別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
清瀬 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
清瀬 -13 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　富岡　次郎   TEL.
鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 207,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 清瀬市中清戸２丁目６８５番２
 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1		 共同住宅

ＬＳ2		 住宅、アパートが混
在する街道沿いの住
宅地域		 南東12m都道、北東側道 水道、ガス、下水 清瀬

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基本方位北　　　１
２ｍ都道		 交通

施設		 清瀬駅北東方

1.2km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅や農家住宅等が混在する志木街道沿いの古くからの住宅地域である。特別な変動要因も見当たらないこ
とから、当分の間は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    207,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     99,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、清瀬市及びその周辺市の西武線沿線の住宅地域がその中心である。典型的な需要者は一般住宅取得目的
の者に代表されるが、地縁的選好性を有する者がその中心になるものと判断される。地域は、日枝神社や長命寺などの
神社仏閣が見られる古くからの街道沿いにあって、住宅需要は底堅いものがある。土地取引の相場は坪７０万円程度で
、周辺における新築建売住宅は、大規模分譲については、このところ４千５百万円を超える物件が多く見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は一般住宅や農家住宅のほか共同住宅や居宅兼事務所などが見られる街道沿いの地域に所在している。多種
多様な需要が混在するものの、取引は一般住宅取得目的等自用目的の取引が殆どである。需要者は収益性よりも居住の
快適性や利便性等を重視して価格決定する傾向にある。そこで、本件においては実証性の高い比準価格を採用すること
とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　清瀬 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    182,000 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[105.0]		 100
[ 90.3]		 [105.0]
100		 207,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    203,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰等により新築戸建分譲住宅の価
格は上昇。中古住宅も上昇した。現在需給は
緩慢で、金利の変化等には留意が必要である
。

志木街道沿いの住宅色の濃い地域。地域要因
に特別な変動はないが、地価は一般的要因の
影響も受けて上昇となった。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 清瀬 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＩＴ公６

-23		 清瀬市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m都道、
東6m、角地
２中専
高度地区2種
(80,200)
b ＫＩＴ公６

-2		 清瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北12m都道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
c ＯＫＡ公６

-20		 清瀬市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東5m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(65,150)
d ＳＡＩ公６

-12		 清瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e ＳＡＩ公６

-20		 清瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
254,970  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
246,236 		 100
[ 125.0]
196,989 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
207,000 
b (　           ) 
266,016  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
280,002 		 100
[ 112.2]
249,556 
262,000 
c (　           ) 
160,271  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
156,110 		 100
[  90.3]
172,879 
182,000 
d (　           ) 
189,148  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
190,084 		 100
[  90.2]
210,736 
221,000 
e (　           ) 
161,557  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
160,131 		 100
[  86.7]
184,696 
194,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    207,000 円／㎡]  



清瀬 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に在って、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,537,882 
1,191,351 
4,346,531 
3,655,840 
690,691 		 （　0.9756）
673,838 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     15,670,651 円　　　　（　     99,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
清瀬 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   158 ㎡     12.7 m x   12.0 m  前面道路：都道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４５㎡程度の１ＬＤＫタイプの住戸を想定 ⑦有効率　  98.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定し、ＰＳ等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
98.0 
88.20 
1,740 
153,468 		 1.0  153,468 
1.0  153,468 

 2～ 2		 住宅
90.00 
98.0 
88.20 
1,770 
156,114 		 1.0  156,114 
1.0  156,114 

 3～ 3		 住宅
90.00 
98.0 
88.20 
1,770 
156,114 		 1.0  156,114 
1.0  156,114 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
98.0 
264.60 

465,696 		 465,696 
465,696 
⑨年額支払賃料        465,696 円　×　12ヶ月　＝　       5,588,352 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     264.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,588,352 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       279,418 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,308,934 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           465,696 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,424 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          465,696 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         224,524 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,537,882 円　　　　（　        35,050 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＯＭ公６賃貸
　　　　-8		 1,550  
(   1,549) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,794 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,846 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,770 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＯＭ公６賃貸
　　　　-9		 1,483  
(   1,481) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]
1,828 
c ＫＩＴ公６賃貸
　　　　-6		 1,815  
(   1,776) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[106.0]		 100
[101.0]
1,863 
清瀬 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 350,400 円  　　　　     58,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 167,651 円  　　　        5,588,352　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      481,800 円  　　　　     58,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        58,400 円  　　　　     58,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,400 円  　　　　     58,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,191,351 円　（　　　　　　         7,540 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,655,840 円  
（　　　　　        23,138 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,537,882 円      
②総費用 1,191,351 円      
③純収益　①－② 4,346,531 円      
④建物等に帰属する純収益 3,655,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 690,691 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 673,838 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,265 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,670,651 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      99,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 清瀬 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　清瀬市中清戸二丁目６８５番２
 0127000005996-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
清瀬 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
清瀬 -13 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　斉藤　直行   TEL.
鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 207,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 清瀬市中清戸２丁目６８５番２
 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1		 共同住宅

