別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
清瀬 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
清瀬 -11 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　北川　晋大   TEL.
鑑定評価額 40,700,000 円  １㎡当たりの価格 248,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 清瀬市松山１丁目１００９番３８
｢松山１－３６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 164  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,160)

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 南東4m私道 水道、ガス、下水 清瀬

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ私道		 交通

施設		 清瀬駅南方

500m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏内の既成住宅地域であり、価格形成に影響を及ぼす地域要因に特段の変動は見られないため、当面は現
状にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    252,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、清瀬市及び周辺市の西武線、ＪＲ線各沿線の住宅地域である。需要者は、同一需給圏に居住する都心も
しくは周辺エリアへの通勤者が主である。成熟した東京郊外の住宅地として一定の需要が見込める地域である。改善を
続ける景況感等を反映して、地価水準は上昇基調となっている。需要の中心となる価格帯は、規模が様々なため見出し
難いが、周辺の新規分譲戸建住宅は敷地１２０㎡程度のもので４，０００万円台半ばから後半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は、最寄駅から徒歩圏内の低層住宅地域に存し、周辺にはアパート等の賃貸物件も一部見られるものの、土地取
引は自用目的の住宅用途取引が主体であり、収益価格の地価形成への影響力は比準価格に比し小さい。比準価格は規範
性の高い取引事例から試算されており実証的である。よって、住宅地としての市場の特性がより反映された比準価格を
重視し、収益価格を比較衡量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　清瀬 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    282,000 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[104.0]		 100
[115.5]		 [104.0]
100		 249,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    243,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。清瀬市の人口は
横ばい乃至は微減傾向で推移している。


駅から徒歩圏の住宅地域であり、地域要因に
特段の変動はない。景況感等を反映して、地
価は上昇基調調である。


方位の優位性以外は近隣地域内でほぼ標準的
な画地であり、市場競争力は普通である。個
別的要因に特段の変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 清瀬 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＩＴ公６

-6		 清瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
b ＳＡＩ公６

-17		 清瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m道路、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c ＳＡＩ公６

-22		 清瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d ＳＡＩ公６

-10		 清瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.2m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(50,100)
e ＫＩＴ公６

-28		 清瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
236,197  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
230,973 		 100
[  97.0]
238,116 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
248,000 
b (　           ) 
205,577  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
220,076 		 100
[  91.2]
241,311 
251,000 
c (　           ) 
215,440  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
213,328 		 100
[  89.2]
239,157 
249,000 
d (　           ) 
200,385  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
199,403 		 100
[  82.0]
243,174 
253,000 
e (　           ) 
199,298  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
204,992 		 100
[  81.7]
250,908 
261,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    252,000 円／㎡]  



清瀬 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,821,133 
1,086,900 
4,734,233 
3,393,600 
1,340,633 		 （　0.9732）
1,304,704 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     30,341,953 円　　　　（　    185,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
清瀬 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 86.00 ＬＳ3 258.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   160 ％   164 ㎡     11.8 m x   14.0 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 小規模ファミリータイプ（平均貸室面積約４２㎡・１ＬＤＫ） ⑦有効率　  98.0 ％
の理由		 外廊下、外階段タイプの共同住宅で標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
86.00 
98.0 
84.28 
1,930 
162,660 		 1.0  162,660 
1.0  162,660 

 2～ 2		 住宅
86.00 
98.0 
84.28 
1,960 
165,189 		 1.0  165,189 
1.0  165,189 

 3～ 3		 住宅
86.00 
98.0 
84.28 
1,980 
166,874 		 1.0  166,874 
1.0  166,874 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
258.00 
98.0 
252.84 

494,723 		 494,723 
494,723 
⑨年額支払賃料        494,723 円　×　12ヶ月　＝　       5,936,676 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     252.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,936,676 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       356,201 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,580,475 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           494,723 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,650 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          494,723 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         236,008 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,821,133 円　　　　（　        35,495 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＩＴ公６賃貸
　　　　-5		 2,034  
(   1,950) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,097 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,045 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,960 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＩＴ公６賃貸
　　　　-6		 1,815  
(   1,776) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]
1,917 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
清瀬 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 303,000 円  　　　　     50,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 178,100 円  　　　        5,936,676　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       88,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      416,600 円  　　　　     50,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        50,500 円  　　　　     50,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,500 円  　　　　     50,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,086,900 円　（　　　　　　         6,627 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     258.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,393,600 円  
（　　　　　        20,693 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,821,133 円      
②総費用 1,086,900 円      
③純収益　①－② 4,734,233 円      
④建物等に帰属する純収益 3,393,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,340,633 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,304,704 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,956 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,341,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     185,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 清瀬 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　清瀬市松山一丁目１００９番３８
 0127000021643-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
清瀬 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
清瀬 -11 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　土屋　俊世   TEL.
鑑定評価額 40,700,000 円  １㎡当たりの価格 248,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 清瀬市松山１丁目１００９番３８
｢松山１－３６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 164  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,160)

