別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福生 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福生 5-4 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　松井　俊明   TEL.
鑑定評価額 93,300,000 円  １㎡当たりの価格 257,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福生市大字熊川字武蔵野１７０８番１５外
 ②地積
　(㎡)		 363  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(90,300)
台形
1.2:1		 銀行兼事務所

ＲＣ4		 中層店舗事務所ビル
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 南西9.3m市道 水道、下水 拝島

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．３ｍ市道 交通

施設		 拝島駅北西方

130m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 　地域要因に特段の変動要因は認められず、土地利用についても当面は現状のまま推移していくものと予測され
る。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    257,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    161,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、西多摩地域を中心とした多摩地区の駅周辺商業地域又は幹線道路沿い商業地域。主な需要者は当該地
域に関係性を有する中小事業者または個人投資家等。景気が緩やかな回復傾向にある中、店舗事務所の賃借需要はやや
回復傾向にある。拝島駅に近く、地価水準が値頃で、投資環境が良好なことから、投資用不動産需要の流入が僅かなが
ら認められる。取引規模はまちまちで中心価格帯はないが、殆どの取引は土地値で数億円程度まで。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域を含む周辺地域は、駅前の近隣商業地域であり、店舗等の賃貸物件がみられるものの、収益不動産としての
取引は少なく、比準価格を中心に価格形成がなされている。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、実証性を有する
比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格は参酌に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福生 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    319,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[126.4]		 [100.0]
100		 256,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    252,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　景気は緩やかに回復している。福生市の人
口は、ほぼ横ばい傾向にあり、地価水準は、
緩やかな上昇傾向にある。


　特段の変動はないが、地価は緩やかな上昇
傾向で推移している。



　特段の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福生 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＴＩ６Ｋ

-202		 福生市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、角地
商業

(100,360)
b ＭＴＩ６Ｋ

-21		 福生市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西3.5m市道
、中間画地
商業
地区計画等
(100,240)
c ＫＲＫ６Ｋ

-26		 福生市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.6m市道
、中間画地
近商
高度地区2種
(90,276)
d ＨＭＮ６Ｋ

-217		 羽村市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
e ＨＭＮ６Ｋ

-2		 福生市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東15m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
210,639  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
207,980 		 100
[  82.7]
251,487 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
251,000 
b (　           ) 
205,422  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
208,742 		 100
[  79.4]
262,899 
263,000 
c (　           ) 
201,147  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
206,689 		 100
[  73.9]
279,687 
280,000 
d (　           ) 
228,482  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
210,411 		 100
[  81.4]
258,490 
258,000 
e (　           ) 
187,839  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
190,657 		 100
[  74.8]
254,889 
255,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    257,000 円／㎡]  



福生 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する等により、再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,588,552 
4,414,073 
16,174,479 
13,343,400 
2,831,079 		 （　0.9497）
2,688,676 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     58,449,478 円　　　　（　    161,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福生 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 285.00 Ｓ3 855.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
地区計画等		 90 ％   300 ％   300 ％   363 ㎡     21.5 m x   16.8 m  前面道路：市道     　   9.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗フロア貸し　２階～：事務所、各階２区画 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 中層の店舗兼事務所として概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
285.00 
80.0 
228.00 
3,485 
794,580 		 4.0  3,178,320 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
285.00 
85.0 
242.25 
2,200 
532,950 		 2.0  1,065,900 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
285.00 
85.0 
242.25 
2,200 
532,950 		 2.0  1,065,900 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
855.00 
83.3 
712.50 

1,860,480 		 5,310,120 
0 
⑨年額支払賃料      1,860,480 円　×　12ヶ月　＝　      22,325,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     712.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,325,760 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,786,061 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,539,699 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,310,120 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,853 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,588,552 円　　　　（　        56,718 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＴＩ６Ｋ
　　　　-503		 2,762  
(   2,680) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,970 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,497 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,485 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ОＫＡ６Ｋ
　　　　-503		 4,024  
(   3,903) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,024 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福生 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,134,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 669,773 円  　　　       22,325,760　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      682,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,549,800 円  　　　　    189,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料       189,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       189,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,414,073 円　（　　　　　　        12,160 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 189,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     855.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0682 ×  35 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,343,400 円  
（　　　　　        36,759 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,588,552 円      
②総費用 4,414,073 円      
③純収益　①－② 16,174,479 円      
④建物等に帰属する純収益 13,343,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,831,079 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,688,676 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,407 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,449,478 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     161,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福生 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福生市大字熊川字武蔵野１７０８番１５
 0131000021760-0000
2 　福生市大字熊川字武蔵野１７０８番１６
 0131000021761-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
福生 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福生 5-4 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　黒木　中   TEL.
鑑定評価額 93,700,000 円  １㎡当たりの価格 258,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福生市大字熊川字武蔵野１７０８番１５外
 ②地積
　(㎡)		 363  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(90,300)
台形
1.2:1		 銀行兼事務所