ＬＳ2		 住宅、アパートが混
在する街道沿いの住
宅地域		 南東12m都道、北東側道 水道、ガス、下水 清瀬

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　１
２ｍ都道		 交通

施設		 清瀬駅北東方

1.2km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿い住宅地域として、地域要因に特段の変動要因は認められず、当面は概ね現状を維持していくものと
予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    207,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     93,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、清瀬市及び隣接市内に存する住宅地域である。需要者は市内をはじめ周辺市に居住する、当圏域に地縁
を有する住宅一次取得者及び買替え層が中心となる。近隣地域は、幹線道路沿いであるものの、周辺には空地も多く、
一帯は戸建住宅や共同住宅のほか農家住宅も散見される住宅地域である。需要の中心となる価格帯は、敷地規模１２０
㎡程度の新築戸建物件では４，０００万円から４，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の周辺ではアパート等の収益物件も見られるが、当地域は自用目的の取引が中心で、需要者は収益性よりも
居住の快適性を重視する傾向にあり、これに基づいて取引価格が形成されるため、収益性に着目した収益価格の規範性
は劣る。よって、本件においては、取引の実態を反映し実証性を有する比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　清瀬 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    182,000 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[105.0]		 100
[ 90.2]		 [105.0]
100		 207,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    203,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みもみられるものの緩やか
に回復しており、良好な景況感が持続してい
ることから、不動産市況は堅調に推移してい
る。

幹線道路沿いではあるが、住宅色の濃い地域
で特段の変動は認められない。一般的要因の
動向を反映し、地価は上昇している。


地域における概ね標準的な整形地で、価格形
成に影響を与える個別的要因の変動は特段認
められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 清瀬 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＩＴ公６

-24		 清瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4.5m私道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,180)
b ＯＫＡ公６

-20		 清瀬市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東5m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(65,150)
c ＫＩＴ公６

-14		 清瀬市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東10.3m市
道、
南西6.9m、
角地
２中専
高度地区2種
(80,200)
d ＳＡＩ公６

-11		 清瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東18m都道、
北東10m、
二方路
２住居
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
196,613  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
196,613 		 100
[  90.7]
216,773 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
228,000 
b (　           ) 
160,271  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
156,110 		 100
[  89.4]
174,620 
183,000 
c (　           ) 
158,878  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
161,579 		 100
[  82.8]
195,144 
205,000 
d (　           ) 
222,029  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
211,984 		 100
[ 107.2]
197,746 
208,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    207,000 円／㎡]  



清瀬 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,632,279 
1,218,108 
4,414,171 
3,762,260 
651,911 		 （　0.9756）
636,004 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     14,790,791 円　　　　（　     93,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
清瀬 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   158 ㎡     12.7 m x   12.0 m  前面道路：都道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積４５㎡程度を想定した。 ⑦有効率　  98.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定し、ＰＳ・ＭＢを考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
98.0 
88.20 
1,770 
156,114 		 1.0  156,114 
1.0  156,114 

 2～ 2		 住宅
90.00 
98.0 
88.20 
1,800 
158,760 		 1.0  158,760 
1.0  158,760 

 3～ 3		 住宅
90.00 
98.0 
88.20 
1,800 
158,760 		 1.0  158,760 
1.0  158,760 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
98.0 
264.60 

473,634 		 473,634 
473,634 
⑨年額支払賃料        473,634 円　×　12ヶ月　＝　       5,683,608 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     264.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,683,608 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       284,180 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,399,428 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           473,634 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,500 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          473,634 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         228,351 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,632,279 円　　　　（　        35,647 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＡＩ公６賃貸
　　　　-32		 1,781  
(   1,708) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,979 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,878 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＡＩ公６賃貸
　　　　-35		 1,795  
(   1,794) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,784 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
清瀬 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 360,600 円  　　　　     60,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 170,508 円  　　　        5,683,608　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      495,800 円  　　　　     60,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        60,100 円  　　　　     60,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,100 円  　　　　     60,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,218,108 円　（　　　　　　         7,710 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 60,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 216,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,762,260 円  
（　　　　　        23,812 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,632,279 円      
②総費用 1,218,108 円      
③純収益　①－② 4,414,171 円      
④建物等に帰属する純収益 3,762,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 651,911 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 636,004 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,025 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,790,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      93,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 清瀬 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　清瀬市中清戸二丁目６８５番２
 0127000005996-0000
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備考