別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東大和 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大和 5-3 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　岡田　章義   TEL.
鑑定評価額 26,400,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東大和市芋窪２丁目２０５３番２外
 ②地積
　(㎡)		 193  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高17m


(100,200)

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 店舗兼住宅、一般住
宅等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 南8.9m都道、東側道 水道、下水 上北台

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．９ｍ都道 交通

施設		 上北台駅北西方

1.4km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高17m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域の発展または衰退を促す要因は特に認められず、当面は現状を維持して推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     98,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東大和市及び周辺市の近隣商業地域及び商住混在地域である。主たる需要者は市内外の小規模小売店舗や
個人事業主、不動産業者等が中心である。商業地としての需要は弱いが、共同住宅を併用することで、地域に地縁を有
する事業者等の需要が見込める。青梅街道沿いの近隣商業地域であるが、商業用途の需要は弱く、取引件数は少ない。
需要の中心価格帯は１㎡当たり１０万円台の前半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の市場において成立した取引事例を価格判定の基礎としており、実証的で規範性が高い。収益価格は、
収益性に着目して求めた理論的な価格であり、想定要素を含みやや流動的な側面を有するが、商業的地域においては斟
酌すべき価格である。本件では実証的な比準価格を中心とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は堅調に推移しているが、今後の
国内外の物価動向や金融資本市場の動向等に
留意が必要である。


地域の発展または衰退を促す地域要因の変化
は特にない。



標準的な画地であり、代替、競争関係にある
他の不動産と比較した優劣、競争力の程度に
ついて、特段の変動はない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東大和 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＵＲ公６

-8		 東大和市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西8.5m都道
、中間画地
近商
高度2種最高17m
(85,188)
b ＫＵＲ公６

-9		 東大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北12.7m都道、
北東6m、角地
近商
高度2種最高17m
(100,200)
c ＫＵＲ公６

-28		 東大和市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南9.1m都道、
東5m、角地
近商
高度2種最高17m
(100,200)
d ＴＡＫ公６

-23		 小平市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(88,288)
e ＴＡＫ公６

-27		 東大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m都道、
中間画地
２中専
高度2種最高17m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
128,713  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
153,101 		 100
[ 116.6]
131,304 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
134,000 
b (　           ) 
151,610  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
163,707 		 100
[ 112.4]
145,647 
149,000 
c (　           ) 
159,512  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
151,172 		 100
[ 108.9]
138,817 
142,000 
d (　           ) 
166,306  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
168,634 		 100
[ 117.7]
143,274 
146,000 
e (　           ) 
170,024  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
171,384 		 100
[ 118.2]
144,995 
148,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    144,000 円／㎡]  



東大和 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,766,886 
1,609,485 
6,157,401 
5,317,260 
840,141 		 （　0.9756）
819,642 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     19,061,442 円　　　　（　     98,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東大和 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 150.00 Ｓ3 380.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高17m
 100 ％   200 ％   200 ％   193 ㎡     12.5 m x   16.0 m  前面道路：都道     　   8.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２・３階ファミリータイプ、平均専有面積５５㎡程度の共同住宅 ⑦有効率　  93.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
90.0 
135.00 
2,200 
297,000 		 6.0  1,782,000 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
115.00 
95.0 
109.25 
1,700 
185,725 		 2.0  371,450 
1.0  185,725 

 3～ 3		 居宅
115.00 
95.0 
109.25 
1,785 
195,011 		 2.0  390,022 
1.0  195,011 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
380.00 
93.0 
353.50 

677,736 		 2,543,472 
380,736 
⑨年額支払賃料        677,736 円　×　12ヶ月　＝　       8,132,832 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     353.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されいるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,132,832 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       569,298 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,563,534 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,543,472 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,654 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          380,736 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         179,698 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,766,886 円　　　　（　        40,243 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＩＳ公６賃貸
　　　　-12		 1,702  
(   1,632) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,702 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,775 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＡＫＩ公６賃貸
　　　　-17		 1,735  
(   1,733) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,826 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東大和 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 481,200 円  　　　　     80,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 243,985 円  　　　        8,132,832　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      665,600 円  　　　　     80,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.60 /1000
④損害保険料        80,200 円  　　　　     80,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        80,200 円  　　　　     80,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,609,485 円　（　　　　　　         8,339 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 80,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0663     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,317,260 円  
（　　　　　        27,551 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,766,886 円      
②総費用 1,609,485 円      
③純収益　①－② 6,157,401 円      
④建物等に帰属する純収益 5,317,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 840,141 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 819,642 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,247 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,061,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      98,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東大和 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東大和市芋窪二丁目２０５３番２
 0128000000839-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東大和 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大和 5-3 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　竹内　修   TEL.
鑑定評価額 26,400,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東大和市芋窪２丁目２０５３番２外
 ②地積
　(㎡)		 193  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高17m


