鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
東大和 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東大和 -2

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　富岡　次郎

TEL.

鑑定評価額

29,300,000 円

１㎡当たりの価格

146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東大和市高木３丁目２６８番９				②地積　(㎡)	201 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度地区1種
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多く見られる住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	武蔵大和 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 130 ｍ、南 40 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

武蔵大和駅南西方

1.3km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

特別な変動要因はなく、当分の間は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 146,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東大和市北部及び周辺隣接市のうち、西武多摩湖線、多摩都市モノレール沿線の住宅地域がその中心で
ある。主たる需要者は、当地域に地縁を有する者、多摩地域や都心への通勤者で、一次取得者層が中心である。駅から
やや遠く、又比較的外部からの転入者が少ない地域ではあるが、一般的要因の影響を受けて、地価は上昇となった。周
辺地域における新築建売住宅については、３千万円～３千５百万円程度が標準的である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域にはアパート等の収益物件も見られるが、居住の快適性或いは利便性を重視しての自己居住目的の取引が殆どであ
る。その為、収益性を反映した収益価格は説得力に欠ける。一方、本件比準価格は、自己居住目的で取引された際の事
例に基づくもので、典型的な需要者の購入動機を反映した実証的で説得力を有する価格である。そこで、収益価格は参
考に留めることとし、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    144,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費の高騰等により新築戸建分譲住宅の価
格は上昇。中古住宅も上昇した。現在需給は
緩慢で、金利の変化等には留意が必要である
。

駅からやや遠く又比較的外部からの転入者が
少ない地域である。地域要因に特別な変動は
ないが、地価は一般的要因の影響を受けて上
昇となった。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

東大和 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＫＩ公６ -13	東大和市		建付地	（　）	ほぼ台形	西5.4m市道、南5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	ＡＫＩ公６ -14	東大和市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	ＫＵＲ公６ -58	東大和市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＫＵＲ公６ -20	東大和市		建付地	（　）	ほぼ整形	南4.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e	ＫＵＲ公６ -25	東大和市		建付地	（　）	袋地等	北4.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 172,488	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	162,986	100 [ 114.3]	142,595	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 ) 162,741	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	158,672	100 [ 111.1]	142,819		144,000
c	(　 ) 145,130	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	146,872	100 [ 98.0]	149,869		151,000
d	(　 ) 162,331	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	148,644	100 [ 104.9]	141,701		143,000
e	(　 ) 108,333	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.0]	123,844	100 [ 85.1]	145,528		147,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 146,000 円／㎡]

東大和 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に在って、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,905,148	609,984	2,295,164	1,881,600	413,564	（　0.9732） 402,480	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	9,360,000 円　　　　（　 46,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東大和 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	78.00	ＬＳ2	156.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	201 ㎡	12.0 m x 16.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４０㎡程度の１ＤＫタイプの住戸を想定

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段・外廊下を想定し、ＰＳ・ＭＢを考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	78.00	98.0	76.44	1,600	122,304	1.0	122,304
							1.0	122,304
2～ 2	住宅	78.00	98.0	76.44	1,630	124,597	1.0	124,597
							1.0	124,597
～

～

～

計		156.00	98.0	152.88		246,901		246,901
								246,901

⑨年額支払賃料	246,901 円　×　12ヶ月　＝　 2,962,812 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 152.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,962,812 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 177,769 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,785,043 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	246,901 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,321 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 246,901 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 117,784 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,905,148 円　　　　（　 14,453 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＡＫ公６賃貸　　　　-23	1,599 ( 1,533)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	1,717	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,630 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＡＫ公６賃貸　　　　-16	1,565 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,720
c	ＭＩＳ公６賃貸　　　　-6	1,546 ( 1,545)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	1,643

東大和 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	168,000 円	28,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	88,884 円	2,962,812　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 232,400 円	28,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.60 /1000
④損害保険料	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 609,984 円　（　　　　　　 3,035 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,000,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,881,600 円（　　　　　 9,361 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,905,148 円
②総費用	609,984 円
③純収益　①－②	2,295,164 円
④建物等に帰属する純収益	1,881,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	413,564 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	402,480 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,002 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,360,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

東大和 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	東大和市高木三丁目２６８番９	0128000031714-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
東大和 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東大和 -2

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　竹内　修

TEL.

