別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
国立 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
国立 5-3 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　木原　仁   TEL.
鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 国立市富士見台４丁目１０番４
 ②地積
　(㎡)		 283  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 南西8m市道 水道、ガス、下水 矢川

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 矢川駅北西方

90m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ南武線の連続立体交差事業計画等、中長期的な変動要因は存するが、当面は地域要因に大きな変動は無く、
店舗付共同住宅を中心とする地域として現状を維持して推移してゆくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    375,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、国立市及び隣接市の近隣型の商業地域であるが、商業繁華性は低く、小規模な店舗の他、事務所、共同
住宅等の用途が見られる。商圏は狭く、背後住宅地の居住者や最寄駅利用者が中心である。主たる需要者は、物販店舗
や飲食店舗等の個人事業主や開発や転売を目的とした不動産業者等である。成約価格は規模や需要主体により大幅に異
なるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には小規模な賃貸店舗、事務所ビルやマンション等が見られ、賃貸市場は概ね安定しているが、地価水準に比較し
て賃料水準が相対的に低位であるため、収益価格は価格形成に於ける比重がやや低い。一方、比準価格は、市場におけ
る取引の実態を反映した実証的で信頼性の高い価格が求められており、相対的な説得力に優る比準価格を重視し、収益
価格を比較考量の上、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　国分寺 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    635,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[188.9]		 [100.0]
100		 357,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、世界的金融
引締めの影響や中国経済の先行き、中東地域
情勢、金融資本市場の変動等に留意すべき状
況となっている。

最寄駅に近い商店街であるが、繁華性に乏し
く商況は停滞している。地域要因に大きな変
動は見られない。


個別的要因に変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +73.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 国立 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＺＵＳ公６

-107		 国立市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
南西4m、
二方路
近商

(100,360)
b ＴＡＮ公６

-105		 国立市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ＫＯＲ公６

-104		 国立市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西11m都道、
南5.5m、東4m、
三方路
近商
特別用途地区
(100,400)
d ＯＨＷ公６

-105		 立川市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南11m市道、
北3.6m、
二方路
近商
高度2種最高25m
(90,200)
e ＯＨＷ公６

-101		 立川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m市道、
南東20m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,390)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
631,775  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
617,334 		 100
[ 161.6]
382,014 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
382,000 
b (　           ) 
414,869  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
424,826 		 100
[ 114.9]
369,735 
370,000 
c (　           ) 
483,442  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
510,602 		 100
[ 136.2]
374,891 
375,000 
d (　           ) 
475,743  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 127.3]
383,435 		 100
[ 104.9]
365,524 
366,000 
e (　           ) 
661,413  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
614,513 		 100
[ 163.3]
376,309 
376,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　 +27.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +45.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    375,000 円／㎡]  



国立 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,709,524 
2,641,590 
11,067,934 
8,645,000 
2,422,934 		 （　0.9511）
2,304,453 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     52,373,932 円　　　　（　    185,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
国立 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 200.00 Ｓ3 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   283 ㎡     13.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸しを想定。２階・３階の共同住宅は各住戸平均約４５㎡の２ＤＫ、全８室を想定した。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
80.0 
160.00 
2,650 
424,000 		 4.0  1,696,000 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
200.00 
90.0 
180.00 
2,188 
393,840 		 1.0  393,840 
1.0  393,840 

 3～ 3		 居宅
200.00 
90.0 
180.00 
2,160 
388,800 		 1.0  388,800 
1.0  388,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
86.7 
520.00 

1,206,640 		 2,478,640 
782,640 
⑨年額支払賃料      1,206,640 円　×　12ヶ月　＝　      14,479,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     520.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,479,680 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,158,374 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,321,306 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,478,640 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,803 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          782,640 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         365,415 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,709,524 円　　　　（　        48,444 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＫＩＨ公６
　　　　-21		 1,928  
(   1,849) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,255 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,282 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,188 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 賃ＫＩＨ公６
　　　　-22		 1,902  
(   1,824) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 88.0]		 100
[104.0]
2,309 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
国立 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 650,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 434,390 円  　　　       14,479,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      218,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,079,000 円  　　　　    130,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.60 /1000
④損害保険料       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に無し。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,641,590 円　（　　　　　　         9,334 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,645,000 円  
（　　　　　        30,548 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,709,524 円      
②総費用 2,641,590 円      
③純収益　①－② 11,067,934 円      
④建物等に帰属する純収益 8,645,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,422,934 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,304,453 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,143 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,373,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     185,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 国立 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　国立市富士見台四丁目１０番４
 0124000193726-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
国立 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
国立 5-3 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　原　寛人   TEL.
鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 国立市富士見台４丁目１０番４
 ②地積
　(㎡)		 283  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 南西8m市道 水道、ガス、下水 矢川