(100,200)

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 店舗兼住宅、一般住
宅等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 南8.9m都道、東側道 水道、下水 上北台

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．９ｍ都道 交通

施設		 上北台駅北西方

1.4km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高17m
⑤地域要因の将
　来予測		 青梅街道沿いの近隣商業地域であるが、商業繁華性等に影響を与える特段の変動要因は見当たらない。当面は現
状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東大和市及び隣接市内に存する生活幹線道路沿いの住商混在地域及び近隣商業地域である。主たる需要者
は地縁性のある個人事業主、住宅用途の個人等である。当該地域は商況が低迷し空店舗が多く見られる路線商業地域で
あり、商業系の需要は弱く住宅用途への転換需要が見込まれる。地価水準は周辺の住宅地価格に牽引される傾向が認め
られ、強含みで推移している。中心となる価格帯は坪当り４０万円～５０万円であるが、取引件数は少ない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 付近には店舗兼共同住宅等の収益物件が見られるが、地価に相応する賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に
試算された。一方、類似性の高い取引事例に基づく比準価格は、多様な需要が混在する市場の実態を反映し、説得力を
有する。当該地域における土地取引は自用目的が中心で、類似物件の取引相場が価格決定における主要な指標となって
いる実態を考慮して、比準価格を重視し、収益価格は比較考量するに留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は概ね堅調に推移しているが、資
源価格の高騰や金利の動向に注意を要する。



最寄駅からやや距離のある都道沿いの住商混
在地域で、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に特段の変動はない。角地の優位
性はあるが、地域における標準的な画地で、
競争力の程度は普通である。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東大和 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＡＫ公６

-27		 東大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m都道、
中間画地
２中専
高度2種最高17m
(70,200)
b ＫＵＲ公６

-8		 東大和市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西8.5m都道
、中間画地
近商
高度2種最高17m
(85,188)
c ＫＵＲ公６

-9		 東大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北12.7m都道、
北東6m、角地
近商
高度2種最高17m
(100,200)
d ＫＵＲ公６

-28		 東大和市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南9.1m都道、
東5m、角地
近商
高度2種最高17m
(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
170,024  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
171,384 		 100
[ 120.5]
142,227 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
145,000 
b (　           ) 
128,713  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
153,101 		 100
[ 117.7]
130,077 
133,000 
c (　           ) 
151,610  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
163,707 		 100
[ 113.4]
144,362 
147,000 
d (　           ) 
159,512  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
151,172 		 100
[ 110.0]
137,429 
140,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    141,000 円／㎡]  



東大和 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,786,107 
1,612,838 
6,173,269 
5,317,260 
856,009 		 （　0.9756）
835,122 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     19,421,442 円　　　　（　    101,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東大和 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 150.00 Ｓ3 380.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高17m
 100 ％   200 ％   200 ％   193 ㎡     12.5 m x   16.0 m  前面道路：都道     　   8.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼共同住宅（１階店舗フロア貸し、住宅ファミリータイプ、平均約５５㎡程度） ⑦有効率　  93.0 ％
の理由		 周囲の状況から標準的と思われる割合で決定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
90.0 
135.00 
2,218 
299,430 		 6.0  1,796,580 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
115.00 
95.0 
109.25 
1,774 
193,810 		 1.0  193,810 
1.0  193,810 

 3～ 3		 居宅
115.00 
95.0 
109.25 
1,774 
193,810 		 1.0  193,810 
1.0  193,810 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
380.00 
93.0 
353.50 

687,050 		 2,184,200 
387,620 
⑨年額支払賃料        687,050 円　×　12ヶ月　＝　       8,244,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     353.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されいるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,244,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       659,568 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,585,032 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,184,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,095 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          387,620 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         180,980 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,786,107 円　　　　（　        40,343 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＡＫ公６賃貸
　　　　-24		 1,251  
(   1,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,317 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,774 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＡＫ公６賃貸
　　　　-25		 1,735  
(   1,733) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]
2,004 
c ＴＡＫ公６賃貸
　　　　-31		 1,381  
(   1,380) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,454 
東大和 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 481,200 円  　　　　     80,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 247,338 円  　　　        8,244,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      665,600 円  　　　　     80,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.60 /1000
④損害保険料        80,200 円  　　　　     80,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        80,200 円  　　　　     80,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,612,838 円　（　　　　　　         8,357 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 80,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0663     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,317,260 円  
（　　　　　        27,551 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,786,107 円      
②総費用 1,612,838 円      
③純収益　①－② 6,173,269 円      
④建物等に帰属する純収益 5,317,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 856,009 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 835,122 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,327 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,421,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     101,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東大和 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東大和市芋窪二丁目２０５３番２
 0128000000839-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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