別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
国立 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
国立 5-1 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　藤川　健一   TEL.
鑑定評価額 314,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,270,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 国立市東１丁目６番１９外
 ②地積
　(㎡)		 247  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
特別用途地区


(100,577)

1:3		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ4F1B		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 西44m都道 水道、ガス、下水 国立

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西     0 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４４ｍ都道 交通

施設		 国立駅南方

200m		 法令

規制		 商業
(100,577)
防火 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 国立駅南口では国立市施設や民間施設等の建設が予定されているが、現時点では進捗は見られないことから大き
な変化は認められない。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,280,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    937,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線沿線を中心とした商業地域であり、需要者は中層の店舗兼事務所ビルの建築を目的とする不動
産開発業者や不動産投資する法人等が想定され、また規模の大きい画地はマンション開発業者の需要も認められる。駅
前及び大学通り沿いにおいては顧客流動性が良好であり繁華性が高いことから、同エリアでの用地需要は高い。取引の
中心となる価格帯は物件の用途・規模・立地等によりバラツキが見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地の存する近隣地域は主として賃貸目的の不動産開発業者等による土地取引がなされ、対象地を求める需要者の意
見が反映されている比準価格は相応の信頼性を確保している。また対象地は利便性の高い商業地域にあることから、店
舗・事務所等の賃貸事例も豊富にあり、売買市場においても収益性を反映した取引も見られる。よって市場性を反映し
た比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　国分寺 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,550,000 円／㎡		 [108.4]
100		 100
[100.0]		 100
[131.0]		 [100.0]
100		 1,280,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 好調な企業収益により設備投資は回復傾向に
あり、さらなる賃金上昇も予測されるが、原
材料価格上昇もあり、景気回復ペースは緩や
かと予測される。

国立駅南口では国立市施設や民間施設等の建
設が予定されているが、現時点では進捗は見
られないことから大きな変化は認められない
。

特に個別的要因に変動はないものと思われる
。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 国立 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＦＵＪ公６

-106		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m都道、
中間画地
近商
高度地区
(90,200)
b ＦＵＪ公６

-107		 調布市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南東18m国道、
中間画地
商業

(100,400)
c ＨＩＤ公６

-5		 国分寺市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
北4m、角地
商業

(100,360)
d ＴＡＮ公６

-104		 国立市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西11m都道、
西5.5m、角地
商業
特別用途地区
(98,580)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
803,983  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
826,495 		 100
[  62.7]
1,318,174 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,320,000 
b (　           ) 
826,100  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
883,927 		 100
[  69.6]
1,270,010 
1,270,000 
c (　           ) 
912,080  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
897,912 		 100
[  68.3]
1,314,659 
1,310,000 
d (　           ) 
811,447  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
816,220 		 100
[  64.5]
1,265,457 
1,270,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,280,000 円／㎡]  



国立 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地における土地のため再調達価格が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,803,878 
9,108,619 
32,695,259 
22,510,500 
10,184,759 		 （　0.9541）
9,717,279 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    231,363,786 円　　　　（　    937,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
国立 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 195.00 ＲＣ6 1,170.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
 100 ％   600 ％   577 ％   247 ㎡      9.0 m x   27.0 m  前面道路：都道     　  44.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３階以上は事務所用途の賃貸ビル（フロア貸し）想定 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 規模や構造・用途を考慮して判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
195.00 
75.0 
146.25 
6,300 
921,375 		 10.0  9,213,750 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
195.00 
85.0 
165.75 
4,400 
729,300 		 8.0  5,834,400 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
195.00 
85.0 
165.75 
3,200 
530,400 		 1.0  530,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,170.00 
83.3 
975.00 

3,772,275 		 17,169,750 
0 
⑨年額支払賃料      3,772,275 円　×　12ヶ月　＝　      45,267,300 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     975.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,267,300 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,621,384 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,645,916 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,169,750 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         157,962 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,803,878 円　　　　（　       169,246 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＦＵＪ公６
　　　　-19		 2,025  
(   2,023) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,050 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,203 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 賃ＦＵＪ公６
　　　　-20		 2,620  
(   2,618) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 83.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
3,364 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
国立 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,745,000 円  　　　　    349,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,358,019 円  　　　       45,267,300　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,410,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,896,700 円  　　　　    349,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.60 /1000
④損害保険料       349,000 円  　　　　    349,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       349,000 円  　　　　    349,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,108,619 円　（　　　　　　        36,877 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 349,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   1,170.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,510,500 円  
（　　　　　        91,136 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,803,878 円      
②総費用 9,108,619 円      
③純収益　①－② 32,695,259 円      
④建物等に帰属する純収益 22,510,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,184,759 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,717,279 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       39,341 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    231,363,786 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     937,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 国立 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　国立市東一丁目６番１９
 0124000176323-0000
2 　国立市東一丁目６番２０
 0124000176324-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
国立 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
国立 5-1 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　木俣　美晴   TEL.
鑑定評価額 314,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,270,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 国立市東１丁目６番１９外
 ②地積
　(㎡)		 247  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
特別用途地区


