令和6年1月15日　提出 東大和 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大和 -10 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　耕一   TEL.

鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 167,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大和市仲原３丁目４番１７ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 東大和市 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   140 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 東大和市駅北東方 1.9km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した低層住宅地域で、特段の変動要因はない。当分の間現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    167,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東大和市及び隣接市内の西武線各線利用の住宅地域で、主たる需要者は都心への通勤者や地縁的選好性 を有する住宅取得希望者で一次取得者が中心である。利便性にはやや劣るものの、総額の観点から需要は比較的堅調で あり、地価は強含みで推移している。中心となる価格帯は新築戸建住宅で、３，０００万円から３，５００万円である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とした低層住宅地域で、居住の快適性等に着目して価格が形成される地域である。行政的 条件の制約や経済合理性の観点から収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法のみを適用した。不動産市場でも周辺 での成約価格に着目して価格が形成されていることから、価格決定における比準価格の規範性は高いものと判断した。 よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大和 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    212,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [104.0] 100 [124.5] [100.0] 100 168,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    165,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高等の影響はあるものの日本経済の回復 傾向は続いており、不動産価格も上昇傾向に ある。 熟成した住宅地域で、特段の変動要因はない 。一般的要因の影響を受け、地価は強含みで 推移している。 個別的要因に特段の変動はない。地域の標準 的な画地で、市場競争力は普通程度であるが 、北側接面道路で方位の優位性はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％