鑑定評価額

29,300,000 円

１㎡当たりの価格

146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東大和市高木３丁目２６８番９				②地積　(㎡)	201 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度地区1種
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多く見られる住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	武蔵大和 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 130 ｍ、南 40 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北６ｍ　市
道

交通

施設

武蔵大和駅南西方

1.3km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特別な変動要因は認められず、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 146,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東大和市及び隣接市における西武拝島線・多摩湖線、多摩都市モノレール沿線を中心とした住宅地域であ
る。需要者は東京都心部、多摩中心都市等へ通勤する一次取得者層が中心である。最寄駅からはやや距離があるが、住
環境は概ね良好で、市場は安定的に推移している。低金利に基づく近時の住宅需要の高まりを背景に、地価水準は緩や
かな上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で３，０００万円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、地価に相応する賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算さ
れた。一方、規範性の高い取引事例に基づく比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。当該地域におけ
る土地取引は、居住の快適性や利便性を重視する自用目的が中心で、近隣の取引相場が価格決定における主要な指標と
なっている実態を考慮して、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市況は概ね堅調に推移しているが、資
源価格の高騰や金利の動向に注意を要する。

地域要因の変動は見られないが、一般的要因
の影響を受け地価は若干の上昇傾向にある。

方位の優位性はあるが、地域におけるほぼ標
準的な画地である。市場競争力は普通程度で
、変動は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

東大和 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＵＲ公６ -58	東大和市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＡＫＩ公６ -17	東大和市		更地	（　）	袋地等	南4.5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＫＵＲ公６ -25	東大和市		建付地	（　）	袋地等	北4.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＡＫＩ公６ -14	東大和市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 145,130	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	146,872	100 [ 97.0]	151,414	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	153,000
b	(　 ) 118,348	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	133,289	100 [ 99.0]	134,635		136,000
c	(　 ) 108,333	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.0]	123,844	100 [ 92.1]	134,467		136,000
d	(　 ) 162,741	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	158,672	100 [ 100.0]	158,672		160,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 146,000 円／㎡]

東大和 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,870,073	597,511	2,272,562	1,834,560	438,002	（　0.9732） 426,264	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	9,913,116 円　　　　（　 49,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東大和 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	78.00	ＬＳ2	156.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	201 ㎡	12.0 m x 16.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＤＫ）、平均専有面積３８㎡を想定

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段（ＰＳ、ＭＢ考慮）のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	78.00	98.0	76.44	1,571	120,087	1.0	120,087
							1.0	120,087
2～ 2	住宅	78.00	98.0	76.44	1,620	123,833	1.0	123,833
							1.0	123,833
～

～

～

計		156.00	98.0	152.88		243,920		243,920
								243,920

⑨年額支払賃料	243,920 円　×　12ヶ月　＝　 2,927,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 152.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,927,040 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 175,622 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,751,418 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	243,920 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,293 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 243,920 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 116,362 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,870,073 円　　　　（　 14,279 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＡＫ公６賃貸　　　　-23	1,599 ( 1,533)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,832	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,690 円/㎡　月額支払賃料（　 1,620 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＡＫ公６賃貸　　　　-24	1,251 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,463
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東大和 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	163,800 円	27,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	87,811 円	2,927,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 226,500 円	27,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.60 /1000
④損害保険料	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 597,511 円　（　　　　　　 2,973 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,834,560 円（　　　　　 9,127 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,870,073 円
②総費用	597,511 円
③純収益　①－②	2,272,562 円
④建物等に帰属する純収益	1,834,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	438,002 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	426,264 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,121 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,913,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

東大和 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	東大和市高木三丁目２６８番９	0128000031714-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考