(100,577)

1:3		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ4F1B		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 西44m都道 水道、ガス、下水 国立

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西     0 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４４ｍ都道 交通

施設		 国立

200m		 法令

規制		 商業
(100,577)
防火 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗と事務所を中心とする既存の商業地域であり、当面は現況で推移することが想定される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,040,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は国立市及び隣接市の近隣型の商業地域で、繁華性はやや低く、店舗需要が減少するなかで、共同住宅等の
住宅需要が見込まれる。商業地域としての商圏は狭く、背後の住宅地の居住者や駅利用者が中心となる。主たる需要者
は物販や飲食等の事業者のほかに、開発や転売を目的とした不動産業者等である。価格は規模や用途、需要主体により
大幅に異なり、また、取引も少なく、中心となる価格帯は見い出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は信頼性の高い取引事例から求めており、市場性を的確に反映している。一方、近隣地域は駅徒歩１０分以内
に位置し、店舗や共同住宅等の賃貸による事業性も認められるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため
、収益価格は地域の価格水準の下限値に相当する。よって、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、鑑定評価額を
上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　国分寺 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,550,000 円／㎡		 [108.4]
100		 100
[100.0]		 100
[132.2]		 [100.0]
100		 1,270,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国立市は学園都市として住宅需要が堅調であ
り、商業地は市内居住者のための日用品関係
の店舗や飲食店が多く、地価は上昇基調が続
いている。

国立駅南側に広がる駅近接の普通商業地域で
あり、稀少性により市場競争力に優れる。市
場では物件の供給が限られ、地価は上昇率が
高い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 国立 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＯＲ公６

-106		 国立市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西11m都道、
西5.5m、角地
商業
特別用途地区
(98,580)
b ＡＲＡ公６

-27		 国分寺市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 （駅前広場）
市道、
西3.6m、
角地
商業
地区計画等
(100,400)
c ＯＨＷ公６

-19		 立川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西15m市道、
北西3.8m、
角地
商業
高度3種最高30m
(100,400)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
811,447  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
847,246 		 100
[  68.6]
1,235,052 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,240,000 
b (　           ) 
1,263,309  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,242,659 		 100
[  91.1]
1,364,060 
1,360,000 
c (　           ) 
914,187  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
972,276 		 100
[  75.1]
1,294,642 
1,290,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,300,000 円／㎡]  



国立 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

53,421,892 
12,513,444 
40,908,448 
29,362,700 
11,545,748 		 （　0.9321）
10,761,792 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    256,233,143 円　　　　（　  1,040,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
国立 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所 215.47 ＲＣ7 1,418.22
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
 100 ％   600 ％   577 ％   247 ㎡      9.0 m x   27.0 m  前面道路：都道     　  44.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階２階各階フロア貸し、３階から７階事務所各階２室 ⑦有効率　  82.4 ％
の理由		 規模と用途を考慮した地域の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
215.47 
77.8 
167.64 
6,150 
1,030,986 		 10.0  10,309,860 
1.0  1,030,986 

 2～ 2		 店舗
208.65 
81.2 
169.42 
4,180 
708,176 		 8.0  5,665,408 
1.0  708,176 

 3～ 7		 事務所
198.82 
83.6 
166.21 
3,470 
576,749 		 3.0  1,730,247 
1.0  576,749 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,418.22 
82.4 
1,168.11 

4,622,907 		 24,626,503 
4,622,907 
⑨年額支払賃料      4,622,907 円　×　12ヶ月　＝　      55,474,884 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,168.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,474,884 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,437,991 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 51,036,893 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,626,503 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         226,564 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,622,907 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,158,435 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      53,421,892 円　　　　（　       216,283 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＫＩＭ公６
　　　　-10		 4,937  
(   4,714) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,486 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,625 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,470 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 賃ＦＵＪ公６
　　　　-20		 2,620  
(   2,618) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,971 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
国立 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,395,000 円  　　　　    479,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,773,744 円  　　　       55,474,884　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,411,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,975,700 円  　　　　    479,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.60 /1000
④損害保険料       479,000 円  　　　　    479,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       479,000 円  　　　　    479,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,513,444 円　（　　　　　　        50,662 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 479,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 328,000 円／㎡　×　   1,418.22 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,362,700 円  
（　　　　　       118,877 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 53,421,892 円      
②総費用 12,513,444 円      
③純収益　①－② 40,908,448 円      
④建物等に帰属する純収益 29,362,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,545,748 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,761,792 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       43,570 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    256,233,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,040,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 国立 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　国立市東一丁目６番１９
 0124000176323-0000
2 　国立市東一丁目６番２０
 0124000176324-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
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備考