ＲＣ4		 中層店舗事務所ビル
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 南西9.3m市道 水道、下水 拝島

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ９．３ｍ市道 交通

施設		 拝島駅西方

130m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近い商業地域としてほぼ成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価はやや強含みで推
移していくと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    258,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は多摩地域の商業地域。主な需要者は、同一需給圏内に地縁を有する中小事業者や不動産業者等である。拝
島駅南口前の商店街であるが、繁華性はそれほど高くない。画地規模が多様で、取引件数が少ないことから、中心価格
帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は拝島駅南口近くの近隣商業地域であるが、賃料水準は低めであり、収益価格は低位に試算された。一方、比
準価格は、同一需給圏内における商業地の現実の取引事例を基に求められたものであり、取引の実態を反映した実証的
で説得力のある価格といえる。したがって、収益価格は参考に留め、比準価格を中心とし、代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福生 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    319,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[125.3]		 [100.0]
100		 259,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    252,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。世界情勢や円
安による建築資材等の物価上昇の影響もあり
、不動産取引の総額は上昇傾向にある。


主だった地域要因の変動はない。地価はやや
上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福生 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＲＫ６Ｋ

-26		 福生市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.6m市道
、中間画地
近商
高度地区2種
(90,276)
b ＭＴＩ６Ｋ

-21		 福生市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西3.5m市道
、中間画地
商業
地区計画等
(100,240)
c ＭＴＩ６Ｋ

-202		 福生市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、角地
商業

(100,360)
d ＨＭＮ６Ｋ

-217		 羽村市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
201,147  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
206,689 		 100
[  80.2]
257,717 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
258,000 
b (　           ) 
205,422  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
208,742 		 100
[  79.4]
262,899 
263,000 
c (　           ) 
210,639  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
207,980 		 100
[  81.6]
254,877 
255,000 
d (　           ) 
228,482  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
210,411 		 100
[  82.5]
255,044 
255,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    258,000 円／㎡]  



福生 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,598,938 
4,493,832 
16,105,106 
13,343,400 
2,761,706 		 （　0.9497）
2,622,792 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     57,017,217 円　　　　（　    157,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福生 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 285.00 Ｓ3 855.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
地区計画等		 90 ％   300 ％   300 ％   363 ㎡     21.5 m x   16.8 m  前面道路：市道     　   9.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗フロア貸し　２階～：事務所、各階２区画 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 中層の店舗兼事務所として概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
285.00 
80.0 
228.00 
3,330 
759,240 		 4.0  3,036,960 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
285.00 
85.0 
242.25 
2,400 
581,400 		 2.0  1,162,800 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
285.00 
85.0 
242.25 
2,150 
520,838 		 2.0  1,041,676 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
855.00 
83.3 
712.50 

1,861,478 		 5,241,436 
0 
⑨年額支払賃料      1,861,478 円　×　12ヶ月　＝　      22,337,736 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     712.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,337,736 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,787,019 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,550,717 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,241,436 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,221 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,598,938 円　　　　（　        56,746 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＲＫ６Ｋ
　　　　-503		 3,278  
(   3,181) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,451 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,341 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,330 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＭＴＩ６Ｋ
　　　　-503		 2,762  
(   2,680) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,230 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福生 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,134,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 670,132 円  　　　       22,337,736　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      761,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,549,800 円  　　　　    189,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料       189,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       189,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,493,832 円　（　　　　　　        12,380 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 189,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     855.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0682 ×  35 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,343,400 円  
（　　　　　        36,759 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,598,938 円      
②総費用 4,493,832 円      
③純収益　①－② 16,105,106 円      
④建物等に帰属する純収益 13,343,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,761,706 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,622,792 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,225 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     57,017,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     157,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福生 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福生市大字熊川字武蔵野１７０８番１５
 0131000021760-0000
2 　福生市大字熊川字武蔵野１７０８番１６
 0131000021761-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
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備考