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 南東4m私道 水道、ガス、下水 清瀬

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ私道		 交通

施設		 清瀬駅南方

500m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏に位置する住宅地域であり、地域要因に変動を与える特段の要因はなく当分は現状のまま推移
するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    252,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    171,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、清瀬市及び隣接市の西武各沿線、ＪＲ線の徒歩圏内に位置する住宅地域である。需要者は、利便
性を求める中間所得者層が中心である。清瀬駅に近く比較的地価水準が高いため、画地の細分化や共同住宅利用が進ん
でいるほか中古住宅の取引も増えている。リモートワークに適した住宅への需要が高まり、地価は緩やかな上昇傾向に
ある。市場において需要の中心となる価格帯は、敷地１２０㎡前後の新築建売住宅で４，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 清瀬駅から続く商店街背後の利便性の良好な住宅地域であり、一部では細分化によって土地単価の高い建売分譲の取引
等も見受けられる。賃貸に供された共同住宅では土地価格に見合う水準の賃料を徴収できないために、収益価格が比準
価格より低位に求められた。本件では、取引の実態等を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地
との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　清瀬 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    282,000 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[104.0]		 100
[116.4]		 [104.0]
100		 247,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    243,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産取引市場は、住宅地を中心に堅調に推
移している。商業地についても、需要は回復
傾向にある。


駅に近接する利便性が高い戸建住宅地域であ
り、地域要因に特段の変動要因はない。一般
的要因の影響で地価は緩やかな上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。また、方位による
優位性があるものの、代替・競争関係にある
他の不動産と比較した競争力の程度は標準的
である。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 清瀬 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＩＴ公６

-6		 清瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
b ＫＩＴ公６

-9		 清瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5m道路、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c ＫＩＴ公６

-23		 清瀬市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m都道、
東6m、角地
２中専
高度地区2種
(80,200)
d ＳＡＩ公６

-13		 清瀬市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
236,197  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
230,973 		 100
[ 100.0]
230,973 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
240,000 
b (　           ) 
263,460  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
254,678 		 100
[  99.9]
254,933 
265,000 
c (　           ) 
254,970  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
246,236 		 100
[ 101.6]
242,358 
252,000 
d (　           ) 
257,475  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
248,402 		 100
[  95.0]
261,476 
272,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    252,000 円／㎡]  



清瀬 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で土地の再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,602,454 
1,057,405 
4,545,049 
3,306,240 
1,238,809 		 （　0.9732）
1,205,609 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     28,037,419 円　　　　（　    171,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
清瀬 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 86.00 ＬＳ3 258.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   160 ％   164 ㎡     11.8 m x   14.0 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 小家族向けタイプ、平均専有面積が３５～４５㎡程度２ＤＫの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  98.0 ％
の理由		 外階段・外廊下を想定し、ＰＳ・ＭＢを考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
86.00 
98.0 
84.28 
1,850 
155,918 		 1.0  155,918 
1.0  155,918 

 2～ 2		 住宅
86.00 
98.0 
84.28 
1,870 
157,604 		 1.0  157,604 
1.0  157,604 

 3～ 3		 住宅
86.00 
98.0 
84.28 
1,870 
157,604 		 1.0  157,604 
1.0  157,604 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
258.00 
98.0 
252.84 

471,126 		 471,126 
471,126 
⑨年額支払賃料        471,126 円　×　12ヶ月　＝　       5,653,512 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     252.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,653,512 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       282,676 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,370,836 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           471,126 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,476 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          471,126 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         227,142 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,602,454 円　　　　（　        34,161 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴОＢ公６賃貸
　　　　-38		 1,854  
(   1,853) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,854 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,951 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,870 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴОＢ公６賃貸
　　　　-40		 1,956  
(   1,875) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,038 
c ＴОＢ公６賃貸
　　　　-41		 2,268  
(   2,174) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,246 
清瀬 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 295,200 円  　　　　     49,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 169,605 円  　　　        5,653,512　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       88,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      405,900 円  　　　　     49,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        49,200 円  　　　　     49,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,200 円  　　　　     49,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,057,405 円　（　　　　　　         6,448 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     258.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,306,240 円  
（　　　　　        20,160 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,602,454 円      
②総費用 1,057,405 円      
③純収益　①－② 4,545,049 円      
④建物等に帰属する純収益 3,306,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,238,809 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,205,609 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,351 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,037,419 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     171,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 清瀬 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　清瀬市松山一丁目１００９番３８
 0127000021643-0000
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備考