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 矢川駅北西方

90m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に格別の変動を認められず、このまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    375,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    182,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、多摩地域の商業地。新規供給は相当限定的である。地域は、駅近の商店街の一角に位置するが、商業繁
華性に乏しいが、店舗・サービス業需要が一定見込まれる。また、賃貸マンション需要も一定見られる。需要者として
は、自用及び投資物件として事業者、投資家、不動産業者等が想定される。取引利回りは、下落傾向にある。総額１億
円程度の投資物件の需要が見込まれるほか、競争力のある物件の選別化が進んでいる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 想定需要者は、意思決定に際して収益性及び投資採算性を十分に考慮する。本件においては、適正に補正された比準価
格の相対的規範性が高いものと判断し、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　国分寺 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    635,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[187.1]		 [100.0]
100		 361,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の
変動等の影響下において、市内の駅前商業地
域の不動産需要は堅調である。


駅に近い商店街の一角にあり、繁華性は乏し
いが、マンション賃貸需要は高い。



個別的要因に変化は無い。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +73.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 国立 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＺＵＳ公６

-107		 国立市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
南西4m、
二方路
近商

(100,360)
b ＴＡＮ公６

-105		 国立市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ＴＡＮ公６

-101		 立川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.9m市道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,294)
d ＯＨＷ公６

-104		 立川市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南11m市道、
北東3.6m、
二方路
近商
高度2種最高25m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
631,775  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
590,422 		 100
[ 152.1]
388,180 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
388,000 
b (　           ) 
414,869  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
425,241 		 100
[ 118.5]
358,853 
359,000 
c (　           ) 
387,301  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
412,476 		 100
[ 108.4]
380,513 
381,000 
d (　           ) 
416,326  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 127.3]
345,031 		 100
[  86.3]
399,804 
400,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +27.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    375,000 円／㎡]  



国立 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,394,092 
2,570,520 
11,823,572 
9,443,000 
2,380,572 		 （　0.9511）
2,264,162 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     51,458,227 円　　　　（　    182,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
国立 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 200.00 Ｓ3 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   283 ㎡     13.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗（フロアー貸し）、２階以上を共同住宅（１ＬＤＫ×５戸）を想定。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 同種の建物と比較して標準的と判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
80.0 
160.00 
2,800 
448,000 		 4.0  1,792,000 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
200.00 
90.0 
180.00 
2,250 
405,000 		 1.0  405,000 
1.0  405,000 

 3～ 3		 居宅
200.00 
90.0 
180.00 
2,300 
414,000 		 1.0  414,000 
1.0  414,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
86.7 
520.00 

1,267,000 		 2,611,000 
819,000 
⑨年額支払賃料      1,267,000 円　×　12ヶ月　＝　      15,204,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     520.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,204,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,216,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,987,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,611,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,021 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          819,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         382,391 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,394,092 円　　　　（　        50,863 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＨＡＲ公６
　　　　-11		 2,663  
(   2,662) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,511 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,347 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 賃ＫＩＨ公６
　　　　-21		 1,928  
(   1,849) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,279 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
国立 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 426,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 456,120 円  　　　       15,204,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      225,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,178,600 円  　　　　    142,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.60 /1000
④損害保険料       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,570,520 円　（　　　　　　         9,083 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 142,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,443,000 円  
（　　　　　        33,367 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,394,092 円      
②総費用 2,570,520 円      
③純収益　①－② 11,823,572 円      
④建物等に帰属する純収益 9,443,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,380,572 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,264,162 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,001 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,458,227 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     182,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 国立 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　国立市富士見台四丁目１０番４
 0124000193726-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
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備考