一需給圏に居住する都
心もしくは周辺エリアへの通勤者が主である。最寄駅からやや距離があるが、住宅地として一定の需要が見込める地域
である。改善を続ける景況感等を反映して、地価水準は上昇基調となっている。需要の中心となる価格帯は、規模が様
々で見出し難いが、周辺の新規分譲戸建住宅は１２０㎡程度で総額４，０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は、低層住宅地域に存し、住宅用途の自用目的の取引が支配的である。周辺にはアパート等の賃貸物件も一部見
られるものの、その収益性は低く、収益価格の地価形成への影響力は小さい。比準価格は規範性の高い取引事例から試
算されており実証的である。よって、住宅地としての市場の特性がより反映された比準価格を重視し、収益価格は参考
に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    195,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　東久留米 -3                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    198,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。東久留米市の人
口は横ばい乃至は微減傾向で推移している。


駅からやや距離のある住宅地域であり、地域
要因に特段の変動はない。景況感等を反映し
て、地価は上昇基調となっている。


方位の優位性以外は近隣地域内でほぼ標準的
な画地であり、市場競争力は普通である。個
別的要因に特段の変動はない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％ +1.0 ％
３　試算価格算定内訳 東久留米 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＩＳ公６

-4		 東久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西10m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
b ＴＯＭ公６

-5		 東久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m道路、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＴＯＭ公６

-17		 東久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＭＩＳ公６

-9		 東久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
北西6m、角地
１低専
高度地区1種
(80,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
176,864  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
199,856 		 100
[ 104.0]
192,169 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
196,000 
b (　           ) 
200,138  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
198,372 		 100
[  97.0]
204,507 
209,000 
c (　           ) 
151,788  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
170,340 		 100
[  91.2]
186,776 
191,000 
d (　           ) 
220,091  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
214,377 		 100
[ 107.0]
200,352 
204,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    200,000 円／㎡]  



東久留米 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,223,537 
1,755,903 
6,467,634 
5,377,340 
1,090,294 		 （　0.9519）
1,037,851 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     24,136,070 円　　　　（　     91,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東久留米 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 155.00 Ｓ3 388.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   264 ㎡     16.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 小規模ファミリータイプ（平均貸室面積約３８㎡・１ＬＤＫ） ⑦有効率　  98.0 ％
の理由		 外廊下、外階段タイプの共同住宅で標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
155.00 
98.0 
151.90 
1,810 
274,939 		 1.0  274,939 
1.0  274,939 

 2～ 2		 住宅
155.00 
98.0 
151.90 
1,850 
281,015 		 1.0  281,015 
1.0  281,015 

 3～ 3		 住宅
78.00 
98.0 
76.44 
1,870 
142,943 		 1.0  142,943 
1.0  142,943 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
388.00 
98.0 
380.24 

698,897 		 698,897 
698,897 
⑨年額支払賃料        698,897 円　×　12ヶ月　＝　       8,386,764 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     380.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,386,764 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       503,206 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,883,558 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           698,897 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,570 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          698,897 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         333,409 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,223,537 円　　　　（　        31,150 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＩＴ公６賃貸
　　　　-9		 1,736  
(   1,664) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]
1,963 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,930 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＩＴ公６賃貸
　　　　-10		 1,545  
(   1,481) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
1,782 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東久留米 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 515,400 円  　　　　     85,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 251,603 円  　　　        8,386,764　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      112,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      704,300 円  　　　　     85,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        85,900 円  　　　　     85,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,900 円  　　　　     85,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,755,903 円　（　　　　　　         6,651 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     388.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,377,340 円  
（　　　　　        20,369 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,223,537 円      
②総費用 1,755,903 円      
③純収益　①－② 6,467,634 円      
④建物等に帰属する純収益 5,377,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,090,294 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,037,851 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,931 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,136,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      91,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東久留米 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東久留米市前沢五丁目２９番２
 0127000091473-0000
2 　
3 　
4 　
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備考